Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 октября 2008 г. N Ф09-7568/08-С6 Суд обоснованно оставил без рассмотрения требование о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку установлено, что просрочка внесения ответчиком арендной платы составила непродолжительный период времени, в связи с чем у истца отсутствовало право на заявление спорного требования (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 октября 2008 г. N Ф09-7568/08-С6 по делу N А47-9927/2007

Дело N А47-9927/2007

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Маликовой Э.М.,

судей Столярова А.А., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Оренбурга (далее - администрация) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2008 по делу N А47-9927/2007 Арбитражного суда Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, их представители в судебное заседание не явились.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оренбургское ремонтно-строительное управление N 2" (далее - общество "ОРСУ N 2") о взыскании 86197 руб. 47 коп., в том числе 77586 руб. 38 коп. арендной платы за пользование земельным участком за период с 09.09.2005 по 30.09.2007, 8611 руб. 09 коп. пени, начисленной за период с 11.10.2005 по 10.01.2008, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 25.07.2006 N 6/ц-53 юр. Кроме того, истец просит обязать ответчика освободить земельный участок площадью 130 кв.м с кадастровым номером 56:44:0403013:0005, местоположение: участок находится примерно в 9 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Терешковой, 118, путем демонтирования торгово-остановочного комплекса в течение месяца с момента вступления решения в законную силу, приведения земельного участка в первоначальное состояние, а также просит передать земельный участок по акту администрации (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке, установленном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2008 исковые требования удовлетворены в полном объеме. С общества "ОРСУ N 2" в пользу администрации взыскано 93283 руб. 39 коп., в том числе 77586 руб. 38 коп. основного долга, 8611 руб. 09 коп. пени. Договор аренды земельного участка от 25.07.2006 N 6/ц-53юр расторгнут, на общество "ОРСУ N 2" возложена обязанность освободить земельный участок в течение месяца с момента вступления решения в законную силу.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2008 решение суда в части размера подлежащего взысканию долга по арендной плате и пени изменено, в части требований о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок - отменено. С общества "ОРСУ N 2" в пользу администрации взыскано 3640 руб. 08 коп., в том числе 3406 руб. 07 коп. основного долга, 234 руб. 01 коп. пени, начисленной за период с 11.10.2006 по 10.01.2008. Исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от 25.07.2006 N 6/ц-53юр оставлены без рассмотрения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, администрация просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт о взыскании с общества "ОРСУ N 2" 54863 руб. 11 коп. задолженности по арендной плате и 2057 руб. 02 коп. пени, ссылаясь на несоответствие выводов суда, содержащихся в постановлении, материалам дела, а также на нарушение судом п. 2 ст. 450, ст. 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом заявитель кассационной жалобы полагает, что не внесение арендатором арендной платы более двух раз подряд дает администрации право требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, распоряжением главы г. Оренбурга от 09.09.2005 N 5079-р, с учетом изменений, внесенных постановлением главы города Оренбурга от 12.09.2006 N 2617-п, обществу с ограниченной ответственностью "Талин" (правопредшественнику общества "ОРСУ N 2") был предоставлен в аренду сроком до 01.11.2006 земельный участок, расположенный примерно в 9 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город Оренбург, улица Терешковой, 118, с разрешенным использованием: строительство торгово-остановочного комплекса.

В связи с этим администрацией г. Оренбурга (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Талин" (впоследствии - общество "ОРСУ N 2"; арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.07.2006 N 6/ц-53юр, в соответствии с условиями которого арендатору на срок до 01.11.2006 передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 56:44:0403013:0005, площадью 130 кв.м, расположенный примерно в 9 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город Оренбург, улица Терешковой, 118, для строительства торгово-остановочного комплекса.

Согласно п. 2.1, 2.2 договора аренды арендатор обязался ежеквартально до истечения 10 числа следующего месяца вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере, установленном в приложении N 2 к договору.

В силу п. 2.3 указанного договора условия договора по арендной плате применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.

Пунктом 2.6 договора аренды установлена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей в виде пени в размере одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 2.7 названного договора невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока дает арендодателю право требовать расторжения договора в судебном порядке согласно п. 2 ст. 450 и п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса имеется в виду пункт 3 абзаца 1 статьи 619 названного Кодекса

По результатам проверки использования земельного участка арендодателем в адрес общества "ОРСУ N 2" направлено уведомление от 02.07.2007 N 1-27/04-03/3566 об увеличении размера арендной платы за пользование земельным участком в связи с окончанием строительства торгово-остановочного комплекса.

