Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 августа 2008 г. N Ф09-5907/08-С6 Требование прокурора о признании недействительным протокола заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка не удовлетворено, поскольку протокол о результатах торгов, который имеет силу договора, не составлялся, оспариваемый прокурором протокол заседания комиссии таким договором не является (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 18 августа 2008 г. N Ф09-5907/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации Карабашского городского округа (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.02.2008 (резолютивная часть от 30.01.2008) по делу N А76-15916/2007.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа. Представители участвующих в деле лиц в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились.

Прокурор Челябинской области обратился в Арбитражный суд Челябинской с иском к администрации о признании недействительными распоряжения главы Карабашского городского округа от 02.04.2007 N 354 "О проведении открытого аукциона по продаже гражданам и юридическим лицам права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства", а также протокола от 10.05.2007 заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 20000 кв.м, расположенного в г. Карабаше в пос. Красный Камень, кадастровый N 74:29:05:06 002:0006, в 70 метрах по направлению на юг от очистных сооружений для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

До вынесения судом решения прокурор в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил суд признать недействительным протокол заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 (т. 1, л.д. 102, 103).

Определениями суда от 31.08.2007, 02.10.2007, 24.10.2007 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены закрытое акционерное общество "Наука, техника и маркетинг в строительстве" (далее - общество "Наука, техника и маркетинг в строительстве"), Министерство по радиационной и экологической безопасности Челябинской области, Территориальное управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Челябинской области, муниципальное унитарное предприятие "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство" (далее - предприятие "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство"; т. 1, л.д. 1, 2, 93, 94, 137-139).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.02.2008 (резолютивная часть от 30.01.2008) заявленные требования удовлетворены, протокол заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 признан недействительным.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось, так как определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2008 апелляционная жалоба администрации возвращена заявителю на основании п. 3 ч. 4 ст. 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, администрация просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных прокурором требований, ссылаясь на нарушение судом положений ст. 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя кассационной жалобы, аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка проведен в соответствии с действующим законодательством, однако в связи с тем, что общество "Наука, техника и маркетинг в строительстве" было единственным участником, данный аукцион был признан несостоявшимся. При этом заявитель жалобы полагает, что в случае признания аукциона несостоявшимся законодательством не предусмотрена обязанность составления протокола в тот же день. Кроме того, администрация указывает на то, что в конкурсной документации были предусмотрены условия по выполнению работ по строительству подземных путей и объектов водоснабжения и канализации, а в договоре аренды - по благоустройству близлежащих территорий.

Прокуратура представила отзыв, в котором просит решение суда оставить без изменения, считая, что доводы кассационной жалобы администрации являются несостоятельными и направлены на переоценку выводов суда.

Как установлено судом, в соответствии с распоряжением от 02.04.2007 N 354 главы Карабашского городского округа Челябинской области (т. 1, л.д. 14-18) на 07.05.2007 назначена подготовка и проведение аукциона в открытой форме по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства на условиях: земельный участок из земель населенных пунктов площадью 20000 кв.м, расположение: Челябинская область, г. Карабаш, пос. Красный Камень, примерно в 70 метрах по направлению на юг от очистных сооружений, кадастровый номер 74:29:05 06 002:0006; начальная цена продажи права на заключение договора аренды земельного участка составляет 8230303 руб.; задаток для участия в аукционе составляет 4115152 руб., что соответствует 50% от начальной цены; величина повышения начальной цены продажи права на заключение договора аренды (шаг аукциона) 411515 руб., что составляет 5% от начальной цены; для организации и проведения аукциона по продаже земельного участка создана постоянная комиссия; в газете "Карабашский рабочий" опубликовать объявление о проведении открытого аукциона и на официальном сайте администрации Карабашского городского округа разместить информацию.

В газете "Карабашский рабочий" 07.04.2007 опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона по продаже гражданам и юридическим лицам права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому аукцион состоится 07.05.2007 в 10 ч. 00 мин по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, ул. Металлургов, 3 (здание администрации), кабинет N 214 (т. 1, л.д. 16-19).

Организатором аукциона 26.04.2007 в 11 ч. 40 мин. принята заявка общества "Наука, техника и маркетинг в строительстве" на участие в аукционе (т. 1, л.д. 20).

