Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 октября 2008 г. N Ф09-7865/08-С6 Суд удовлетворил требование о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений, поскольку факт пользования арендованным имуществом в спорный период сторонами не отрицается, а доказательств внесения арендной платы ответчиком не представлено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 27 октября 2008 г. N Ф09-7865/08-С6

Дело N А47-4684/07

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 февраля 2009 г. N 157/09 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 января 2009 г. N 157/09

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу Областной общественной организации "Любителей автомотостарины "Ретро" (далее - общественная организация) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.04.2008 по делу N А47-4684/07 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие президент общественной организации - Кузнецов В.Н. (паспорт 5303240238, выдан 23.01.2003 ОВД Промышленного района г. Оренбурга, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 02.10.2007).

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Оренбургский государственный университет" (далее - университет) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к общественной организации об освобождении занимаемых на основании договора аренды помещений площадью 354,4 кв.м, находящихся по адресу: г. Оренбург, ул. Одесская, д. 146-148, и взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2000 по 18.04.2007 в сумме 314525 руб. 33 коп., процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами в период с 05.09.2000 по 05.04.2007 в сумме 105843 руб. 66 коп., упущенную выгоду в сумме 603683 руб. 33 коп. всего 1024052 руб. 32 коп.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Оренбургской области, общество с ограниченной ответственностью "Урал-Феникс" (далее - общество "Урал-Феникс").

Решением суда от 08.04.2008 исковые требования университета удовлетворены частично. На общественную организацию возложена обязанность освободить занимаемые помещения площадью 255 кв.м, находящиеся по адресу: г. Оренбург, ул. Одесская, д. 146-148, и передать их университету. С общественной организации в пользу университета взыскано 314525 руб. 33 коп. основного долга, 105815 руб. 99 коп. процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами. В остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2008 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общественная организация просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами п. 7.5 договора аренды. Заявитель полагает, что при рассмотрении спора судами не применены положения ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие применению, так как договор аренды является возобновленным на неопределенный срок. Кроме того, заявитель указывает на отсутствие в материалах дела документов, подтверждающих получение общественной организацией уведомления университета о расторжении договора аренды. Заявитель также отмечает, что в соответствии с соглашением о спонсорской помощи внесение арендной платы за общественную организацию осуществлялось обществом "Урал-Феникс", арендующим спорные помещения совместно с общественной организацией. В связи с этим заявитель полагает, что на основании ст. 313 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства по договору аренды должно быть возложено на общество "Урал-Феникс". Однако судами не дана оценка этому обстоятельству. Судами необоснованно применены положения ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в силу ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации общественная организация, являясь некоммерческой организацией, может нести ответственность только при наличии вины. Однако судами наличие вины общественной организации в неисполнении обязанностей по договору аренды не устанавливалось. Кроме того, судами не принято во внимание то, что университет препятствовал надлежащему исполнению общественной организацией обязательств по договору, поскольку считал договор аренды расторгнутым по истечении срока действия и не выставлял счета на оплату аренды. Заявитель также указывает на незаключенность и недействительность договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации и нарушением ст. 13 Федерального закона "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации".

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между университетом (арендодатель) и общественной организацией (арендатор) заключен договор аренды от 03.01.2000, по условиям которого арендатору в пользование предоставляются нежилые помещения площадью 255 кв.м, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. Одесская, д. 148, для использования под клуб "Ретро" на срок с 03.01.2000 по 02.01.2001.

Указанное недвижимое имущество является собственностью Российской Федерации и принадлежит университету на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права оперативного управления от 26.10.2006 N 56АА 285542, от 26.10.2006 N 56АА 285541 и выпиской из государственной базы данных реестра федерального имущества, находящегося на территории Оренбургской области от 13.03.2007 N 182-Ф.

В соответствии с п. 5.1, 5.2 данного договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере 39918 рублей 60 копеек путем перечисления ее на счет арендодателя ежемесячно не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным.

В пункте 7.5 договора закреплена возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае невнесения арендной платы или непредоставления платежных документов в течение двух месяцев при условии предупреждения арендатора о предстоящем расторжении в месячный срок.

Нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. Одесская, д. 148, переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.09.2000.

