Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 ноября 2008 г. N Ф09-8196/08-С6 Дело о прекращении права собственности на нежилые здания направлено на новое рассмотрение, поскольку вывод суда о том, что наличие регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на неделимом земельном участке, за иным лицом не нарушает права истца, поскольку, заключая договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, он знал, что на участке имеются объекты недвижимости, не основан на имеющихся в материалах дела доказательствах (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 10 ноября 2008 г. N Ф09-8196/08-С6

Дело N А76-3376/2008

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 декабря 2009 г. N Ф09-8196/08-С6

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2009 г. N 18АП-5856/2008

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2009 г. N 18АП-5856/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройтэк" (далее - общество "Стройтэк") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.07.2008 по делу N А76-3376/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Стройтэк" - Едемская Г.С. (доверенность от 29.05.2008);

общества с ограниченной ответственностью "Номиранта" (далее - общество "Номиранта") - Затонская A.M. (доверенность от 29.07.2008);

Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - регистрационная служба) - Волуйских И.И. (доверенность от 11.09.2008 N 87/08).

Общество "Стройтэк" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к регистрационной службе, обществу "Номиранта", третье лицо - Щипунов Дмитрий Владимирович, о прекращении права собственности общества "Номиранта" на следующие объекты, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзавод-ская, 96: нежилое здание (очистные сооружения), общей площадью 919,5 кв.м (литера Уу), кадастровый номер объекта 74-74-01/496/2006-462, нежилое здание (склад временного хранения кожсырья), общей площадью 922,4 кв.м (литера Е), кадастровый номер объекта 74-74-01/499/2006-367, нежилое здание (строительный цех), общей площадью 679,7 кв.м (литера З-Зз), кадастровый номер объекта 74-74-01/499/2006-373, нежилое помещение (склад временного хранения кожсырья), общей площадь 1065,5 кв.м (литера М), кадастровый номер объекта 74-74-01/499/2006-377, нежилое здание (кожсырьевой цех), общей площадью 366,8 кв.м (литера Ф-ФЗ), кадастровый номер объекта 74-74-01/496/2006-466; нежилое здание (зарядная станция), общей площадью 254,8 кв.м (литера ЖЖ1), кадастровый номер объекта 74-74-01/496/2006-466. Кроме того, истец просил обязать регистрационную службу внести запись о прекращении права собственности общества "Номиранта" на указанные объекты (с учетом уточненных в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исковых требований).

Определением суда от 23.04.2008 к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация г. Челябинска, областное государственное унитарное предприятие "Областной центр технической инвентаризации (далее - предприятие "Обл-ЦТИ"), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет), открытое акционерное общество "Южуралкожа" (далее - общество "Южуралкожа").

Определением суда от 26.05.2008 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ян Нина Васильевна.

Определением суда от 04.07.2008 общество "Номиранта", ранее привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, привлечено к участию в деле в качестве ответчика, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Нестеров Владимир Михайлович (т. 3, л.д. 53).

Решением суда от 25.07.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2008 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Стройтэк" просит судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить. Заявитель кассационной жалобы полагает, что судами необоснованно не принято во внимание, что общество "Стройтэк" лишено возможности приобретения на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность земельного участка, находящегося у него на праве аренды, для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости. Как полагает общество "Стройтэк", судами не было установлено, в какой части земельный участок выделен обществу "Стройтэк", а также то, что фактически общество "Стройтэк" владеет всем земельным участком. В связи с изложенным, заявитель считает, что судами неправильно применены положения ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения главы г. Челябинска от 29.03.2007 N 781 между комитетом (арендодатель) и обществом "Стройтэк" (арендатор) заключен договор аренды от 29.03.2007 УЗ N 001944-Д-2007 земельного участка с кадастровым номером 74:36:06 07 002:0019 с множественностью лиц на стороне арендатора.

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 46292 кв.м, расположенный по адресу: ул. Кожзаводская, 96 в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации нежилых зданий (нежилое пристроенное здание, магазин, склад, часть не используется). Договор заключен сроком на двадцать лет с даты принятия распоряжения. Государственная регистрация аренды произведена регистрационной службой 05.06.2007, о чем внесена запись 74-74-01/228/2007-89.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.04.2008 (т. 1, л.д. 111-115, 119) обществу "Номиранта" на праве собственности принадлежат 6 объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, 96.

Распоряжением заместителя главы города Челябинска от 12.02.2008 N 105-М обществу "Номиранта" утвержден проект границ земельных участков (землеустроительное дело N 1765) из земель населенных пунктов: участок N 1 площадью 15 132 кв.м (выкуп); участок N 2 площадью 10 327 кв.м (аренда), расположенных по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кожзаводская, 96 с целью дальнейшей подготовки правоустанавливающих документов обществу "Номиранта" для эксплуатации складского хозяйства. Согласно п. 3 названного распоряжения, после принятия данного распоряжения считается утратившим силу Распоряжение заместителя Главы города от 02.02.2007 N 26-м "Об утверждении проекта границ земельного участка по ул. Кожзаводская, 96 в Калининском районе для подготовки правоустанавливающих документов обществу "Стройтэк".

