Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 января 2009 г. N Ф09-10197/08-С6 Установив, что договор аренды нежилого помещения, находящегося в федеральной собственности, заключен без проведения торгов, а передача спорного имущества не относится к исключительным случаям, предусмотренным законодательством, суд признал указанную сделку ничтожной (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 12 января 2009 г. N Ф09-10197/08-С6

Дело N А60-8558/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия "Научно-производственное объединение автоматики имени академика Н.А. Семихатова" (далее -предприятие "НПО Автоматики") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2008 по делу N А60-8558/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

прокуратуры Свердловской области - Протасова М.М. (доверенность от 16.07.2008 N 8-13-08);

предприятия "НПО Автоматики" - Федоров Е.И. (доверенность от 29.12.2008 N 020/671).

Заместитель прокурора Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предприятию "НПО Автоматики", обществу с ограниченной ответственностью "Союз" (далее - общество "Союз") о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 10.01.2006 N 819/а-30/юр182 нежилых помещений общей площадью 73,3 кв.м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д. 145, в 1 блоке на 1-м этаже, заключенного между ответчиками, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания общества "Союз" передать предприятию "НПО "Автоматики" спорное помещение (с учетом уточнений заявленных требований в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 30.04.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (далее - территориальное управление) и Управление по Уральскому федеральному округу Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охраны культурного наследия (далее - Росохранкультура; т. 1, л.д. 1-3).

Решением суда от 23.07.2008 (резолютивная часть от 22.07.2008) требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2008 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприятие "НПО Автоматики" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на то, что оспариваемый в рамках настоящего дела договор аренды соответствует требованиям действующего законодательства и возобновлен на неопределенный срок. Помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения у предприятия "НПО Автоматики", переданы в аренду с согласия собственника, выраженного в письме территориального управления от 11.05.2007 N АЛ-3777. Стороны в дополнительном соглашении к договору указали, что объект аренды является памятником культуры федерального значения и подлежит охране. Кроме того, заявитель считает необоснованным вывод суда о том, что договор аренды должен быть заключен только на конкурсной основе, поскольку содержащиеся в п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - постановление Правительства от 30.06.1998 N 685) правила не носят императивного характера, в связи с чем проведение конкурса не является обязательным. Предприятие "НПО Автоматики" также считает, что в силу положений ст. 606, 611, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 реализация права аренды имущества на торгах возможна при условии, что данное имущество свободно от прав третьих лиц, а в рассматриваемом случае на дату заключения спорного договора помещения уже находились в аренде у общества "Союз", то есть между сторонами уже существовали арендные отношения.

Как установлено судами, предприятие "НПО Автоматики" владеет на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом - административно-производственным зданием главного корпуса НПО автоматики общей площадью 57658,7 кв.м, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д. 145, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.01.2001 (т. 1, л.д. 44).

Данный объект является федеральной собственностью и на основании постановления Совета Министров Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 04.12.1974 N 624 здание включено в список памятников культуры, подлежащий охране как памятник государственного значения (наименование - Дом промышленности, 1931-1937 гг., арх. Фридман).

Предприятие "НПО Автоматики" 22.02.2000 приняло на себя охранное обязательство по недвижимому памятнику истории и культуры "Дом промышленности" (г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д. 145), согласно которому обязалось использовать помещения памятника с учетом деятельности предприятия, не противоречащей законодательству Российской Федерации об охране и использовании памятников истории и культуры, содержать помещения памятника и все связанное с ним имущество в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом порядке и нести все расходы, связанные с этим; проводить ремонтно-реставрационные, консервационные и иные работы с привлечением организаций, имеющих лицензию на реставрационную деятельность (т. 1, л.д. 97-99).

Между предприятием "НПО Автоматики" (арендодатель) и обществом "Союз" (арендатор) подписан договор аренды от 10.01.2006 N 819/а-30/юр82, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 47, 3 кв.м, находящиеся в 1 блоке на 1 -м этаже здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д. 145 (приложение N 2 к договору), для использования под офис (т. 1, л.д. 15-21).

Срок аренды установлен с 01.01.2006 по 27.12.2006 (п. 1.2 договора).

Спорное помещение передано арендатору по акту приема-сдачи от 01.01.2006, что подтверждается материалами дела (т. 1, л.д. 22).

Между ответчиками 01.08.2007 было подписано дополнительное соглашение N 1, согласно которому на основании согласования Территориального управления от 11.05.2007 N АЛ-3777 (т. 1, л.д. 132) вышеуказанный договор возобновляется на срок с 01.01.2007 по 28.12.2007. Этим же соглашением размер арендуемых площадей увеличен на 26 кв.м и составил 73,3 кв.м.

Передача арендодателем арендатору помещений площадью 26 кв.м оформлена актом приема-сдачи нежилых помещений от 01.08.2007.

По истечении срока действия договора арендатор продолжал занимать названные объекты недвижимого имущества при отсутствие возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Заместитель прокурора, считая, что договор аренды от 10.01.2006 N 819/а-30/юр82 заключен ответчиками с нарушением установленной законодательством процедуры сдачи в аренду объектов культурного наследия, являющихся федеральной собственностью, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском. В обоснование своих требований заместитель прокурора указал, что спорное имущество было передано в аренду без проведения конкурса и без согласования собственника федерального имущества.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

Согласно ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация.

В силу п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации, за исключением определенных этим же пунктом случаев, перечень которых является исчерпывающим.

Установив, что спорный договор аренды нежилого помещения, находящегося в федеральной собственности, заключен без проведения торгов, а передача спорного имущества не относится к указанным в данном постановлении случаям, суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемый заместителем прокурора договор не соответствует требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах суды на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признали договор аренды от 10.01.2006 N 819/а-30/юр82 недействительным в силу ничтожности.

В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенных обстоятельств суды пришли к выводу, что требование о применении последствий недействительности указанного договора в виде освобождения занимаемых на основании ничтожного договора нежилых помещений подлежит удовлетворению в заявленном истцом объеме.

Довод предприятия "НПО Автоматики" о том, что п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 в редакции, действовавшей на дату заключения договора, не носит императивного характера, поэтому его несоблюдение при заключении договора аренды не влечет недействительности указанного договора, отклоняется как основанный на неверном толковании норм права. Пункт 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 содержит исчерпывающий перечень исключений, при которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется, к которым спорные правоотношения не относятся.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что в силу положений ст. 606, 611, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 реализация права аренды имущества на торгах возможна при условии, что данное имущество свободно от прав третьих лиц, а в рассматриваемом случае на дату заключения спорного договора помещения уже находились в аренде у общества "Союз" с 12.10.2004 на основании договора аренды N 819/а-52/юр1219, не принимается, поскольку в силу изложенного выше заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе. Наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает необходимости проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2008 по делу N А60-8558/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия "Научно-производственное объединение автоматики имени академика Н.А. Семихатова" - без удовлетворения.