Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 ноября 2008 г. N Ф09-8675/08-С6 Суд признал незаконным решение об отказе обществу в государственной регистрации договора об ипотеке, поскольку зарегистрированное право аренды истца на спорный земельный участок не было оспорено в судебном порядке, оснований для отказа в государственной регистрации его обременения и соответственно договора об ипотеке у регистрационной службы не имелось (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 24 ноября 2008 г. N Ф09-8675/08-С6

Дело N А60-5269/2008-С9

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу Управления федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - регистрационная служба) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.06.2008 по делу N А60-5269/08-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель регистрационной службы - Черныш А.О. (доверенность от 03.06.2008 N 08-16/428).

Общество с ограниченной ответственностью "Автоваззапчасть" (далее - общество "Автоваззапчасть") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к регистрационной службе о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора об ипотеке.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.06.2008 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оформленный сообщением государственного регистратора регистрационной службы Цепелевой Е.В. от 20.02.2008 N 16-16/4874, как несоответствующий Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2008 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, регистрационная служба просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 1,9, 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", ст. 15, 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 15.06.2001 N П/119 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра". По мнению заявителя, документы, представленные на государственную регистрацию не содержат необходимых сведений, позволяющих индивидуализировать земельный участок и определить его как объект права в соответствии с земельным законодательством и законодательством о государственном кадастровом учете, что является основанием для отказа в государственной регистрации согласно абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как установлено судами, между акционерным коммерческим банком "Московский банк реконструкции и развития" (далее - Московский банк реконструкции и развития) и обществом "Автоваззапчасть" заключен кредитный договор от 10.08.2007 N 03-196/07 о предоставлении последнему кредитной линии с лимитом единовременной задолженности в сумме 20000000 руб. со сроком погашения 08.08.2008 и возможностью пролонгации на основании п. 11.2 кредитного договора до 07.08.2009.

В обеспечение обязательств по указанному кредитному договору между его сторонами заключен договор об ипотеке от 30.08.2007 N 03-220/07-Н, в соответствии с условиями которого общество "Автоваззапчасть" (залогодатель) предоставляет в залог Московскому банку реконструкции и развития (залогополучатель) следующее имущество:

1. Отдельно стоящее здание с пристроем (литера А) общей площадью 262,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Волгоградская, д. 100а (далее - объект 1), как оно описано в плане объекта недвижимости с техническими характеристиками для целей государственной регистрации прав и сделок (заказ N 277031, дата выдачи 17.08.2007), выданном Екатеринбургским муниципальным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации" (приложение N 1 к договору). Согласно п. 3.1.1.2 договора об ипотеке залоговая стоимость объекта 1 составляет 10368103 руб. 58 коп.

2. Отдельно стоящее здание (литера Б) общей площадью 275,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Волгоградская, д. 100а (далее - объект 2), как оно описано в плане объекта недвижимости с техническими характеристиками для целей государственной регистрации прав и сделок (заказ N 277037, дата выдачи 17.08.2007), выданном Екатеринбургским муниципальным предприятием "Бюро технической инвентаризации" (приложение N 3 к договору). Согласно п. 3.1.2.3 договора об ипотеке залоговая стоимость объекта 2 составляет 9900766 руб. 30 коп.

3. Право аренды земельного участка общей площадью 1540 кв. м (кадастровый номер 66:41:0403031:003), на котором расположены объекты 1 и 2; адресные ориентиры: г. Екатеринбург, ул. Волгоградская, д. 100а; категория -

4. земли населенных пунктов, срок аренды - до 10.09.2012. Согласно п. 3.1.3.2 договора об ипотеке залоговая стоимость права аренды данного земельного участка составляет 2691130 руб. 12 коп.

Общество "Автоваззапчасть" и Московский банк реконструкции и развития 31.08.2008 обратились в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации договора об ипотеке от 30.08.2007 N 03-220/07-Н на указанные выше объекты недвижимого имущества.

Решениями регистрационной службы от 26.09.2007 и от 26.10.2007 государственная регистрация прав приостанавливалась на основании п. 1, 3 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с возникновением сомнений регистратора в наличии оснований для государственной регистрации.

Сообщением от 20.02.2008 N 16-16/4874 регистрационной службой отказано в государственной регистрации договора ипотеки со ссылкой на представление не соответствующих требованиям действующего законодательства документов, на представление кадастрового плана земельного участка под объектами, являющимися предметами залога, с указанием площади "ориентировочная", подлежащей уточнению при межевании.

Общество "Автоваззапчасть", полагая, что действия регистрационной службы, выразившиеся в отказе от государственной регистрации договора об ипотеке, являются незаконными, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения и действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что заявителем в регистрирующий орган представлены все необходимые документы.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны содержать описание недвижимого имущества.

На основании п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Согласно абз. 3 ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

В силу п. 1 ст. 19 названного Закона для проведения государственного кадастрового учета земельных участков заинтересованные правообладатели земельных участков подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.

Поскольку обществом "Автоваззапчасть" представлен на государственную регистрацию договора об ипотеке от 30.08.2007 N 03-220/07-Н кадастровый план земельного участка под объектами, являющимися предметами залога, с указанием площади "ориентировочная", составленный не на основании материалов межевания и, следовательно, не содержащий необходимых сведений, позволяющих индивидуализировать земельный участок и точно определить его как объект права в соответствии с действующим земельным законодательством и законодательством о государственном кадастровом учете земельных участков, выводы судов о том, что кадастровый план земельного участка с указанием ориентировочной площади земельного участка является надлежащим документом для осуществления государственной регистрации права, ошибочны.

Между тем данные выводы судов первой и апелляционной инстанций не повлекли принятия неправильного решения.

Пунктом 2 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предоставление кадастрового плана объекта недвижимого имущества не требуется, если в случае государственной регистрации прав на земельный участок кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Судами установлено, что право аренды на указанный земельный участок предоставлено обществу "Автоваззапчасть" на основании договора аренды земельного участка от 17.09.2002 N Т-163/0912, заключенного между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и обществом "Автоваззапчасть" в соответствии с приказом Министерства . по управлению государственным имуществом по Свердловской области от 11.09.2002 N 3467.

Указанный договор аренды зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области 17.10.2002. Земельный участок, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Волгоградская, 100а, общей площадью 1540 кв.м, передан арендатору по акту приема-передачи (приложение N 2 к договору). Границы земельного участка определены согласно кадастровому плану границ земельного участка от 16.07.2002 с кадастровым номером 66:41:0403031:001.

Поскольку зарегистрированное право на данный земельный участок не было оспорено в судебном порядке, оснований для отказа в государственной регистрации его обременения, и соответственно, договора об ипотеке от 30.08.2007 N 03-220/07-Н у регистрационной службы не имелось.

При таких обстоятельствах выводы судов об удовлетворении заявленных требований правомерны.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.06.2008 по делу N А60-5269/2008-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления федеральной регистрационной службы по Свердловской области - без удовлетворения.