Полагая, что право собственности общества "Номиранта" на спорные объекты прекратилось в связи с гибелью этого имущества, общество "Стройтэк" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что согласно справке предприятия "ОблЦТИ" по Челябинской области от 18.03.2008 нежилые здания - очистные сооружения литера Уу, склад временного хранения вторсырья литера Е, строительный цех литера 3-33, склад временного хранения литера М, кожсырьевой цех литера Ф-ФЗ, зарядная станция литера ЖЖ1, находящиеся по названному адресу, по состоянию на 01.02.2008 снесены, в связи с чем указанные объекты сняты с технического учета (письмо предприятия "ОблЦТИ" от 26.03.2008 N 348, т. 1, л.д. 71). Нарушение своего права истец обосновал тем, что общество "Номиранта", ссылаясь на наличие на спорном земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимости, препятствует пользованию обществом "Стройтэк" земельным участком, проникая на территорию общества "Стройтэк" и парализуя его работу. Как указало общество "Стройтэк", оно лишено возможности последующего приобретения спорного земельного участка в собственность для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости ввиду наличия на земельном участке зарегистрированного права собственности общества "Номиранта" на несуществующие объекты недвижимости.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что истец не является лицом, по требованию которого возможно прекращение права собственности другого лица на вещь в связи с ее гибелью или уничтожением. Данный вывод суды обосновали тем, что заявителю земельный участок передан по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Заключая такой договор аренды, общество "Стройтэк" знало, что на арендуемом земельном участке имеются объекты недвижимости, которые принадлежат другим юридическим лицам. Отказывая в иске, суд первой инстанции принял во внимание распоряжение от 12.02.2008 N 105-М об утверждении обществу "Номиранта" проектов границ земельных участков, расположенных по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кожзаводская, 96, с целью дальнейшей подготовки правоустанавливающих документов обществу "Номиранта" для эксплуатации складского хозяйства, а также о признании утратившим силу распоряжения от 02.02.2007 N 26-м об утверждении проекта границ земельного участка по ул. Кожзаводская, 96 в Калининском районе для подготовки правоустанавливающих документов обществу "Стройтэк".

Апелляционный суд, отклоняя довод общества "Стройтэк" о нарушении его прав на приобретение земельного участка в собственность для эксплуатации своего объекта в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав имеется запись на несуществующие объекты недвижимости, указал, что наличие права на получение земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, не предполагает возможности предоставления в собственность иных земельных участков, не занятых принадлежащими истцу объектами недвижимости.

С учетом изложенного суды указали, что отсутствие у истца права на подачу иска исключает необходимость рассмотрения его доводов, касающихся существа спора.

Между тем с принятыми по делу судебными актами нельзя согласиться в силу следующего.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Указанный принцип выражается, в частности, в том, что собственнику объекта недвижимости предоставляется преимущественное право приобретения соответствующего участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или приобретения права аренды этого участка.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В п. 2 названной статьи закреплено, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, при наличии зарегистрированного права на объект недвижимости сохраняются формальные основания для заявления собственником притязаний в отношении участка, занятого принадлежащей ему недвижимостью.

В силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица (ч. 2 названной статьи).

Требования, предъявляемые к мотивировочной части судебного акта, указаны в ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Делая вывод о том, что наличие регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на неделимом земельном участке, за иным лицом не нарушает права общества "Стройтэк", поскольку последнее, заключая договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, знало, что на земельном участке имеются объекты недвижимости, суды не дали оценки тому обстоятельству, что истец обратился с настоящим иском в защиту прав землепользователя на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, при этом истец ссылался на свое право в последующем выкупить соответствующий земельный участок.

Принимая во внимание распоряжение заместителя главы города Челябинска от 12.02.2008 об утверждении обществу "Номиранта" проекта границ земельных участков, расположенных по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кожзаводская, 96, суды не исследовали вопрос о том, имеются ли у ответчика - общества "Номиранта" - надлежащим образом оформленные права пользования земельным участком, на котором, по мнению последнего, имеются принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости.

Констатируя факт наличия на спорном земельном участке объектов недвижимости, находящихся в полуразрушенном состоянии - имеются части здания в виде фундамента - суды сослались на технические паспорта, выполненные муниципальным учреждением "Служба заказчика Трехгорненский филиал" по состоянию на 14.05.2008. Суды не указали, почему ими отклонены иные доказательства, представленные в материалы дела (справки предприятия "ОблЦТИ" от 18.03.2008, 26.03.2008, технические паспорта, выполненные этим же предприятием по состоянию на 29.05.2006).

Между тем установление обстоятельств наличия или гибели (уничтожения) объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, входит в предмет исследования по настоящему делу. Судами данным обстоятельствам правовая оценка не дана.

Отклоняя довод общества "Стройтэк" о нарушении его прав тем, что наличие зарегистрированного за ответчиком права собственности на несуществующие объекты лишает его возможности приобрести земельный участок в собственность для эксплуатации своего объекта, апелляционный суд не обосновал свой вывод ссылками на нормы права.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки и рассмотреть спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.07.2008 по делу N А76-3376/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2008 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.