Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 июля 2008 г. N Ф09-4779/08-С6 Требование о взыскании долга по договору аренды и выселении из нежилого помещения удовлетворено, поскольку доказательств внесения денежных средств в счет погашения задолженности в материалы дела не представлено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 30 июля 2008 г. N Ф09-4779/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (далее - общество "РЖД") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2007 (резолютивная часть от 22.11.2007) по делу N А07-14207/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2008 (резолютивная часть от 05.03.2008) по тому же делу.

В судебном заседании принял участие представитель общества "РЖД" - Грушина И. (доверенность от 06.08.2007 N НЮ-46/235).

Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа "Город Уфа" (далее - комитет) надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "РЖД" о взыскании 6226250 руб. 73 коп. и выселении из нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: г. Уфа, ул. К. Маркса, д. 71.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2007 (резолютивная часть от 22.11.2007) исковые требования удовлетворены частично. С общества "РЖД" в пользу комитета взысканы 2650745 руб. 54 основного долга, 1325372 руб. 77 коп. пени. В удовлетворении остальной части имущественных требований отказано. Исковые требования о выселении из нежилого помещения общей площадью 279,3 кв.м, расположенного в здании по адресу: г. Уфа, ул. К. Маркса, д. 71, удовлетворены, принято решение о выселении ответчика из занимаемого помещения.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2008 (резолютивная часть от 05.03.2008) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "РЖД" просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неполное исследование судами фактических обстоятельств дела. Заявитель указывает на то, что срок действия договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 19.09.2005 определен сторонами с 01.10.2003 по 31.12.2005, то есть более года, и в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации. Поскольку договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, согласно ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации он является недействительным. Кроме того, названный договор подписан начальником Башкирского отделения - филиала общества "РЖД", который на момент подписания договора не был наделен соответствующими полномочиями. Общество "РЖД" также считает, что выселение из нежилого помещения Башкирской дирекции по обслуживанию пассажиров в пригородном сообщении дестабилизирует организацию пригородных пассажирских перевозок, носящих социально-значимый характер.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что между комитетом (арендодатель) и обществом "РЖД" (арендатор) 19.09.2005 заключен договор N 13393 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы - нежилого помещения общей площадью 279,3 кв.м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. К. Маркса, д. 71. Срок действия договора определен сторонами с 01.10.2003 по 31.12.2005. Имущество передано арендатору по акт приема-передачи от 02.10.2003 (т. 1, л.д. 10, 11, 14).

После истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжал пользоваться названным имуществом, поэтому суд пришел к выводу, что срок действия договора считается продленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3.1, 3.5 договора арендатор обязан вносить арендную плату за пользование указанным недвижимым имуществом в размере, определенном расчетом арендной платы, прилагаемым к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа оплачиваемого месяца. При нарушении сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п. 3.9 договора).

Комитетом и обществом "РЖД" 06.07.2007 подписано соглашение о расторжении договора от 19.09.2005 N 13393. По акту приема-передачи нежилого помещения от 06.07.2007 названное недвижимое имущество передано комитету (т. 1, л.д. 15, 16).

Комитет, ссылаясь на то, что общество "РЖД" продолжает пользоваться спорным нежилым помещением в отсутствие правого основания, а также на то, что ответчиком не уплачивается задолженность по арендной плате, обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку факт наличия задолженности по внесению ответчиком арендных платежей в сумме 2650745 руб. 54 коп. доказан истцом, доказательств внесения денежных средств в счет погашения задолженности в материалы дела не представлено, судом первой инстанции проверен расчет задолженности по арендной плате с учетом изменения арендной ставки, судами правомерно удовлетворены исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон (п. 1 ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Представленный истцом расчет неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей, проверен судом первой инстанции и признан обоснованным. При этом судом в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшен размер пени, предусмотренный договором, до 50% от предъявленной ко взысканию суммы задолженности, поскольку 0,3% за каждый день просрочки явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства.

Принимая во внимание наличие между сторонами соглашения о расторжении договора аренды, суды пришли к правильному выводу о том, что у общества "РЖД" отсутствуют правовые основания для пользования ранее арендуемым нежилым помещением, в связи с чем в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации названное помещение подлежит возврату арендодателю, исковые требования в части выселения ответчика из занимаемого помещения - удовлетворению. При этом ссылка апелляционного суда в мотивировочной части постановления на п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации является ошибочной, однако данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения.

Доводы общества "РЖД" о том, что, поскольку срок действия договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 19.09.2005 определен с 01.10.2003 по 31.12.2005, отсутствие его государственной регистрации влечет его недействительность, судом кассационной инстанции отклоняются. Согласно разъяснениям, данным в п. 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре. Названный договор заключен 19.09.2005, окончание срока действия договора определено сторонами 31.12.2005, то есть договор заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации.

Ссылка заявителя на то, что выселение из нежилого помещения занимаемой его Башкирской дирекции по обслуживанию пассажиров в пригородном сообщении дестабилизирует организацию пригородных пассажирских перевозок, носящих социально-значимый характер, правильно отклонена апелляционным судом как не имеющая правого значения для рассматриваемого спора.

Довод ответчика о том, что названный договор аренды подписан начальником Башкирского отделения - филиала общества "РЖД", который на момент подписания договора не был наделен соответствующими полномочиями, был предметом рассмотрения апелляционного суда, ему дана надлежащая правовая оценка.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2007 (резолютивная часть от 22.11.2007) по делу N А07-14207/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2008 (резолютивная часть от 05.03.2008) по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Российские железные дороги" - без удовлетворения.