Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 января 2009 г. N Ф09-9992/08-С6 Суд удовлетворил требование об обязании общества освободить и передать нежилое помещение истцу, поскольку доказательств, подтверждающих передачу арендатором спорного помещения арендодателю, в материалах дела не имеется, при этом арендодатель в установленном порядке уведомил контрагента об отказе от договора аренды и необходимости освободить арендуемый объект (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 13 января 2009 г. N Ф09-9992/08-С6

Дело N А60-2998/08

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Екатеринбургпрокатразнобыт" (далее общество "Екатеринбургпрокатразнобыт") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.07.2008 по делу N А60-2998/08 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Екатеринбургпрокатразнобыт" - Манн Л.Я., директор (протокол от 07.06.2007 N 20), Кочнев Л.В. (доверенность от 31.12.2008);

Екатеринбургского Комитета по управлению городским имуществом (далее - Комитет по управлению имуществом) - Захарова С.А. (доверенность от 11.01.2009 N 2).

Комитет по управлению имуществом обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Екатеринбургпрокатразнобыт" об обязании последнего освободить и передать помещения 1-го этажа N 1-33, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, пер. Красный, д. 6, литера А (с учетом уточнений исковых требований, сделанных в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 20.06.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Сити-ЕК".

Определением от 20.05.2008 к производству арбитражного суда принят встречный иск общества "Екатеринбургпрокатразнобыт" об обязании Комитета по управлению имуществом возобновить договор аренды помещений 1-го этажа N 1-33 на срок до 31.12.2010.

До вынесения судом решения общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" уточнило предмет встречного иска и просило суд обязать Комитет по управлению имуществом заключить договор аренды на спорные помещения.

Решением суда от 24.07.2008 (резолютивная часть от 18.07.2008) первоначальный иск Комитета по управлению имуществом удовлетворен, на общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" возложена обязанность освободить и передать истцу помещения 1-го этажа N 1-33, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, пер. Красный, д. 6, литера А. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2008 (резолютивная часть от 23.10.2008) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 51, 64, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению заявителя кассационной жалобы, условиями договора аренды спорного объекта предусмотрено его возобновление на неопределенный срок. Общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" ссылается на то, что согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении договора на новый срок, однако ответчик в нарушение названной нормы права заключил договор аренды спорных помещений с обществом "Сити-ЕК". При этом общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" указывает, что факт заключения данного договора следует из копии служебной записки Комитета, в истребовании подлинного экземпляра которой судами неправомерно отказано. Заявитель также считает, что суды необоснованно не приняли в качестве доказательства наличия договора между указанными лицами распечатку аудиозаписи. Кроме того, заявитель указывает на то, что суд первой инстанции рассмотрел дело в отсутствие третьего лица, которое не было надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания.

Как установлено судами, встроенное помещение без подвала, литера А, назначение нежилое, общей площадью 252,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пер. Красный, д. 6, номера на плане: 1-ый этаж, помещения 1-13, 14-37 является собственностью муниципального образования "Город Екатеринбург", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.04.2003 л.д. 22).

Между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и обществом "Екатеринбургпрокатразнобыт" (арендатор) 28.12.2006 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N 29000060 (л.д. 7-10), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда (нежилое помещение, встроенное), расположенный по адресу: г. Екатеринбург, пер. Красный, д. 6, литера А, помещения 1-го этажа N 1-33, с полным благоустройством, с отдельным входом, материал стен - кирпичные, коэффициент территориального расположения объекта - 1,5, общей площадью 253,5 кв.м , для использования под офис.

Срок действия договора установлен с 03.01.2007 до 31.12.2007.

В соответствии с п. 1.3 договора по истечении срока действия договора и исполнении всех условий и обязательств по договору он может быть заключен на новый срок и на новых условиях. Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

При добросовестном исполнении всех обязательств по договору арендатор имеет право ходатайствовать в письменной форме перед арендодателем не менее чем за месяц до окончания срока договора о заключении договора аренды на новый срок (пункт 2.2.3 договора).

В случае прекращения договора на любых законных основаниях, включая истечение его срока, в течение пятнадцати дней после прекращения действия договора арендатор обязан передать объект арендодателю по акту приема-передачи (п. 3.2.21 договора).

