Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 ноября 2008 г. N Ф09-8830/08-С6 Суд пришел к выводу, что обязанность возвратить неосновательное обогащение истцу в размере стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества у администрации перед истцом не возникла, поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, а доказательства того, что арендатор получил такое согласие от арендодателя, в материалах дела отсутствуют (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 26 ноября 2008 г. N Ф09-8830/08-С6

Дело N А07-16052/2007

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ортикон" (далее - общество "Ортикон") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.06.2008 по делу N А07-16052/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Ортикон" - Ахмадинуров М.В. (доверенность от 28.02.2008).

От администрации городского округа "Город Салават" (далее - администрация), Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават (далее - комитет) поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей. Ходатайства судом кассационной инстанции рассмотрены и удовлетворены в соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество "Ортикон" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к комитету о взыскании неосновательного обогащения в сумме 7578922 руб. (с учетом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве второго ответчика привлечена администрация, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Дом торговли "Ортикон" (далее - общество "Дом торговли "Ортикон").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.06.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Ортикон" просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами положений п. 1 ст. 455, п. 2 ст. 651, ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что поскольку договор аренды от 26.02.1999 признан судами незаключенным, к данным правоотношениям не подлежат применению положения гражданского законодательства об аренде, в связи с чем не возмещенная арендодателем стоимость произведенных арендатором затрат на неотделимые улучшения свидетельствует о сбережении ответчиком указанных денежных средств. По мнению заявителя, сторонами по договору купли-продажи от 03.01.2003 согласовано условие о предмете договора, что подтверждено передаточным актом от 10.01.2003.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, 26.02.1999 комитетом (арендодатель), обществом "Дом торговли "Ортикон" (арендатор) и муниципальным предприятием "Салаватский производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест" (балансодержатель) подписан трехсторонний договор N 265 о передаче в аренду без права выкупа объектов муниципального нежилого фонда - встроенных помещений общей площадью 2851 кв.м, расположенных на 1-х этажах 9- и 5-этажных кирпичных зданий по адресам: г. Салават, ул. Октябрьская, д. 62а, бульвар С. Юлаева, д. 49, на срок с 01.01.1999 по 31.12.2004 (т. 2, л.д. 19-22, 25-28).

В п. 1.4. указанного договора установлено, что неотделимые улучшения арендуемых объектов нежилого фонда должны производиться арендатором только после получения письменного согласия арендодателя и балансодержателя. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя и балансодержателя, не возмещается по окончании срока аренды.

Обществом "Дом торговли "Ортикон" (продавец) и обществом "Ортикон" (покупатель) 03.01.2003 подписан договор купли-продажи улучшений имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Октябрьская, д. 62а, и арендованного по договору аренды от 26.02.1999 N 265. Цена данной сделки определена сторонами в сумме 7578922 руб. (т. 1, л.д. 11-14).

Общество "Ортикон", ссылаясь на то, что по окончании срока действия договора аренды от 26.01.1999 и признания арбитражным судом расторгнутым договора доверительного управления от 23.05.2003, подписанного комитетом и обществом "Ортикон", предметом которого являлись нежилые помещения, расположенные на 1-м этаже здания по адресу: г. Салават, ул. Октябрьская, д. 62а, комитету передано данное недвижимое имущество вместе с неотделимыми улучшениями, принадлежащими истцу на основании договора купли-продажи, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском на основании ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает у лица, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что общество "Дом торговли "Ортикон" по договору купли-продажи от 03.01.2003 передало обществу "Ортикон" несуществующее право, что в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет недействительность этого договора, предмет названного договора определен сторонами с нарушением требований, установленных ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, судами принято во внимание, что трехсторонний договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 26.02.1999 N 265 не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также то, что письменного согласия арендодателя и балансодержателя на произведение неотделимых улучшений арендованного имущества обществом "Дом торговли "Ортикон" в нарушение п. 1.4 названного договора в материалы дела не представлено.

Вывод судов в части оценки недействительности договора купли-продажи является правильным, соответствует нормам права и обстоятельствам дела.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с требованиями, установленными п. 1, 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 указанного Кодекса. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Исходя из смысла названных положений, суды сделали вывод о том, что предметом договора купли-продажи могут быть только движимые, включая деньги и ценные бумаги, или недвижимые вещи, имеющие наименование, количество которых можно определить. С учетом изложенного неотделимые улучшения помещения в здании нельзя рассматривать как вещь, которая может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи в отрыве от самого объекта недвижимого имущества.

На основании изложенного суды пришли к выводу о том, что договор купли-продажи от 03.01.2003 заключен с нарушением требований, установленных в п. 1, 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах, а также учитывая, что в соответствии с п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, доказательства того, что арендатор получил такое согласие от арендодателя, в материалах дела отсутствуют, суды пришли к правомерному выводу о том, что обязанность возвратить неосновательное обогащение обществу "Ортикон" в размере стоимости произведенных обществом "Дом торговли "Ортикон" неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества в порядке, предусмотренном ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, у администрации перед истцом не возникла.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований у судов не имелось.

Доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку установленных судами обстоятельств дела и выводов судов, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Поскольку определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 01.11.2008 о принятии кассационной жалобы к производству обществу "Ортикон" предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в сумме 1000 руб. до окончания кассационного производства, госпошлина подлежит взысканию с заявителя.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.06.2008 по делу N А07-16052/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ортикон" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ортикон" в доход федерального бюджета 1000 руб. госпошлины по кассационной жалобе.