Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 декабря 2008 г. N Ф09-9098/08-С6 Суд удовлетворил требование об обязании общества освободить и передать истцу нежилые встроенные помещения в связи с прекращением договора аренды объекта муниципального нежилого фонда, поскольку доказательств, подтверждающих передачу арендатором спорного помещения арендодателю, не представлено, при этом установлено, что арендодатель в установленный срок уведомил арендатора об отказе от договора и необходимости освободить объект (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 4 декабря 2008 г. N Ф09-9098/08-С6

Дело N А60-3484/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Екатеринбургпрокатразнобыт" (далее - общество ""Екатеринбургпрокатразнобыт") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.07.2008 по делу N А60-3484/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Екатеринбургпрокатразнобыт"- Манн Л.Я., директор (протокол от 07.06.2007 N 20), Кочнев Л.В. (доверенность от 06.11.2007);

Екатеринбургского Комитета по управлению городским имуществом (далее - Комитет по управлению имуществом) - Захарова С.А. (доверенность от 09.01.2008 N 2).

Комитет по управлению имуществом обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Екатеринбургпрокатразнобыт" об обязании последнего освободить и передать истцу нежилые встроенные помещения первого этажа здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Московская, д. 82/ул. Посадская, д. 83, литера Т, в связи с прекращением договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга от 30.12.2005 N 10320696 (с учетом уточнений исковых требований, сделанных в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 59-61).

Определением суда от 26.05.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Попова Т.Г., общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая группа "Бизнес-Партнер", общество с ограниченной ответственностью "Курьер-сервис Екатеринбург", которые являются субарендаторами спорных помещений (т. 1, л.д. 59-61).

Определением от 16.06.2008 к производству арбитражного суда принят встречный иск общества "Екатеринбургпрокатразнобыт" об обязании Комитета по управлению имуществом возобновить на 3 года договор аренды спорного нежилого помещения от 30.12.2005 N 10320696 (т. 1, л.д. 121-123).

Решением суда от 07.07.2008 (судья Платонова Е.А.) первоначальный иск Комитета по управлению имуществом удовлетворен, из незаконного владения общества "Екатеринбургпрокатразнобыт" изъяты нежилые встроенные помещения площадью 120,7 кв.м, расположенные в г. Екатеринбурге, по ул. Московская, д. 82/ул. Посадская, д. 83, литера Т. На общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" возложена обязанность освободить указанные помещения и передать их названному Комитету по акту приема-передачи в освобожденном виде. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 51, 64, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению заявителя кассационной жалобы, между ним и Комитетом по управлению имуществом путем обмена письмами от 20.09.2005 N 58 (оферта) и от 28.10.2005 N 02015-07-100081 (акцепт) заключен предварительный договор аренды спорного помещения сроком на 3 года (с 01.01.2006 по 31.12.2008), однако фактически между сторонами 30.12.2005 был заключен договор аренды на срок менее года. С учетом условий о 3-х годичном сроке аренды, предусмотренных в предварительном договоре, а также п. 7.1 договора аренды от 30.12.2005, согласно которому в случае, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока действия нзванного договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" полагает, что арендодатель до 31.12.2008 не имел права на односторонний отказ от договора аренды от 30.12.2005. Однако, по мнению заявителя, Комитет по управлению имуществом в нарушение п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в 2007 году заключил договор аренды спорных помещений с обществом с ограниченной ответственностью "Сити-ЕК". При этом общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" указывает, что факт заключения данного договора следует из копии служебной записки Комитета по управлению имуществом, в истребовании подлинного экземпляра которой судами неправомерно отказано. Кроме того, заявитель считает, что обжалуемые судебные акты приняты о правах и обязанностях общества "Сити-ЕК", которое не было привлечено в участию в данном деле.

Как установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и обществом "Екатеринбургпрокатразнобыт" (арендатор) 30.12.2005 подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга N 10320696, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда общей площадью 126,5 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Московская, д. 82, первый этаж жилого здания, для использования под оказание бытовых услуг (т. 1, л.д. 12-18).

В соответствии с п. 1.2 данный договор действует с 03.01.2006 по 31.12.2006.