Администрация письмом от 17.09.2007 N 1-27/02-04/5560 обратилась к обществу "ОРСУ N 2" с требованием о погашении задолженности по арендной плате и расторжении указанного выше договора аренды в добровольном порядке в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.

Неисполнение обществом указанных требований послужило основанием для обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования администрации, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по внесению арендных платежей ответчиком надлежащим образом не исполнены, доказательств погашения задолженности суду не представлено, так же как и доказательств, подтверждающих правомерность нахождения на спорном земельном участке торгово-остановочного комплекса.

Рассматривая спор, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 25.07.2006 N 6/ц-53-юр в силу положений, установленных п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, считается возобновленным на неопределенный срок, поскольку после окончания срока его действия - 01.11.2006 - арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны администрации.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Изменяя решение суда в части размера подлежащей взысканию задолженности по арендной плате, суд апелляционной инстанции исходил из того, что фактическое пользование обществом "ОРСУ N 2" спорным земельным участком началось с момента заключения договора, то есть с 25.07.2006, так как в силу п. 9.1 договора аренды названный договор имеет силу акта приема-передачи земельного участка, а каких-либо доказательств, подтверждающих факт использования ответчиком земельного участка ранее указанной даты, в материалах дела не имеется. Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендная плата с общества "ОРСУ N 2" может быть взыскана только с 25.07.2006.

Проверив расчет арендной платы и пени, суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 7 Методики расчета арендной платы, утвержденной постановлением Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 N 231 в редакции постановления Оренбургского городского Совета от 27.04.2006 N 73 и принимая во внимание, что земельный участок был предоставлен обществу "ОРСУ N 2" для строительства торгово-остановочного комплекса при этом доказательств внесения каких-либо изменений в договор аренды земельного участка материалы дела не содержат, пришел к выводу о том, что при расчете арендной платы подлежит применению ставка арендной платы за земельный участок в размере 1,5%, установленная на период строительства объектов. При этом судом правомерно признаны не подлежащими применению положения, установленные решением Оренбургского городского Совета от 15.06.2007 N 302, о внесении изменений в п. 7 Методики расчета арендной платы, так как данные положения вступили в законную силу только с 01.01.2008, а арендодатель просит взыскать с ответчика арендную плату за период с 09.09.2005 по 30.09.2007.

Принимая во внимание указанные обстоятельства и учитывая, что задолженность по арендной плате ответчиком частично погашена, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания общества "ОРСУ N 2" задолженности по арендной плате в размере 3406 руб. 07 коп. и пени в сумме 234 руб. 01 коп.

Отменяя решение суда первой инстанции в части требований о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из материалов дела, администрация, руководствуясь указанной нормой права, а также п. 2.7 договора аренды, указывая на то, что арендатором более двух раз подряд не уплачена арендная плата направило в адрес общества "ОРСУ N 2" письмо от 17.09.2007 с предложением расторгнуть договор аренды в добровольном порядке.

Между тем судом установлено, что на момент обращения администрации к арендатору с указанным предложением о расторжении договора, арендная плата ответчиком не была уплачена за три дня второго квартала 2007 г. В связи с этим суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у администрации отсутствовало право требовать расторжения договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 .7 договора.

Кроме того, в силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Учитывая, что с указанным предложением администрация к обществу "ОРСУ N 2" не обращалась, а письмо от 17.09.2007 таким предложением не является, поскольку направлено обществу ранее возникновения у администрации права требовать расторжения договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование истца в соответствии с положениями ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без рассмотрения.

Поскольку у суда отсутствовали основания для удовлетворения требований администрации о расторжении договора аренды, исковые требования об обязании возвратить арендодателю спорный земельный участок судом апелляционной инстанции также обоснованно признаны не подлежащими удовлетворению.

Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, нарушений судом апелляционной инстанции п. 2 ст. 450, ст. 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2008 по делу N А47-9927/2007 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Оренбурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Э.М. Маликова

Судьи

А.А. Столяров Т.В. Сулейменова