Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 ноября 2008 г. N Ф09-8789/08-С6 Поскольку факт возведения спорного здания без разрешения на строительство установлен судами на основании представленных в материалы дела доказательств и не оспаривается ответчиком, суды пришли к правомерному выводу о том, что при отсутствии необходимых для регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства документов данное право является недействительным, и обязали ответчика снести самовольные постройки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 26 ноября 2008 г. N Ф09-8789/08-С6

Дело N А76-2173/2008

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 января 2009 г. N 17031/08 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Транзит-Экспресс" (далее - общество "Фирма "Транзит-Экспресс") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.07.2008 по делу N А76-2173/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Фирма "Транзит-Экспресс" - Белоус Т.С. (доверенность от 17.04.2008);

администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее - администрация) - Пятых М.А. (доверенность от 04.02.2008), Курочкина С.Ф. (доверенность от 17.04.2008).

Муниципальное образование "Копейский городской округ" в лице администрации обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Фирма "Транзит-Экспресс" на 12 объектов незавершенного строительства, поименованных в исковом заявлении, и обязании ответчика снести данные самовольные постройки.

Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 04.04.2008, 09.06.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной регистрационной службы по Челябинской области, Гордиенко Дмитрий Александрович, Мальцев Вячеслав Георгиевич, Караваев Александр Вячеславович, Порсев Михаил Викторович, Колесникова Татьяна Анатольевна, Зейналов Артем Айдынович, Поспелов Владимир Анатольевич, Пситадзе Серго Давидович, Чебулаев Владимир Николаевич.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.07.2008 исковые требования удовлетворены. Признано недействительным зарегистрированное право собственности общества "Фирма "Транзит-Экспресс" на объекты незавершенного строительства:

- площадью 207,9 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: г. Копейск, р.пос. Железнодорожный, ул. Ижорская, д. 3 (запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 13.03.2006 N 74-74-30/003/2006-447);

- площадью 206,6 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: г. Копейск, р.пос. Железнодорожный, ул. Ижорская, д. 4 (запись о регистрации в ЕГРП от 16.03.2006 N 74-74-30/017/2006-020);

- площадью 206,1 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: г. Копейск, р.пос. Железнодорожный, ул. Ижорская, д. 5 (запись о регистрации в ЕГРП от 13.03.2006 N 74-74-30/003/2006-443);

- площадью 205,5 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: г. Копейск, р.пос. Железнодорожный, ул. Ижорская, д. 6 (запись о регистрации в ЕГРП от 16.03.2006 N 74-74-30/017/2006-019);

- площадью 207,7 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: г. Копейск, р.пос. Железнодорожный, ул. Онежская, д. 3 (запись о регистрации в ЕГРП от 16.03.2006 N 74-74-30/017/2006-018);

- площадью 206,7 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: г. Копейск, р.пос. Железнодорожный, ул. Онежская, д. 4 (запись о регистрации в ЕГРП от 16.03.2006 N 74-74-30/017/2006-021);

- площадью 206,5 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: г. Копейск, р.пос. Железнодорожный, ул. Онежская, д. 5 (запись о регистрации в ЕГРП от 16.03.2006 N 74-74-30/017/2006-022);

- площадью 205,5 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: г. Копейск, р.пос. Железнодорожный, ул. Онежская, д. 6 (запись о регистрации в ЕГРП от 16.03.2006 N 74-74-30/017/2006-023);

- площадью 189,3 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: г. Копейск, р.пос. Железнодорожный, ул. Новгородская, д. 1 (запись о регистрации в ЕГРП от 20.12.2005 N 74-74-30/053/2005-209);

- площадью 183,1 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: г. Копейск, р.пос. Железнодорожный, ул. Новгородская, д. 3 (запись о регистрации в ЕГРП от 20.12.2005 N 74-74-30/056/2005-210);

- площадью 189,3 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: г. Копейск, р.пос. Железнодорожный, ул. Новгородская, д. 5 (запись о регистрации в ЕГРП от 20.12.2005 N 74-74-30/056/2005-205);

- площадью 190,9 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: г. Копейск, р.пос. Железнодорожный, ул. Новгородская, д. 7 (запись о регистрации в ЕГРП от 14.10.2005 N 74-74-30/046/2005-267).