Указанный в договоре аренды объект передан от арендодателя к арендатору по акту приема-передачи от 03.01.2007.

Комитет по управлению имуществом 09.10.2007 направил в адрес общества "Екатеринбургпрокатразнобыт" письмо, в котором указал, что срок действия договора аренды N 29000060 истекает 31.12.2007, и уведомил арендатора о том, что на новый срок договор аренды на спорное помещение с ним заключен не будет. В этом же письме арендодатель предложил обществу "Екатеринбургпрокатразнобыт" произвести с ним и с управляющей организацией полный расчет по арендным платежам и платежам за коммунальные услуги, а также в срок до 31.12.2007 освободить занимаемое помещение, сдав его по акту представителям Комитета по управлению имуществом (л.д. 13-16). Указанное письмо получено обществом "Екатеринбургпрокатразнобыт" 18.10.2008 (л.д. 16).

Общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" 30.10.2007 направило Комитету по управлению имуществом письмо N 93, в котором просило заключить с ним договор аренды спорных нежилых помещений на срок до 31.12.2012 (л.д. 50).

Комиссией Комитета по управлению имуществом 16.01.2008 составлен акт о том, что директор общества "Екатеринбургпрокатразнобыт" отказывается передать спорное помещение и подписать акт приема-передачи (л.д. 17).

Полагая, что общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" неправомерно продолжает пользоваться спорными помещениями, Комитет по управлению имуществом, руководствуясь ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3.2.21 договора аренды, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Между тем общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" предъявило Комитету по управлению имуществом встречный иск об обязании последнего заключить с ним договор аренды спорного нежилого помещения сроком на три года. В обоснование встречных исковых требований данное общество сослалось на то, что им в адрес Комитета по управлению имуществом была направлена оферта о заключении договора аренды на срок до 31.12.2012, на которую от ответчика не поступило ответа. Как полагает ответчик, названное обстоятельство свидетельствует о том, что Комитет по управлению имуществом согласился передать ему спорные помещения в аренду до указанного в оферте срока. Также общество указывает на то, что Комитет по управлению имуществом в нарушение п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключил с обществом "Сити-ЕК" предварительный договор аренды спорных помещений.

Удовлетворяя исковые требования Комитета по управлению имуществом, суды правомерно исходили из следующего.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из п. 1.2 договора аренды, срок его действия определен с 03.01.2007 по 31.12.2007.

Материалами дела также подтверждается, что арендодатель заблаговременно предупредил ответчика об окончании срока действия договора аренды от 28.12.2006 N 29000060 и о своем нежелании заключить с ответчиком по первоначальному иску договора аренды на новый срок (л.д. 13).

Таким образом, судами сделан правильный вывод о том, что названный договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен, и с отказом арендодателя от продолжения арендных отношений спорного имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Наличие у арендатора обязанности по возврату спорного имущества арендодателю по акту приема-передачи в случае прекращения договора от 28.12.2006 N 29000060 также следует из п. 3.2.21 названного договора.

Между тем доказательств, подтверждающих передачу арендатором спорного помещения арендодателю, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что арендодатель уведомил арендатора об отказе от договора аренды и необходимости освободить арендуемое помещение, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования Комитета по управлению имуществом об освобождении указанного имущества и передаче его истцу.

Отказывая в удовлетворении встречного иска общества "Екатеринбургпрокатразнобыт", суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для понуждения Комитета по управлению имуществом к заключению договора.

Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Между тем, как следует из п. 1.3 договора аренды, общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Судами также правильно указано, что уведомление арендодателя об отсутствии намерений заключить договор аренды на новый срок получено обществом "Екатеринбургппрокатразнобыт" 18.10.2007, в то время как оферта данного общества заключить договор на новый срок направлена 30.10.2007, то есть после получения уведомления.

Доводы заявителя жалобы о возобновлении договора аренды от 28.12.2006 на неопределенный срок, а также о наличии у него преимущественного права аренды судом кассационной инстанции отклоняются в силу вышеизложенного.

Иные доводы заявителя жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Переоценка доказательств согласно ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.07.2008 по делу N А60-2998/08 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Екатеринбургпрокатразнобыт" - без удовлетворения.