Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 декабря 2008 г. N Ф09-9215/08-С6 Суд отказал в признании права собственности истца на нежилое помещение, поскольку в договоре аренды условия, обязательные для договора аренды с правом выкупа арендованного имущества, отсутствуют, а представленные предпринимателем доказательства не позволяют определить момент, когда состоялся выкуп арендованного имущества, кроме того, указание на переход права собственности на имущество в случае превышения суммарных затрат арендатора на оплату любых услуг по эксплуатации, содержанию здания, а также на улучшение объекта не является определенным, сторонами также не согласована выкупная стоимость здания (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 9 декабря 2008 г. N Ф09-9215/08-С6

Дело N А76-687/08

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к данному постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Яшкина Игоря Васильевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.07.2008 по делу N А76-687/08 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие предприниматель Яшкин И.В. (паспорт серии 75 03 N 264998 выдан 28.02.2003 УВД Советского района г. Челябинска), его представитель Щурчков А.В. (доверенность от 11.09.2007).

Предприниматель Яшкин И.В. обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Челябинской областной общественной организации "Союз Чернобыль" (далее - общественная организация "Союз Чернобыль") о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д. 80, за исключением квартир N 2, 3, 4, и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - регистрационная служба) зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности истца на указанное нежилое помещение.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены регистрационная служба, товарищество с ограниченной ответственностью "Чернобыль-Инвест-Сервис" (далее - товарищество "Чернобыль-Инвест-Сервис"), закрытое акционерное общество "Технопром" (далее - общество "Технопром"), общество с ограниченной ответственностью "Статус" (далее - общество "Статус").

Решением суда от 31.07.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2008 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Яшкин И.В. просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 10 Основ законодательства СССР об аренде от 23.11.1989 N 810-1 и ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению заявителя, сторонами в договоре аренды от 01.12.1993 N 112 в редакции дополнений и изменений от 18.04.1995 установлены все существенные условия, позволяющие определить стоимость арендованного имущества, его выкупную стоимость и момент перехода права собственности на него к арендатору. Заявитель считает, что в соответствии с условиями данного договора момент перехода права собственности (выкупа) наступил в момент, когда стоимость затрат истца стала равной определенной сторонами выкупной стоимости. Кроме того, право собственности на арендованное имущество на момент обращения в суд уже перешло к истцу, в связи с чем заявитель полагает, что им избран надлежащий способ защиты нарушенного права.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на основании постановления главы администрации г. Челябинска от 20.09.1993 N 1147 строение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавной, д. 80 (без помещений N 2, 3, 4) изъято у Департамента экологии и природопользования и передано в собственность общественной организации "Союз Чернобыль".

Право собственности общественной организации "Союз Чернобыль" на нежилое здание, общей площадью 2666,39 кв.м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д. 80, удостоверено Комитетом по управлению имуществом при администрации г. Челябинска 24.01.1997, что подтверждается свидетельством N 1н-109.

Между общественной организацией "Союз Чернобыль" (арендодатель) и товариществом "Чернобыль-Инвест-Сервис" (арендатор) заключен договор аренды от 01.12.1993 N 112, по условиям которого арендодатель передал арендатору в пользование на срок с 01.12.1993 по 31.12.2003 нежилое здание, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д. 80, для использования под офисы, производственные нужды, магазин, гостиницу и сдачи в субаренду. Имущество передано арендатору по акту от 26.11.1993.

Общественной организацией "Союз Чернобыль" и товариществом "Чернобыль-Инвест-Сервис" подписаны дополнения и изменения от 18.04.1995 к договору аренды от 01.12.1993 N 112, в соответствии с которыми арендатор в течение срока договора вправе без дополнительного согласия арендодателя сдавать арендованное здание в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Стороны продлили срок действия данного договора аренды до 31.12.2012, а также дополнили раздел седьмой договора пунктом 7.3, согласно которому в случае, если суммарные затраты арендатора, указанные в разделе третьем названного договора, превысят оценочную стоимость здания, здание переходит в собственность арендатора.

Товарищество "Чернобыль-Инвест-Сервис" и общество "Технопром" заключили договор перенайма от 27.10.2000 N 48-200 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 01.12.1993 N 112 обществу "Технопром".

