Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 декабря 2008 г. N Ф09-9359/08-С6 Суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды нежилых помещений, поскольку спорные здания включены в список памятников культуры, подлежащих охране как памятники государственного значения, однако договор аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, заключен без проведения торгов, что не соответствует требованиям действующего законодательства, влечет недействительность договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 16 декабря 2008 г. N Ф09-9359/08-С6

Дело N А60-7701/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Научно-производственное объединение автоматики имени академика Н.А. Семихатова" (далее - унитарное предприятие) на решение Арбитражного суда Свердловской области 14.08.2008 по делу N А60-7701/2008.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Прокуратуры Свердловской области - Васильева Н.А. (доверенность от 10.10.2008 N 8-12-08);

унитарного предприятия - Федоров Е.И. (доверенность от 14.02.2008 N 020/77).

Заместитель Прокурора Свердловской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к унитарному предприятию, обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Славянский" (далее - общество "ТД "Славянский") о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 15.02.2006 N 819/а-54/юр254 нежилых помещений общей площадью 78,9 кв.м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 145, в 4 блоке, на 1 этаже, заключенный между ответчиками, и применении последствий недействительности ничтожной сделки - обязании общества "ТД "Славянский" передать унитарному предприятию названные помещения. Третьи лица - Территориальное управление федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (далее - территориальное управление), Управление по Уральскому федеральному округу Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охраны культурного наследия (Росохранкультура).

Решением суда от 14.08.2008 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, унитарное предприятие просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на то, что оспариваемый в рамках настоящего дела договор аренды соответствует требованиям действующего законодательства. Помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения у унитарного предприятия, переданы в аренду с согласия собственника, выраженного в письме территориального управления от 22.07.2005 N АЛ-4071. Стороны дополнительным соглашением внесли в договор положения о том, что объект аренды является памятником культуры федерального значения и подлежит охране. По мнению унитарного предприятия, вывод суда о том, что договор аренды должен быть заключен исключительно на конкурсной основе, является ошибочным, поскольку содержащиеся в п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - постановление Правительства от 30.06.1998 N 685) правила не носят императивного характера, следовательно проведение конкурса не может носить обязательный характер. Судами не приняты во внимание разъяснения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 24.07.2007 N ЛП-05/20645, указывающие, что обязанность по проведению конкурса на заключение договоров аренды федерального имущества возникла только с 04.04.2006.

Как установлено судом, унитарное предприятие владеет на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом - административно-производственным зданием главного корпуса НПО автоматики общей площадью 57658,7 кв.м, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д. 145, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.01.2001.

Данный объект является федеральной собственностью и на основании постановления Совета Министров Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 04.12.1974 N 624 здание включено в список памятников культуры, подлежащих охране как памятники государственного значения, как Дом промышленности, 1931-1937 гг., арх. Фридман, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Между унитарным предприятием (арендодатель) и обществом "ТД "Славянский" (арендатор) заключен договор аренды от 15.02.2006 N 819/а-54/юр254, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 78,9 кв.м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 145, в 4 блоке, на 1 этаже, для использования под офис.

Помещения переданы арендатору по акту приема-сдачи от 15.02.2006.

Срок действия договора сторонами определен с 15.02.2006 по 01.05.2006.

По истечении срока действия договора арендатор продолжал занимать названные объекты недвижимого имущества в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением от 01.03.2006 N 1 стороны внесли изменения в данный договор, указав, что названное здание является памятником культуры федерального значения, а также определили предмет охраны, дополнили обязанности арендатора по содержанию, использованию и сохранению объекта культурного наследия.

Заместитель прокурора, считая, что договор аренды от 15.02.2006 N 819/а-54/юр254 заключен ответчиками с нарушением установленной законодательством процедуры сдачи в аренду объектов недвижимого имущества, являющихся федеральной собственностью, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд правомерно исходил из следующего.

Согласно ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация.

В силу п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации, за исключением определенных этим же пунктом случаев, перечень которых является исчерпывающим.

Установив, что спорный договор аренды нежилого помещения, находящегося в федеральной собственности, заключен без проведения торгов, что не соответствует требованиям действующего законодательства, суды признали этот договор недействительным в силу ничтожности на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенных обстоятельств суды пришли к выводу, что требование о применении последствий недействительности указанного договора в виде освобождения занимаемых на основании ничтожного договора нежилых помещений является правомерным и подлежащим удовлетворению в заявленном истцом объеме.

Довод унитарного предприятия о том, что п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 в редакции, действовавшей на дату заключения договора, не носит императивного характера, поэтому его несоблюдение при заключении договора аренды не может являться основанием для признания этого договора недействительным, отклоняется как основанный на неверном толковании норм права. Пункт 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 содержит исчерпывающий перечень исключений, при которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется, к которым спорные правоотношения не относятся.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

Решение суда следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области 14.08.2008 по делу N А60-7701/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Научно-производственное объединение автоматики имени академика Н.А. Семихатова" - без удовлетворения.