Университет, ссылаясь на то, что им в адрес общественной организации направлена претензия от 26.03.2007 с требованием погасить задолженность по арендной плате и предупреждение от 13.03.2007 о досрочном расторжении договора аренды с 23.04.2007 в одностороннем порядке, а общественной организацией обязанность по внесению арендной платы не исполнена и нежилое помещение не освобождено, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суды, частично удовлетворяя требования, указали следующее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.03.2007 по делу N А47-9908/2006 по иску университета к общественной организации о выселении из спорного помещения установлено, что договор аренды от 03.01.2000 является заключенным, действительным и возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 3 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное обстоятельство повторному доказыванию не подлежит.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

В связи с тем, что факт пользования арендованным имуществом в период с 01.09.2000 по 18.04.2007 сторонами не отрицается, а доказательств внесения арендной платы за этот же период в материалы не представлено, суды обосновании взыскали с общественной организации задолженность в размере 314525 руб. 33 коп.

При этом суды указали, что оснований полагать, что оплату по договору аренды за общественную организацию производило общество "Урал-Феникс" не имеется, так как из материалов дела не следует, что общество "Урал-Феникс" и общественная организация занимали одни и те же помещения.

Суды, руководствуясь положениями ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, верно признали обоснованными и подлежащими удовлетворению требования университета о взыскании процентов, начисленных исходя из суммы просроченных арендных платежей за период с 05.10.2000 по 05.05.2007, в сумме 105815 руб. 94 коп.

Судами сделан вывод о необоснованности требований университета о взыскании упущенной выгоды согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникшей в связи с тем, что после расторжения договора аренды от 03.01.2000 ответчик продолжал занимать спорные помещения, поскольку университетом не представлено доказательств подтверждающих размер заявленных убытков.

Удовлетворяя требования университета в части выселения общественной организации из занимаемых по договору аренды от 03.01.2000 помещений площадью 255 кв.м, суды исходили из того, что данная обязанность возникла у общественной организации в силу п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.2.10, 7.5 названного договора аренды по истечении срока, установленного университетом в письме от 13.03.2007 о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Данный вывод судов является верным.

В соответствии с ч. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 4.2.10 договора аренды от 03.01.2000 также предусмотрена обязанность арендатора возвратить арендодателю по передаточному акту в течение трех дней после прекращения действия договора аренды или досрочного расторжения договора, имущество, в состоянии пригодном для дальнейшего использования, без дополнительных финансовых затрат арендодателя.

Возможность одностороннего расторжения договора (ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусмотрена п. 7.5 договора аренды от 03.10.2000, согласно которому договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в одностороннем порядке с предупреждением арендатора в месячный срок, в том числе при невнесении арендой платы в течение двух месяцев.

Поскольку судами установлено, что университетом требования пункта 7.5 названного договора соблюдены путем направления в адрес ответчика соответствующего письма от 13.03.2007 N 748 и в материалах дела имеются доказательства получения указанного письма ответчиком (реестр на отправление заказной корреспонденции, почтовое уведомление), то договор аренды является расторгнутым с 19.04.2007 по истечении месяца со дня уведомления общественной организации.

Таким образом, суды правомерно возложили на общественную организацию обязанность освободить помещения общей площадью 255 кв.м, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. Одесская, д. 148, исходя из того, что нежилые помещения именно такой площади были объектом договора аренды от 03.01.2000, заключенного между истцом и ответчиком.

Ссылка заявителя на неприменение судами положений ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми договор аренды недвижимости заключенный на неопределенный срок подлежит расторжению по истечении трех месяцев после уведомления об этом одной стороной другую, отклоняется, поскольку основанием для одностороннего расторжения договора аренды от 03.01.2000 явилось ненадлежащее исполнение общественной организацией своих обязанностей по данному договору.

Подлежит отклонению довод заявителя о том, что исполнение обязательств по внесению арендной платы должно быть возложено на общество "Урал-Феникс" в силу ст. 313 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как общественная организация на данное обстоятельство при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций не ссылалась, и оно судами не устанавливалось и не исследовалось. Суд кассационной инстанции в силу ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении судов.

Не принимается ссылка заявителя на то, что в силу ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации общественная организация, являясь некоммерческой организацией, может нести ответственность только при наличии вины. В силу п. 2 ст. 401 отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Поскольку общественной организацией таких доказательств в материалы дела не представлялось, судами наличие вины ответчика не устанавливалось.

Заявителем также не представлено доказательств того, что университет препятствовал надлежащему исполнению общественной организацией, в связи с чем у судов при рассмотрении спора не имелось оснований давать оценку данному обстоятельству.

Довод заявителя о незаключенности и недействительности договора аренды от 03.01.2000 не принимается в силу ч. 3 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.03.2007 по делу N А47-9908/2006 установлено, что договор аренды от 03.01.2000 является заключенным, действительным.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения. Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.04.2008 по делу N А47-4684/07 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Областной общественной организации "Любителей автомотостарины "Ретро" - без удовлетворения.

Взыскать с Областной общественной организации "Любителей автомотостарины "Ретро" в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.