На общество "Фирма "Транзит-Экспресс" возложена обязанность снести названные самовольные постройки.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Фирма "Транзит-Экспресс" просит отменить обжалуемые судебные акты, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о разрешении администрации на возведение ответчиком жилых домов на специально отведенных для этих целей земельных участках. При этом общество "Фирма "Транзит-Экспресс" ссылается на распоряжение главы г. Копейска от 18.01.2002 N 26-р об утверждении акта выбора земельного участка и разрешении на проведение проектно-изыскательных работ по строительству автокемпинга и кварталов индивидуальных жилых домов, договоры аренды земельных участков для использования в целях индивидуального строительства жилых домов, архитектурно-планировочное задание, протоколы согласований и заключения компетентных органов, письмо общества "Фирма "Транзит-Экспресс" о выдаче разрешения на строительство от 24.05.2004. В связи с этим заявитель полагает, что возведенные им объекты не являются самовольными и сносу не подлежат.

В отзыве на кассационную жалобу администрация возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, распоряжением главы г. Копейска от 18.01.2002 N 26-р утвержден акт выбора земельного участка от 18.10.2001 ориентировочной площадью 60 га, расположенного южнее Копейского шоссе, обществу "Фирма "Транзит-Экспресс" разрешено ведение проектно-изыскательских работ по строительству автокемпинга (магазина, гостиницы, кафе-бара, предприятий по ремонту и обслуживанию автомобилей, АЗС) и квартала индивидуальных жилых домов (т. 2, л.д. 26-30).

Распоряжением главы г. Копейска от 30.07.2003 N 1277-р обществу "Фирма "Транзит-Экспресс" разрешено ведение подготовительных работ по размещению придорожного комплекса и кварталов индивидуальной застройки на земельном участке, расположенном на землях поселений г. Копейска, южнее Копейского шоссе и западней автодороги в рабочий поселок Железнодорожный, а также возложена обязанность по ведению подготовительных работ в соответствии с согласованным эскизным проектом, по представлению проектной документации в полном объеме на рассмотрение и согласование градостроительному совету и по оформлению на основании согласованной проектной документации землеотводных документов и разрешения на строительство в установленном порядке (т. 1, л.д. 15).

На основании распоряжений главы г. Копейска от 22.10.2004 N 2356-р, от 04.02.2005 N 229-р, от 04.02.2005 N 230-р, от 04.02.2005 N 230-р, от 14.03.2005 N 580-р, от 14.03.2005 N 582-р, от 07.09.2005 N 1490-р, от 07.09.2005 N 1489-р, от 07.09.2005 N 1493-р, от 07.09.2005 N 1494-р, от 30.09.2005 N 1712-р, от 30.09.2005 N 1712-р, от 12.09.2005 N 1517-р между муниципальным учреждением "Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Копейска" (арендодатель) и обществом "Фирма "Транзит-Экспресс" (арендатор) заключены двенадцать договоров аренды находящихся в государственной собственности земельных участков: от 29.10.2004 N 296/58, от 15.04.2005 N 357/192-05, от 15.04.2005 N 358/193-05, от 15.04.2005 N 359/194-05, от 20.04.2005 N 361/207-05, от 20.04.2005 N 362/208-05, от 15.09.2005 N 404/474-05, от 15.09.2005 N 403/473-05, от 15.09.2005 N 402/472-05, от 20.09.2005 N 407/479-05, от 18.10.2005 N 412/543-05, от 18.10.2005 N 413/544-05, для использования в целях строительства жилых домов (т. 1, л.д. 16-18, 24-26, 32-35, 41-43, 48-51, 57-59, 64-67, 73, 80-82, 88-90, 95-97, 102-105).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области зарегистрировано право собственности общества "Фирма "Транзит-Экспресс" на следующие объекты незавершенного строительства:

- 14.10.2005 - на объект площадью 190,9 кв.м, находящийся по адресу: г. Копейск, ул. Новгородская, д. 7;

- 20.12.2005 - на объекты площадью 183,1 кв.м, находящийся по адресу: г. Копейск, ул. Новгородская, д. 3, площадью 189,3 кв. м, находящийся по адресу: г. Копейск, ул. Новгородская, д. 1;

- 22.11.2005 - на объект площадью 182,3 кв.м, находящийся по адресу: г. Копейск, ул. Новгородская, д. 5;

- 13.03.2006 - на объекты площадью 206,1 кв.м, находящийся по адресу: г. Копейск, р.пос. Железнодорожный, ул. Ижорская, д. 5, и площадью 207,9 кв.м, находящийся по адресу: г. Копейск, р.пос. Железнодорожный, ул. Ижорская, д. 3;

