Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 июля 2008 г. N Ф09-5457/08-С6 Суд признал ничтожным договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку право собственности на объект недвижимости за продавцом в установленном порядке не зарегистрировано, на момент заключения сделки спорное здание находилось в муниципальной собственности, в связи с чем общество не могло распоряжаться имуществом как своим собственным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 30 июля 2008 г. N Ф09-5457/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юнити" (далее - общество "Юнити") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.02.2008 (резолютивная часть от 19.02.2008) по делу N А47-9941/2006 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы.

В судебном заседании приняли участие представители:

прокурора Оренбургской области - Васильева М.А., прокурор отдела прокуратуры Свердловской области (удостоверение N 149486);

муниципального учреждения здравоохранения "Городская больница N 4" (далее - учреждение "Горбольница N 4") - Вострухин Ю.А. (доверенность от 31.12.2007);

администрации г. Орска Оренбургской области (далее - администрация) -Баширова В.И. (доверенность от 09.04.2008 N 758/1).

Прокурор Оренбургской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области в защиту интересов муниципального образования "Город Орск" с иском к обществу "Юнити" и закрытому акционерному обществу "Группа ЭФИ" (далее - общество "Группа ЭФИ") о признании ничтожными договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.11.2001, заключенного между открытым акционерным обществом "Орский завод по обработке цветных металлов" (далее - общество "Орский завод по обработке цветных металлов") и обществом "Группа ЭФИ", и договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.08.2004, заключенного между обществом "Группа ЭФИ" и обществом "Юнити". Третьи лица: учреждение "Горбольница N 4"; Комитет по управлению имуществом г. Орска, Министерство природных ресурсов, земельных и имущественных отношений Оренбургской области, государственное унитарное предприятие "Санаторий "Южный Урал", Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом на территории Оренбургской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.02.2008 (резолютивная часть от 19.02.2008) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2008 решение оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Юнити" просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов судов установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушение судами положений ч. 1 ст. 4, ст. 40, 44, ст. 52, п. 2 ч. 4 ст. 170, п. 12 ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 181, ст. 209, п. 2 ст. 218, ст. 235, 432, 554, 990 Гражданского кодекса Российской Федерации, Указа Президента Российской Федерации от 14.02.1996 N 199, Положения о порядке взыскания недоимок по платежам в бюджет от 25.05.1994 N ВГ-4-08/57н, ст. 35 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 6 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод. Заявитель считает, что у муниципального образования "город Орск" не возникло право собственности на здание на основании протокола-соглашения 1997 г. ввиду отсутствия в нем существенных условий, непроведения публичных торгов, аукционной продажи и договора комиссии от 23.06.1997 на продажу зданий профилактория из-за отказа комитета-собственника его подписать. Кроме того, заявитель полагает, что право собственности на здания, имеющие собственника, не могло перейти к муниципальному образованию "Город Орск" лишь на основании распоряжения его администрации N 1016-р. По мнению заявителя, отсутствует подлежащий защите интерес истца в удовлетворении иска, так как он 02.08.2005 отказался от иска о признании права собственности муниципального образования "Город Орск" на здания при наличии зарегистрированного и не отмененного судом права собственности обществом "Юнити", а право муниципальной собственности впервые зарегистрировано 01.09.2005, то есть уже после совершения сделок. Заявитель считает также, что судами не дана оценка непроведению в 1997 г. государственной регистрации права собственности муниципального образования "Город Орск" на здания предприятием технической инвентаризации, ее совершению впервые Управлением Федеральной регистрационной службы 01.09.2005 при отсутствии судебного решения о признании права муниципальной собственности и наличию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 14.10.2004 о регистрации права собственности общества "Юнити", то есть факту лишения общества "Юнити" имущества без судебного решения. Заявитель указывает, что исчисление пропущенного трехлетнего срока исковой давности можно вести также с даты проведения расчетов (28.11.2001) как начала исполнения сделки покупателем. Заявитель считает также, что действительность договора от 28.11.2001 подтверждается тем, что его исполнение было одобрено Арбитражным судом Оренбургской области 18.04.2002. Кроме того, по его мнению, принятые судебные акты затрагивают права лица, не привлеченного к участию в деле, - общества "Орский завод по обработке цветных металлов".