Протоколом заседания комиссии по проведению аукциона по продаже гражданам и юридическим лицам права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 аукцион признан несостоявшимся, поскольку единственным участником аукциона явилось общество "Наука, техника и маркетинг в строительстве" (т. 1, л.д. 21-23). Этим же протоколом администрации Карабашского городского округа предписано в срок до 16.05.2007 заключить с единственным участником аукциона договор продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по начальной цене аукциона и договор аренды земельного участка площадью 20000 кв.м, кадастровый номер 74:29:05 06 002:0006, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, пос. Красный Камень, примерно в 70 метрах по направлению на юг от очистных сооружений.

На основании протокола от 10.05.2007 между администрацией (продавец) и обществом "Наука, техника и маркетинг в строительстве" (покупатель) 11.05.2007 подписан договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 24-26). По условиям указанного договора продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора право на заключение договора аренды спорного земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору аренды земельного участка.

Прокурор, полагая, что опубликованное в газете "Карабашский рабочий" сообщение не содержит установленных п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации сведений, а протокол результатов проведения аукциона в нарушение п. 24 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации подписан только 10.05.2007 (не в день его проведения), а также считая, что спорный земельный участок находится в санитарно-защитной зоне очистных сооружений пос. Красный камень и не может рассматриваться как резервная территория для размещения объектов для проживания людей, однако данная информация об ограничении использования указанного земельного участка не была указана ни в информационном сообщении, ни в протоколе заседания комиссии по результатам аукциона, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с названным иском.

Удовлетворяя исковые требования и признавая протокол заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 10.05.2007 недействительным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что выставленный на аукцион спорный земельный участок находится в санитарно-защитной зоне очистных сооружений поселка Красный камень и в соответствии с санитарными правилами не может рассматриваться как резервная территория для расширения жилой территории и размещения объектов для проживания людей.

Кроме того, суд исходил из того, что информационное сообщение о проведении аукциона, опубликованное в газете "Карабашский рабочий", не содержит предусмотренных п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации сведений о земельном участке, в том числе об ограничениях его использования; о способах обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объеме; о максимальных сроках подготовки проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; о максимальных сроках выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; о максимальных сроках осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка. Суд также указал, что в протоколе отсутствует информация об ограничениях использования спорного земельного участка, а сам протокол подписан 10.05.2007, а не в день его проведения; общество "Наука, техника и маркетинг в строительстве" не представило на аукцион документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе третьим лицом.

Судом также принято во внимание, что на основании распоряжения главы Карабашского городского округа от 22.05.2007 N 602 между администрацией и предприятием "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство" 29.06.2007 заключен договор N 1хв-07 о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения, согласно которому указанному предприятию переданы водозаборные, очистные сооружения, отопление, сети поселка Красный камень и б/о Красный камень (т. 1, л.д. 107-114), однако в материалы дела не представлены документы, подтверждающие прекращение права хозяйственного ведения предприятия "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство" на переданное последнему муниципальное имущество.

Суд кассационной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене в связи со следующим.

Согласно положениям ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов, которые проводятся в том числе в форме аукциона. Договор заключается с лицом, выигравшим торги на аукционе, то есть с тем, кто предложил наиболее высокую цену.

Как следует из п. 5 ст. 448 названного Кодекса, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

Аукцион, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся (п. 5 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из исковых требований (с учетом их уточнений), прокурор просил суд признать недействительным протокол заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 (т. 1, л.д. 102, 103).

Между тем оспариваемым протоколом аукцион признан несостоявшимся по причине участия в нем менее двух участников (т. 1, л.д. 21-23). Признание аукциона несостоявшимся свидетельствует о том, что торги в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства не проводились.

Таким образом, в данном случае протокол о результатах торгов, который согласно указанным выше правовым нормам имеет силу договора, не составлялся. Оспариваемый прокурором протокол заседания комиссии от 10.05.2007 таким договором не является, поскольку подписанием данного протокола стороны лишь оформили факт признания аукциона несостоявшимся.

С учетом того, что договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 11.05.2007 прокурором не оспаривался, а от требований о признании недействительным распоряжения главы Карабашского округа от 02.04.2007 N 354, которое явилось основанием для организации аукциона, прокурор отказался, следует признать несостоятельными выводы суда о том, что протокол заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 является недействительным по причине нарушения порядка организации и проведения аукциона, так как указанным протоколом аукцион признан несостоявшимся.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных прокурором требований не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.02.2008 (резолютивная часть от 30.01.2008) по делу N А76-15619/2007 отменить.

В удовлетворении требований прокурора Челябинской области отказать.