Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 октября 2008 г. N Ф09-6980/08-С6 Требование о признании недействительным договора аренды нежилых помещений удовлетворено, поскольку договор аренды нежилых помещений заключен без проведения конкурса (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 1 октября 2008 г. N Ф09-6980/08-С6

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 июня 2007 г. N Ф09-4286/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "Верона" (далее - общество "Верона") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.05.2008 по делу N А60-2027/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

федерального государственного учреждения культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа" Министерства обороны Российской Федерации (далее - учреждение "Дом офицеров") - Вавилов А.С. (доверенность от 25.08.2008);

общества с ограниченной ответственностью "СССР" (далее - общество "СССР") - Шестаков А.С. (доверенность от 10.06.2008).

Общество "СССР" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Верона", к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, учреждению "Дом офицеров" о признании недействительным договора аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, от 22.10.2004 N АФ-175/0108 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества "Верона" передать объект аренды титульному владельцу - учреждению "Дом офицеров" (с учетом принятых арбитражным судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений исковых требований).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.05.2008 исковые требования удовлетворены. Признан ничтожным договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, N АФ-175/0108 от 22.10.2004, заключенный между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Свердловской области, учреждением "Дом офицеров" и обществом "Верона". На общество "Верона" возложена обязанность передать учреждению "Дом офицеров" по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 517 кв.м, расположенное на 1-м этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 27.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Верона" просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. По мнению заявителя, материалами дела (дополнительным соглашением N 1 к договору аренды от 22.10.2004, дополнительным соглашением N 3 и приложениями к нему N 1-4, актом приема-передачи в аренду нежилых помещений) подтверждается, что спорные помещения переданы арендатору не позднее 14.01.2005 и именно с этой даты следует исчислять срок исковой давности по заявленному требованию. Заявитель полагает, что срок исковой давности пропущен истцом. Общество "Верона" считает, что согласно п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 названный договор аренды мог быть заключен без проведения конкурса.

В отзывах на кассационную жалобу общество "СССР", учреждение "Дом офицеров" возражают против изложенных в ней доводов, считают их необоснованными, просят оставить в силе обжалуемый судебный акт.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что на основании приказа Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Свердловской области от 22.10.2004 N 1299 Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Свердловской области (арендодатель), учреждением "Дом офицеров" (титульный владелец) и обществом "Верона" (арендатор) подписан договор от 22.10.2004 N АФ-175/0108 аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, общей площадью 502,2 кв.м в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 27, для использования под офисные помещения, помещения общественного питания, развлекательного центра сроком с 01.12.2004 по 01.01.2008. Ответчиками подписан акт приема-сдачи в аренду нежилых помещений (т. 1, л.д. 31-42).

Теми же сторонами 16.12.2004, 27.12.2004 подписаны дополнительные соглашения N 1, 2 к договору аренды от 22.10.2004, согласно условиям которых срок аренды спорного помещения установлен с 01.05.2005 по 01.06.2008, арендодатель и титульный владелец дали согласие на сдачу имущества в субаренду. Дополнительным соглашением N 3 уточнена площадь нежилых помещений и их технические характеристики (т. 1, л.д. 43, 44, 117).

Государственная регистрация оспариваемого договора аренды, а также дополнительных соглашений к нему произведена 24.02.2005 (т. 1, л.д. 116).

Обществом "Верона" (арендодатель) и обществом "СССР" (арендатор) 15.02.2005 подписан договор субаренды нежилого помещения N 1/АФ-175/0108, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное возмездное владение и пользование арендатору нежилое помещение общей площадью 517 кв.м, расположенное на 1-м этаже здания, являющегося памятником истории и культуры Свердловской области, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 27, для использования под офисные помещения, помещения общественного питания, развлекательного центра. Срок субаренды установлен с 01.03.2005 по 01.06.2008. Передача объекта в субаренду произведена по акту приема-передачи от 01.03.2005. Договор субаренды зарегистрирован Государственным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 10.06.2005 (т. 1, л.д. 51, 52).

Общество "СССР", считая себя заинтересованной стороной и полагая, что договор аренды от 22.10.2004 является ничтожной сделкой, поскольку заключение договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, возможно только в публичном порядке, а именно путем проведения торгов, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

На основании ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в названном Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу п. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Согласно ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п. 3 постановления Правительства от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации, за исключением следующих случаев:

а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации;

б) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений;

в) заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;

г) когда федеральными законами или изданными до принятия указанного Постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Судами правильно указано, что данный перечень исключений является исчерпывающим.

Поскольку договор аренды нежилых помещений от 22.10.2004 заключен без проведения конкурса, что сторонами не оспаривается, при этом передача в аренду спорного объекта не относится к перечисленным в п. 3 названного постановления Правительства Российской Федерации исключениям, судами сделан правомерный вывод о том, что данный договор заключен с нарушением установленного порядка и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора судами сделан правильный вывод о том, что срок исковой давности, о пропуске которого заявлено ответчиком, по настоящему спору не истек.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску истца, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1. ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Общество "Верона", заявляя о пропуске истцом срока исковой давности, указало на то, что данный срок должен исчисляться с 14.01.2005 - даты подписания акта приема-передачи спорного помещения по договору аренды, ссылаясь при этом на п. 4 дополнительного соглашения N 3 к договору, которым определено, что технические характеристики помещений, расположение их в здании и передача в аренду принимаются сторонами согласно Приложениям N 1, 2, 4 к данному дополнительному соглашению с 14.01.2005.

Вместе с тем, как установлено судами, акт приема-передачи помещения не содержит даты составления, из содержания п. 4 дополнительного соглашения N 3 следует, что стороны приняли с указанной даты новые технические характеристики объекта аренды в связи с получением технической информации Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации", дополнительным соглашением от 16.12.2004 N 1 стороны установили срок аренды с 01.05.2005, в связи с этим судами обоснованно отклонен довод ответчика о том, что подписанием дополнительного соглашения N 3 стороны констатировали факт передачи помещения арендатору в пользование с 14.01.2005.

Судами также учтено, что согласно платежному поручению от 01.06.2005 N 1 арендная плата по договору от 22.10.2004 N АФ-175/0108 перечислена за май 2005 года, данные обстоятельства, по мнению судов, свидетельствуют об исполнении договора аренды с мая 2005 года, в связи с чем судами сделан правомерный вывод о том, что начало течения срока исковой давности следует исчислять с мая 2005 года (т. 1, л.д. 119).

С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили исковые требования.

Ссылка общества "Верона" на то, что формулировка п. 3 названного постановления Правительства Российской Федерации не императивна по своему характеру и не может рассматриваться как обязательное условие и требование о проведении конкурса, подлежащее применению, рассмотрена судами и правильно отклонена как основанная на неверном толковании данного нормативного акта.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.05.2008 по делу N А60-2027/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Верона" - без удовлетворения.