В отзыве на кассационную жалобу администрация и заместитель прокурора Оренбургской области указали, что не согласны с изложенными в ней доводами, считают решение и постановление законными и обоснованными.

Как установлено судами, согласно плану приватизации от 11.01.1993 N 22, утвержденному решением Комитета по управлению государственным имуществом Оренбургской области, здание профилактория, расположенное в районе пл. Гагарина г. Орска, вошло в уставный капитал акционерного общества открытого типа "Орский завод по обработке цветных металлов", который впоследствии был преобразован в открытое акционерное общество.

Между Орским межрайонным отделом Управления Федеральной службы налоговых преступлений Российской Федерации по Оренбургской области, унитарным муниципальным предприятием "Налоговый фонд" (далее - предприятие "Налоговый фонд") и обществом "Орский завод по обработке цветных металлов" заключен договор комиссии от 23.06.1997 и подписан протокол-соглашение о проведении взаимных расчетов между Финансовым управлением администрации, Управлением здравоохранения г. Орска, предприятием "Налоговый фонд", на основании которых арестованное налоговой полицией здание профилактория общества "Орский завод по обработке цветных металлов" передано Управлению здравоохранения администрации, а Финансовое управление администрации в соответствии с указанными документами уменьшило задолженность общества "Орский завод по обработке цветных металлов" по платежам в бюджет г. Орска.

Распоряжением администрации от 30.06.1997 N 1016-р в муниципальную собственность г. Орска принято здание профилактория с коммуникациями на площади Гагарина в счет погашения задолженности перед городским бюджетом обществом "Орский завод по обработке цветных металлов". Государственное предприятие технической инвентаризации г. Орска произвело регистрацию здания профилактория на площади Гагарина как муниципальной собственности г. Орска. Здание включено в реестр муниципальной собственности г. Орска.

Распоряжением администрации от 24.07.1997 N 1161-р здание профилактория с коммуникациями на площади Гагарина передано в хозяйственное ведение муниципального учреждения здравоохранения медицинская санитарная часть завода "Синтезспирт" (далее - учреждение "Синтезспирт") с постановкой на баланс.

С момента постановки недвижимого имущества - здания профилактория (литеры Е, Е1, Е2, ЕЗ, Е4, Е5) площадью 4447,3 кв.м, в том числе подвала - 1583,3 кв.м, здания склада, гаража (литера В В1) площадью 248,6 кв.м, в том числе подвала - 77,7 кв.м; здания трансформаторной подстанции (литера В2) площадью 55,7 кв.м, расположенного в г. Орске по ул. Докучаева, 2а, на баланс учреждения "Синтезспирт" указанным учреждением произведен капитальный ремонт здания профилактория и коммуникаций на сумму 3258978 руб., расходы по содержанию и обслуживанию здания производились и производятся за счет средств городского бюджета.

Право хозяйственного ведения на спорные объекты недвижимости муниципальной собственности зарегистрировано 02.09.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельства о государственной регистрации права управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области N 56-01/23-30/2004-134, N 56-01 /23-30/2004-135, N 56-01/23-30/2004-133).

Распоряжением администрации от 20.02.2006 N 471-р указанные объекты недвижимости муниципальной собственности переданы на праве оперативного управления муниципальному учреждению здравоохранения "Горбольница N 4". Право оперативного управления зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выданы соответствующие свидетельства о регистрации права.

Между обществом "Орский завод по обработке цветных металлов" (продавец) и обществом "Группа ЭФИ" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.11.2001 N 1-ПН, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя недвижимое имущество, расположенное в г. Орске по ул. Докучаева, 25, - профилакторий (литеры Е1, Е2, ЕЗ, Е4, Е5), склад, гараж (литера В, В1), трансформаторная подстанция (литера В2), а покупатель уплатил за него 5666000 руб.