Указанное в договоре аренды нежилое помещение передано от арендодателя к арендатору по акту приема-передачи от 30.12.2005 (т. 1, л.д. 19).

Согласно актам проверки эффективности использования нежилых помещений от 17.01.2008, 12.02.2008, 23.05.2008 спорные помещения сдавались обществом "Екатеринбургпрокатразнобыт" в субаренду обществу "Консалтинговая группа "Бизнес-Партнер" по договору от 28.09.2007 N 5 (т. 1, л.д. 82-86), обществу "Курьер-сервис Екатеринбург" по договору от 28.12.2007 N 10 (т. 1, л.д. 78-80) и индивидуальному предпринимателю Поповой Т.Г. по договору от 28.09.2007 N 17 (т. 1, л.д. 74-76).

Как следует из п. 7.1 договора аренды от 30.12.2005 в случае, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока действия названного договора при отсутствии возражений (направлении писем, претензий, уведомлений о расторжении договора) со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Комитет по управлению имуществом, считая, что договор аренды от 30.12.2005 N 10320696 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку по истечении срока его действия ни одна из сторон договора не заявляла о его прекращении (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), 18.10.2007 обратился к обществу "Екатеринбургпрокатразнобыт" с письмом N 02181-14-13384, в котором уведомил арендатора об отказе от названного договора и прекращении его действия с 20.01.2008, а также предложил оплатить задолженность по арендной плате, коммунальным платежам и сдать помещение по акту приема-передачи представителям Комитета по управлению имуществом и ответственной обслуживающей организации - закрытого акционерного общества "УК "РЭМП Верх-Исетского района" (т. 1, л.д. 20, 21).

Поскольку указанное в договоре аренды нежилое помещение не было возвращено арендодателю, Комитет по управлению имуществом обратился в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском.

Между тем общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" предъявило Комитету по управлению имуществом встречный иск об обязании последнего возобновить с ним договор аренды спорного нежилого помещения от 30.12.2005 сроком на три года.

В обосновании встречного иска общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" ссылалось на то, что путем обмена письмами от 20.09.2005 N 58 и от 28.10.2005, которые, по его мнению, являются соответственно офертой и акцептом, стороны в порядке ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации заключили предварительный договор аренды с 01.01.2006 сроком на три года.

Удовлетворяя исковые требования Комитета по управлению имуществом, суды правомерно исходили из следующего.

Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

В соответствии с п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу п. 3.2.21 договора аренды от 30.12.2005 в случае прекращения договора на любых законных основаниях, включая истечение его сроков, арендатор обязан в течение 15 дней после прекращения действия договора передать объект арендодателю по акту приема-передачи.

Между тем доказательств, подтверждающих передачу арендатором спорного помещения арендодателю в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что арендодатель за три месяца уведомил арендатора об отказе от договора аренды и необходимости освободить помещение, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования Комитета по управлению имуществом о возврате спорного имущества.

В удовлетворении встречного иска общества "Екатеринбургпрокатразнобыт" также отказано правомерно, поскольку из содержания писем от 20.09.2005 N 58 и от 28.10.2005, на которые ссылается данное общество в обоснование своих требований, не следует, что Комитет по управлению имуществом является лицом, которое обязано заключить договор аренды с обществом "Екатеринбургпрокатразнобыт". В указанных письмах не содержится условий, на которых стороны обязались заключить договор аренды (п. 2, 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, договор аренды не является публичным договором (ст. 426 названного Кодекса), что также свидетельствует о том, что Комитет по управлению имуществом не может быть принужден к его заключению.

Кроме того, суды правомерно отклонили ссылки общества "Екатеринбургпрокатразнобыт" о том, что оно в соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на заключение договора аренды от 30.12.2005 на новый срок. Как правильно указали суды, арендатор не обращался к арендодателю с предложением о заключении договора аренды на новый срок, а факт передачи Комитетом по управлению имуществом спорных помещений в аренду иному лицу не подтверждается материалами дела.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных актов не имеется.

Все доводы заявителя жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили правовую оценку, в силу чего судом кассационной инстанции отклоняются (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.07.2008 по делу N А60-3484/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью

"Екатеринбургпрокатразнобыт" - без удовлетворения.