Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 июля 2008 г. N Ф09-5374/08-С6 Дело о взыскании задолженности по арендной плате направлено на новое рассмотрение, поскольку наличие задолженности по арендной плате подтверждено материалами дела (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 29 июля 2008 г. N Ф09-5374/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Астра ВКД" (далее - общество "Астра ВКД") на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 27.02.2008 (резолютивная часть от 22.02.2008) по делу N А71-9416/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Астра ВКД" - Шаклеина А.В. (доверенность от 21.02.2008), Смирнова Н.В. (доверенность от 21.02.2008);

закрытого акционерного общества "Научно-производственное предприятие "Машпром" (далее - общество "НПП "Машпром") - Кирсанов М.Ю. (доверенность от 09.01.2008 N 2), Яковлева Н.В. (доверенность от 09.01.2008 N 03).

Общество "НПП "Машпром" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу "Астра ВКД" о взыскании с последнего задолженности по арендной плате за 3 квартал 2007 года в размере 522144 руб. и пени за указанный период в размере 53099 руб. 39 коп., а также просило суд вынести решение о начислении пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 884 руб. 99 коп. в день начиная с 04.09.2007 по день погашения задолженности.

Определением суда от 14.11.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска (далее - Управление имущественных отношений; л.д. 1, 2).

Решением суда от 27.02.2008 (резолютивная часть от 22.02.2008) с общества "Астра ВКД" в пользу общества "НПП "Машпром" взыскано 575243 руб. 39 коп., из которых долг 522144 руб., пени - 53099 руб. 39 коп.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2008 решение оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Астра ВКД" просит решение и постановление судов отменить, принять по делу новый судебный акт, которым взыскать в пользу истца сумму основного долга в размере 155082 руб., сумму пени в размере 15780 руб., в остальной части исковых требований отказать. При этом заявитель ссылается на нарушение судами положений ст. 431, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 71, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению общества "Астра ВКД", смена собственника переданного в аренду имущества не является основанием для изменения условий договора аренды, в том числе в части размера арендной платы. Заявитель считает, что, несмотря на смену собственника имущества и его переход из муниципальной собственности в частную, расчет арендной платы должен был производиться по методике, согласованной сторонами на момент заключения договора аренды. Общество "Астра ВКД" также полагает, что увеличение арендной платы новым собственником произведено с нарушением условий договора аренды, поскольку согласно п. 3.5 данного договора изменение арендной платы возможно только в случае изменения установленных цен и тарифов в соответствии с принятыми нормативными актами органов местного самоуправления. Заявитель также указывает на то, что им был представлен свой расчет арендной платы, выполненный в соответствии с установленной в договоре аренды методикой, который не был предметом исследования и оценки судов.

Общество "НПП "Машпром" представило отзыв, в котором просит судебные акты оставить без изменения, считая доводы кассационной жалобы необоснованными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.05.2002 Управлением имущественных отношений (арендодатель), муниципальным учреждением "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска" (балансодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Иждизайн" (арендатор) на срок с 14.05.2002 по 30.04.2012 заключен договор N 8452 на сдачу в аренду муниципального нежилого фонда, по условиям которого арендатор принимает в пользование нежилое помещение общей площадью 177,6 кв.м, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 256 (л.д. 11-17).

Согласно п. 3.1 указанного договора аренды размер арендной платы устанавливается на основании нормативных актов администрации г. Ижевска и составляет 412,14 руб. за 1 кв.м в год, с учетом коэффициентов в соответствии с расчетом годовой арендой платы нежилых помещений (приложение N 1). Всего за арендуемое помещение площадью 177,6 кв.м арендная плата с учетом налога на добавленную стоимость составляет 73196,90 руб. в год.

Арендная плата ежеквартально до 5 числа первого месяца текущего квартала в соответствии с постановлением мэра г. Ижевска от 29.06.1994 N 88 "О порядке использования арендной платы и о сроках ее перечисления в городской бюджет" вносится на аккумулирующий счет Управления, что составляет 18299,23 руб. в квартал (п. 3.2 договора аренды).