Между обществом "Группа "ЭФИ" и обществом "Юнити" заключен договор от 20.08.2004 N 3-н купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Орск, ул. Докучаева, 2а, - здание профилактория (литеры Е, Е1, Е2, ЕЗ, Е4, Е5), здание склада и гаража (литера В, В1), здание трансформаторной подстанции (литера В2).

Полагая, что указанными сделками нарушены интересы муниципального образования "Город Орск", прокурор Оренбургской области обратился с исковым заявлением о признании ничтожными договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.11.2001, заключенного между обществом "Орский завод по обработке цветных металлов" и обществом "Группа ЭФИ", и договора от 20.08.2004, заключенного между обществом "Группа ЭФИ" и обществом "Юнити".

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными сделок, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенных государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на момент заключения сделки, предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие указанного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Судами установлено, что фактически передача имущества в процессе совершения данных сделок не производилась, поскольку спорными объектами недвижимости с 1997 г. открыто владеют и пользуются администрация, Комитет по управлению имуществом г. Орска, учреждение "Синтезспирт" и учреждение "Горбольница N 4" г. Орска. Спорное имущество до совершения сделок являлось объектом муниципальной собственности.

С учетом того, что право собственности за обществом "Орский завод по обработке цветных металлов" в установленном порядке не зарегистрировано, на момент заключения договора купли-продажи от 28.11.2001 недвижимое имущество находилось в муниципальной собственности г. Орска, судами сделан правильный вывод о том, что общество "Орский завод по обработке цветных металлов" не могло распоряжаться имуществом как своим собственным. Кроме того, в нарушение положений ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное имущество не могло и фактически не поступало в пользование общества "Группа "ЭФИ".

При таких обстоятельствах правомерен вывод судов о том, что договор купли-продажи от 21.11.2001, заключенный между обществом "Орский завод по обработке цветных металлов" и обществом "Группа "ЭФИ", не соответствует п. 1 ст. 10, п. 1 ст. 209, ст. 131, 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и является ничтожным, в связи с чем общество "Группа "ЭФИ" не является собственником спорного имущества и не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Судами также установлено, что в январе 2005 г. истцу стало известно о нарушении прав учреждения "Синтезспирт" на объект недвижимого имущества - здание профилактория учреждения "Синтезспирт" с коммуникациями, расположенное по адресу: г. Орск, ул. Докучаева, 2 а, являющееся муниципальной собственностью.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.09.2003 по делу N А47-7971/2003-18ГК удовлетворено заявление общества "Группа "ЭФИ" об установлении факта, имеющего юридическое значение - права владения и пользования как своим собственным зданием профилактория по ул. Докучаева, 2 в г. Орске. На основании указанного решения за обществом "Группа "ЭФИ" произведена регистрация перехода права с выдачей свидетельства о праве собственности от 05.07.2004 N 56-01/23-30/2004-133.

На основании договора купли-продажи от 20.08.2004 N 3-н между обществом "Юнити" и обществом "Группа "ЭФИ" осуществлена регистрация права собственности на указанное здание за обществом "Юнити".

Поскольку постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.07.2005 по делу N Ф09-2136/05-С3 отменено решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.09.2003 по делу N А47-7971/2003-18ГК, то обоснованным является вывод судов о том, что сделка купли-продажи между обществом "Группа "ЭФИ" и обществом "Юнити", основанная на ничтожной сделке купли-продажи от 28.11.2001 между обществом "Орский завод по обработке цветных металлов" и обществом "Группа "ЭФИ", также считается ничтожной.

Довод заявителя о пропуске истцом срока исковой давности был предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, ему дана надлежащая правовая оценка. Требования о применении последствий недействительности ничтожных сделок истцом не заявлялись.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций, в связи с чем на основании ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.

Судами первой и апелляционной инстанций дана оценка представленным доказательствам в порядке и в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.02.2008 (резолютивная часть от 19.02.2008) по делу N А47-9941/2006 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юнити" - без удовлетворения.