По договору перенайма от 14.01.2003 общество "Технопром" передало права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.12.1993 N 112 предпринимателю Яшкину И.В.

Предприниматель Яшкин И.В., полагая, что произведенные им неотделимые улучшения арендованного имущества превышают оценочную стоимость здания, и ссылаясь на отказ ответчика оформить переход права собственности на данное имущество к арендатору, обратился в суд с требованием о признании права собственности на спорные нежилые помещения.

Суды, отказывая в удовлетворении требований, указали на действительность и заключенность договора аренды от 01.12.1993 N 112 в редакции дополнений и изменений к нему от 18.04.1995 и на отсутствие в нем согласованных условий о порядке выкупа арендованного имущества.

Согласно п. 1 ст. 10 Основ законодательства СССР об аренде от 23.11.1989 N 810-1, действовавших на момент возникновения спорных правоотношений, арендатор обладал правом полностью или частично выкупить арендованное имущество. Условия, порядок и сроки выкупа определяются договором аренды.

Пунктом 2 ст. 10 указанных Основ предусмотрено, что выкуп надлежит осуществлять путем внесения арендатором арендодателю всей арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого прекращена до завершения амортизационного срока.

С учетом содержания названных норм обязательными условиями договора аренды с правом выкупа арендованного имущества являются условия, устанавливающие сумму выкупного платежа с остаточной стоимости имущества, обязанность арендатора внести всю арендную плату со стоимости сданного имущества, а также условие о том, будет ли произведен выкуп во время действия договора аренды или по истечении его срока.

Судами установлено, что в договоре аренды от 01.12.1993 N 112 в редакции дополнений и изменений к нему от 18.04.1995 данные условия отсутствуют, представленные предпринимателем Яшкиным И.В. доказательства не позволяют определить момент, когда состоялся выкуп арендованного имущества.

Как верно отмечено судами, указание на переход права собственности на имущество в случае превышения суммарных затрат арендатора на оплату любых услуг по эксплуатации, содержанию здания, а также на улучшение, текущий или капитальный ремонт здания, перепланировку, дополнительное строительство и любую реконструкцию арендованного здания над оценочной стоимостью здания не является определенным, так как сторонами не установлен порядок определения оценочной стоимости здания. Сторонами также не согласована выкупная стоимость здания, условие о прекращении действия договора аренды с момента внесения выкупной цены в договоре отсутствует.

Кроме того, исходя из условий договора аренды, названные затраты арендатора являются формой арендной платы, в связи с чем осуществление этих затрат следует считать исполнением арендатором обязанности по договору.

С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что условия о порядке и сроках выкупа арендованного имущества в договоре аренды от 01.12.1993 N 112 в редакции дополнений и изменений от 18.04.1995 отсутствуют, а уплата арендных платежей не может рассматриваться как основание приобретения недвижимого имущества в собственность.

Ссылка заявителя на необходимость применения ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанцией обоснованно отклонена, поскольку положения названного Кодекса к правам и обязанностям сторон, возникшим до введения его в действие, не применяются (п. 2 ст. 4, п. 2 ст. 442 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды правомерно указали на ненадлежащий способ защиты права, избранный истцом.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными данной нормой. Истец вправе выбрать способ защиты своего нарушенного права, при этом избранный им способ должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Поскольку основанием заявленного предпринимателем Яншиным И.В. требования является невыполнение арендодателем условий договора аренды о выкупе недвижимого имущества, а не оспаривание существующего права собственности на данное имущество, избранный истцом способ защиты права не соответствует содержанию нарушенного права и характеру имеющихся между сторонами отношений, что является основанием для отказа в иске.

При таких обстоятельствах утверждение заявителя о том, что сторонами в договоре аренды от 01.12.1993 N 112 в редакции дополнений и изменений от 18.04.1995 установлены все существенные условия, позволяющие определить стоимость арендованного имущества, его выкупную стоимость и момент перехода права собственности на него к арендатору, отклоняется. Обстоятельства дела исследованы судами, доказательствам по делу дана надлежащая правовая оценка в силу ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для их переоценки у суда кассационной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.07.2008 по делу N А76-687/08 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Яшкина Игоря Васильевича - без удовлетворения.