В соответствии с п. 3.5 указанного договора арендная плата и плата за коммунальные услуги пересматривается в случае изменения установленных цен и тарифов в соответствии с принятыми нормативными актами без согласия арендатора. Об изменении арендной платы арендатор уведомляется в письменном виде.

Как следует из п. 4.2 договора, в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,2% от квартальной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Общество "Иждизайн" и общество "Астра ВКД" 17.05.2004 заключили договор N 3/1 на передачу прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения от 16.05.2002 N 8452 (л.д. 9, 10).

Управление имущественных отношений по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.07.2006 N 495 продало указанное нежилое помещение общей площадью 177,6 кв.м обществу "НПП "Машпром" (л.д. 7, 8).

Право собственности общества "НПП "Машпром" на приобретенное им нежилое помещение зарегистрировано 24.07.2006, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права N 18 АА 285212 (л.д. 26).

Письмом от 04.06.2007 общество "НПП "Машпром" уведомило общество "Астра ВКД" о том, что с 01.07.2007 годовая арендная плата за пользование нежилым помещением площадью 177,6 кв.м составляет 11760 руб. за 1 кв.м, в том числе налог на добавленную стоимость (л.д. 24).

Общество "НПП "Машпром" письмом от 12.07.2007 N 1537/3 также обратилось к арендатору с требованием незамедлительно погасить задолженность по арендной плате (л.д. 22).

Поскольку общество "Астра ВКД" не погасило задолженность по арендной плате, общество "НПП "Машпром" на основании положений ст. 309, 614 Гражданского кодекса обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском о взыскании задолженности по арендной плате за 3 квартал 2007 года и пени за ее несвоевременное внесение.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что указанная в договоре методика расчета арендной платы, утвержденная решением Городской Думы от 20.05.2004 N 220, устанавливает порядок расчета арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда г. Ижевска, в то время как арендуемое помещение в спорный период уже находилось в собственности истца и муниципальным имуществом не являлось. Суды также указали, что возможность одностороннего изменения арендной платы предусмотрена п. 3.5 договора аренды, а об увеличении с 01.07.2007 арендной платы до 11760 руб. за 1 кв.м ответчик был своевременно уведомлен.

Отказывая в удовлетворении требований истца о начислении пени по день фактического исполнения обязательств (погашения задолженности), суды исходили из того, что нормы гражданского законодательства не предусматривают взыскание неустойки в таком порядке.

Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 названного Кодекса).

Как следует из положений ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

При заключении договора от 16.05.2002 N 8452 на сдачу в аренду муниципального нежилого фонда стороны согласовали его условия, в том числе в части размера арендной платы, способа ее определения, порядка внесения, а также условий ее изменения.

Поскольку общество "Астра ВКД" заключило с обществом "Иждизайн" договор N 3/1 на передачу прав и обязанностей по договору аренды от 16.05.2002 N 8452, к нему перешли все права и обязанности арендатора по названному договору аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, к обществу "НПП "Машпром" как к новому собственнику помещений площадью 177,6 кв.м перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды от 16.05.2002 N 8452.

Таким образом, вывод судов о том, что установленный в договоре аренды размер арендной платы и способ ее определения не могли применяться в 3 квартале 2007 года, поскольку спорное помещение уже было продано истцу и не являлось муниципальной собственностью, является неправильным.

Условия, при которых возможно изменение арендной платы, установлены сторонами договора аренды в п. 3.5, из которого следует, что арендная плата и плата за коммунальные услуги пересматривается в случае изменения установленных цен и тарифов в соответствии с принятыми нормативными актами без согласия арендатора.

Доказательств того, что в договор аренды были внесены соответствующие указанному пункту изменения относительно размера арендной платы, в материалах дела не имеется.

Согласно ч. 1 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В материалах дела имеется расчет арендной платы, выполненный ответчиком по методике расчета, утвержденной Городской Думой г. Ижевска Удмуртской Республики от 20.05.2004 N 220 (л.д. 86, 87), который не был предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует дать оценку всем доводам и имеющимся в материалах дела доказательствам и рассмотреть спор в соответствии с заявленными требованиями и возражениями сторон.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 27.02.2008 (резолютивная часть от 22.02.2008) по делу N А71-9416/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2008 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.