Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 сентября 2008 г. N Ф09-6478/08-С6 Поскольку в договоре аренды отсутствуют условия о возможности его одностороннего расторжения, в связи с чем договор аренды продолжает действовать, оснований для удовлетворения исковых требований о выселении арендатора из занимаемых помещений и взыскании неустойки не имеется (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 11 сентября 2008 г. N Ф09-6478/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - Комитет) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.06.2008 по делу N А47-9436/2007.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Комитет обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Везувий" (далее - общество "Везувий") о взыскании 1426361 руб. 00 коп., в том числе 152245 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 13.09.2004 N 2-571А-6230, 1459 руб. 00 коп. пени, начисленных за период с 16.07.2007 по 31.08.2007, 76559 руб. арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом после расторжения договора аренды, 1778 руб. процентов, начисленных за период с 01.09.2007 по 30.09.2007, 1194320 руб. неустойки, начисленной за нарушение условий договора о сроке освобождения арендуемого помещения, а также выселении ответчика из занимаемого им помещения.

Согласно ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Оренбурга.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.06.2008 в удовлетворении исковых требований отказано. В части требований о взыскании 228804 руб. основного долга, 1788 руб. процентов, начисленных за неисполнение денежного обязательства за период с 01.09.2007 по 30.09.2007, 1459 руб. пени, начисленных за период с 16.07.2007 по 31.08.2007, производство по делу прекращено.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, Комитет просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судом п. 2 ст. 450, ст. 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что п. 2.1.5, 3.3.9, 6.3.2, 5.5 договора дают арендодателю право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и обществом "Везувий" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 13.08.2004 N 2-571А-6230 (с дополнительными соглашениями к нему от 23.03.2005 и от 19.07.2005), на основании которого арендатор по акту от 01.07.2004 получил в пользование объект муниципального нежилого фонда - встроенное нежилое помещение (литера А) общей площадью 768,8 кв.м, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома (согласно плану), на срок с 01.07.2004 по 30.06.2019.

Согласно п. 2.1.5 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть его в установленном законодательством Российской Федерации порядке в случае нарушения арендатором положений настоящего договора.

Пунктом 6.2 договора аренды от 13.08.2004 N 2-571А-6230 установлено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по решению арбитражного суда по требованию одной из сторон.

Договор подлежит расторжению по требованию арендодателя в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы (п. 6.3.2 договора).

Комитет направил в адрес ответчика претензию от 20.07.2007 N 4736/1-28 с требованием перечислить истцу задолженность по арендной плате в сумме 527112 руб. в срок до 01.09.2007, с предупреждением о том, что в случае неисполнения требования об оплате договор считается расторгнутым с 01.09.2007, ответчику предложено освободить занимаемые помещения в течение 2 дней после его расторжения.

В связи с тем, что обязанность по внесению арендной платы обществом "Везувий" не была исполнена, Комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части выселения арендатора из занимаемых помещений и взыскании 1194320 руб. неустойки, начисленной за нарушение условий договора о сроке освобождения арендуемого помещения, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных законом. Пунктом 3 указанной статьи предусмотрена возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Пунктом 1.4 договора срок его действия установлен с 01.07.2004 по 30.06.2019.

Исследовав условия договора в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что в договоре отсутствуют условия о возможности его одностороннего расторжения, в п. 6.3 договора аренды определены лишь условия, при наличии которых арендодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, в связи с чем договор аренды продолжает действовать, оснований для удовлетворения исковых требований выселения арендатора из занимаемых помещений и взыскании 1194320 руб. неустойки не имеется.

Доводы заявителя были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки обстоятельств дела у суда кассационной инстанции не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.06.2008 по делу N А47-9436/2007 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга - без удовлетворения.