- 16.03.2006 - на объекты площадью 208,1 кв.м, находящийся по адресу: г. Копейск, р.пос. Железнодорожный, ул. Ижорская, д. 6, площадью 206,6 кв.м, находящийся по адресу: г. Копейск, р.пос. Железнодорожный, ул. Ижорская, д. 4, площадью 206,7 кв.м, находящийся по адресу: г. Копейск, ул. Онежская, д. 4, площадью 206,5 кв.м, находящийся по адресу: г. Копейск, ул. Онежская, д. 5, площадью 205,5 кв.м, находящийся по адресу: г. Копейск, ул. Онежская, д. 6, площадью 207,7 кв.м, находящийся по адресу: г. Копейск, ул. Онежская, д. 3 (т. 2, л.д. 40-150; т. 3, л.д. 1-79).

Администрация, полагая, что объекты незавершенного строительства возведены с нарушением требований законодательства, право собственности общества "Фирма "Транзит-Экспресс" зарегистрировано при отсутствии необходимых правоустанавливающих документов, в связи с чем запись о праве собственности ответчика не может быть сохранена, а объекты недвижимости подлежат сносу как самовольные, обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

На основании п. 5 ч. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Земельного кодекса Российской Федерации, абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 43 Устава муниципального образования "Копейский городской округ" суды пришли к правильному выводу о наличии у администрации права на предъявление данного иска.

В силу ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.

В соответствии со ст. 16 Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица с приложением документов, необходимых для ее проведения.

Согласно ч. 4 ст. 25 Закона (в редакции, действовавшей в момент регистрации права собственности ответчика) в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

На основании ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом (ч. 1 ст. 51 данного Кодекса).

Согласно п. 6, 8, 21, 22 постановления губернатора Челябинской области от 22.03.2004 N 123 разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления на основании заявления с приложением необходимых для его рассмотрения документов.

Поскольку факт возведения спорного здания без разрешения на строительство установлен судами на основании представленных в материалы дела доказательств и не оспаривается ответчиком, суды пришли к правомерному выводу о том, что при отсутствии необходимых для регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства документов данное право является недействительным.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 названной статьи.

Из содержания указанных положений закона следует, что постройка является самовольной и подлежит сносу при наличии хотя бы одного из условий: возведения ее на земельном участке, не отведенном для этих целей, отсутствия необходимых документов и разрешений для ее возведения, существенного нарушения градостроительных или строительных правил при возведении.

Судами с учетом приведенных норм права сделан правомерный вывод о том, что возведение объектов без разрешения на строительство влечет признание этих построек самовольными и удовлетворение иска об их сносе.

Довод общества "Фирма "Транзит-Экспресс" о том, что строительство осуществлено им на специально отведенных для этого земельных участках при наличии архитектурно-планировочного задания, протоколов согласований, свидетельствующих о соответствии проектной документации санитарно-эпидемиологическим, пожарным требованиям, которые в совокупности свидетельствуют о разрешении администрации на возведение жилых домов, рассмотрен апелляционным судом и отклонен как несостоятельный.

Как правильно указано апелляционным судом, действующим законодательством предусмотрена выдача разрешений на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), при этом постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 698 утверждена форма разрешения на строительство. Иные документы, в том числе указанные обществом согласования компетентных органов, разрешением на строительство не являются и не могут его заменить.

Ссылка заявителя на письмо общества "Фирма "Транзит-Экспресс" от 24.05.2004 о выдаче разрешения на строительство отклоняется, поскольку оно также не свидетельствует о выдаче в установленном порядке разрешения на строительство. Кроме того, заявителем не представлено доказательств оспаривания бездействия либо отказа администрации в выдаче разрешения на строительство.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

В связи с тем, что определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31.10.2008 по ходатайствам общества "Фирма "Транзит-Экспресс", предпринимателя Колесникова Ю.П. приостановлено исполнение решения Арбитражного суда Челябинской области от 17.07.2008 по делу N А76-2173/2008 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2008 по тому же делу до окончания производства в кассационной инстанции, приостановление исполнения данных судебных актов подлежит отмене.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.07.2008 по делу N А76-2173/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Транзит-Экспресс" - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Челябинской области от 17.07.2008 по делу N А76-2173/2008 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2008 по тому же делу.