Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 августа 2008 г. N Ф09-5905/08-С6 Требование о расторжении договора аренды нежилого помещения не удовлетворено, поскольку факт перепланировки не может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 20 августа 2008 г. N Ф09-5905/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нива" (далее - общество "Нива") на решение Арбитражного суда Пермского края от 20.02.2008 (резолютивная часть от 19.02.2008) по делу N А50-15722/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда 16.05.2008 (резолютивная часть от 13.05.2008) по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Лана" (далее - общество "Лана") - Бойченко С.Е., адвокат (доверенность от 01.12.2007); Пантелькин А.В. (доверенность от 01.12.2007).

Общество "Нива" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Лана" о расторжении договора от 05.06.2006 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Боровая, 28, и обязании ответчика освободить и передать указанное помещение истцу.

Решением суда от 20.02.2008 (резолютивная часть от 19.02.2008) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда 16.05.2008 (резолютивная часть от 13.05.2008) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Нива" просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, осуществление арендатором перепланировки в нарушение условий договора без согласования с арендодателем и в отсутствие необходимой технической документации является основанием для расторжения договора в соответствии с п. 3.2.4 договора. Кроме того, общество "Нива" указывает на то, что по условиям п. 4.3 договора оно вправе корректировать размер арендной платы не более одного раза в год с учетом инфляции. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату в новом размере является основанием для расторжения договора в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судами не принято во внимание, что арендатор не вносит арендные платежи, а в силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель имеет право на расторжение договора в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд.

Как следует из материалов дела, между обществом "Нива" (арендодатель) и обществом "Лана" (арендатор) заключен договор от 05.06.2006 аренды нежилого помещения общей площадью 73,5 кв.м, торговая площадь - 40,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Боровая, 28. Срок действия договора аренды установлен сторонами с 05.06.2006 по 31.12.2011. Размер арендной платы по договору определен 12000 руб. в месяц.

Согласно п. 3.2.4 договора арендатор обязан не производить перепланировок объекта без письменного согласия арендодателя, а также без проектной документации, согласованной в установленном порядке; изменения фасада объекта производятся только по согласованию в архитектурном управлении г. Перми.

Уведомлением от 26.10.2007 общество "Нива" известило общество "Лана" о расторжении договора аренды от 05.06.2006 и предложило освободить помещение в срок до 01.11.2007.

Поскольку общество "Лана" требования арендодателя не исполнило, общество "Нива" обратилось в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды и обязании передать помещение собственнику. В обоснование заявленных требований истец указал, что арендатор произвел перепланировку арендованных помещений, изменил фасад помещения в нарушение п. 3.2.4 договора - без согласования, что, по мнению истца, является существенным нарушением договора и допускает его одностороннее расторжение (ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, арендодатель указал, что между сторонами договора не достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы, в то время как с момента заключения договора обстоятельства изменились, стоимость аренды 1 кв.м повысилась, поэтому арендная плата по договору от 05.06.2006 не может оставаться неизменной.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правомерно исходили из следующего.

Случаи, когда по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, установлены в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом в силу названной нормы права договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса, а именно при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истцом в качестве существенных нарушений договора ответчиком указаны: нарушение арендатором п. 1.5.2 договора - необеспечение доступа арендодателю в арендуемое помещение; п. 3.2.4 - осуществление перепланировки объекта без письменного согласия арендодателя; отказ арендатора от увеличения размера арендной платы.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о недоказанности истцом нарушения ответчиком условий п. 1.5.2 договора - необеспечение доступа в помещение.

Факт перепланировки объекта без согласия арендодателя (вместо бетонного крыльца возведен холодный пристрой из металлических профилей) и в отсутствие необходимой документации установлен судом апелляционной инстанции и ответчиком не опровергнут. Однако, как правильно указал апелляционный суд, данное обстоятельство не может являться основанием для расторжения договора аренды, поскольку согласно договору при соблюдении его определенных условий арендатор вправе осуществить перепланировку. Доказательств того, что в результате перепланировки состояние арендованного имущества ухудшилось, в результате чего арендодателю причинен значительный ущерб, суду не представлено. С учетом изложенных обстоятельств, а также того, что осуществление перепланировки не являлось основанием для возникших разногласий сторон, указанный факт (перепланировка) не может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Отклоняя довод истца о том, что договор аренды подлежит расторжению на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как правильно указали суды, общество "Нива", заключая договор от 05.06.2006 на первоначальных условиях, могло предвидеть инфляционные процессы и, как результат, увеличение стоимости аренды, однако при заключении договора не проявило должной степени осмотрительности.

Таким образом, в отсутствие условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно отказали в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Довод общества "Нива" о нарушении судом положений ст. 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку осуществление арендатором перепланировки в нарушение условий договора без согласования с арендодателем и необходимой технической документации является основанием для расторжения договора в соответствии с п. 3.2.4 договора, отклоняется как несостоятельный. По условиям п. 3.2.4 договора арендатор обязан не производить перепланировок объекта без письменного согласия арендодателя, а также без проектной документации, согласованной в установленном порядке; изменения фасада объекта производятся только по согласованию в архитектурном управлении г. Перми. Условия о том, что несоблюдение арендатором названного пункта договора влечет возможность арендодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, договор аренды от 05.06.2006 не содержит.

Ссылка арендодателя на то, что по условиям п. 4.3 договора он вправе корректировать размер арендной платы не более одного раза в год с учетом инфляции, не принимается, поскольку противоречит условиям договора. В соответствии с п. 4.3 договора такое право принадлежит арендатору. Иного суду не доказано.

Довод общества "Нива" о том, что арендатор не вносит арендные платежи, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, и ему дана оценка, оснований для переоценки у суда кассационной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Решение Арбитражного суда Пермского края и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда законны и отмене не подлежат, кассационную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 20.02.2008 (резолютивная часть от 19.02.2008) по делу N А50-15722/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда 16.05.2008 (резолютивная часть от 13.05.2008) по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нива" - без удовлетворения.