Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 января 2009 г. N Ф09-10464/08-С6 Суд пришел к выводу о необоснованном уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности к истцу на объекты недвижимости, поскольку факт осуществления обществом полной оплаты по договорам купли-продажи спорного имущества установлен судами на основании имеющихся в материалах дела актов сверки, платежного поручения, договора уступки права требования, при подписании договоров купли-продажи претензий по осуществлению оплаты за приобретенное имущество у ответчика не имелось, а доказательств наличия уважительных причин отказа в регистрации не представлено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 20 января 2009 г. N Ф09-10464/08-С6

Дело N А34-7335/2007

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 мая 2009 г. N 6058/09 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление-3" (далее - общество "СМУ-3") на решение Арбитражного суда Курганской области от 28.08.2008 по делу N А34-7335/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "СМУ-3" - Щербаков СВ. (доверенность от 28.10.2008 N 16);

общества с ограниченной ответственностью "Агро-ЗОК" (далее - общество "Агро-ЗОК") - Половинчик А.И., адвокат (доверенность от 10.11.2008).

Общество "Агро-ЗОК" обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу "СМУ-3" о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на основании договоров купли-продажи от 14.07.2007 на здание химчистки, литера А, сервисного назначения, общей площадью 510,7 кв.м, инв. N 6109, находящееся по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. Советская, д. 100, и на здание склада материала СМУ-3, литера ВВ1, складского назначения, общей площадью 135,2 кв.м, находящееся по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. Володарского, д. 20а (с учетом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Курганской области.

Определением Арбитражного суда Курганской области от 06.06.2008 обществу "СМУ-3" возвращен встречный иск к Управлению Федеральной регистрационной службы по Курганской области об аннулировании записи от 04.04.2007 N 45-45-02/024/2007-033 о регистрации права собственности на земельный участок, к обществу "Агро-ЗОК" о возвращении в натуре земельного участка, составляющего неосновательное обогащение, о возвращении в натуре здания химчистки и здания склада материалов, составляющих неосновательное обогащение.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 28.08.2008 исковые требования удовлетворены. Принято решение произвести государственную регистрацию перехода права собственности от общества "СМУ-3" к обществу "Агро-ЗОК" на основании договоров купли-продажи от 14.06.2007 на здание химчистки, литера А, сервисного назначения, общей площадью 510,7 кв.м, инв. N 6109, находящееся по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. Советская, д. 100, и на здание склада материала СМУ-3, литера ВВ1, складского назначения, общей площадью 135,2 кв.м, находящееся по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. Володарского, д. 20а.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "СМУ-3" просит отменить обжалуемые судебные акты, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неприменение судами подлежащих применению ст. 48, 153, 154, 166-168, 425, 432, 550, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное толкование ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель полагает неправомерным решение судов о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на основании незаключенных договоров, один из которых (договор купли-продажи здания склада) является ничтожной сделкой. Общество "СМУ-3" считает договоры от 14.06.2007 незаключенными, поскольку в них не определены взаимные права и обязанности сторон (ст. 425, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации), материалами дела не подтвержден факт оплаты приобретаемого по данным договорам имущества, на момент подписания договоров названное имущество уже было передано истцу и находилось в его владении на основании иных обстоятельств. Договор купли-продажи здания склада, по мнению заявителя, является ничтожной сделкой, в связи с тем, что отчуждение здания склада по договору от 14.06.2007 произведено без отчуждения расположенного под ним земельного участка, что нарушает положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Агро-ЗОК" возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что 14.07.2007 между обществом "СМУ-3" (продавец) и обществом "Агро - ЗОК" (покупатель) заключены договоры купли - продажи, в соответствии с условиями которых продавец продал, а покупатель купил здание химчистки, литера А, сервисного назначения, общей площадью 510,7 кв.м, инв. N 6109, находящееся по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. Советская, д. 100, и здание склада материала СМУ-3, литера ВВ1, складского назначения, общей площадью 135,2 кв.м, находящееся по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. Володарского, д. 20а. Указанные здания принадлежат продавцу на основании акта передачи основных средств от СМУ-ЗП "Уралтрансгаз" в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью "Вираж", протокола собрания учредителей общества с ограниченной ответственностью "Вираж" от 13.09.1999 N 2, свидетельств о государственной регистрации права 45 АВ 015285, 45 АВ 015286, выданных Шадринским отделением Управления Федеральной регистрационной службы по Курганской области 29.09.2005. Здание химчистки оценено по соглашению сторон и продано за 894619 руб. 62 коп., здание склада оценено по соглашению сторон и продано за 13674 рублей 30 коп., которые уплачены продавцу до подписания настоящего договора. Сторонами согласовано, что передача зданий продавцом и принятие их покупателем осуществляется без составления передаточного акта (т. 1, л.д. 20, 21).

Общество "Агро-ЗОК" в письме от 25.06.2007 предложило обществу "СМУ-3" явиться 02.07.2007 в Шадринский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Курганской области для совершения действий по государственной регистрации договоров и перехода права собственности на недвижимое имущество по договорам купли - продажи недвижимого имущества от 14.06.2007 (т. 1,л.д. 6).

Общество "СМУ-3" 27.06.2007 (исх. N 313) сообщило обществу "Агро-ЗОК" о том, что администрация общества "СМУ-3" не готова в настоящий момент совершать сделки по отчуждению недвижимости (т. 1, л.д. 63).

Общество "Агро-ЗОК", полагая, что сделки купли-продажи исполнены сторонами, общество "СМУ-3" уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на названные объекты недвижимости, обратилось в Арбитражный суд Курганской области с соответствующим иском.

В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязательная государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество, в том числе переход этого права.

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как установлено судами, в п. 3 договоров купли-продажи от 14.07.2007 предусмотрено, что денежные средства за объекты недвижимости уплачены покупателем продавцу до подписания настоящих договоров.

Факт осуществления обществом "Агро-ЗОК" полной оплаты по договорам купли - продажи спорного имущества установлен судами на основании материалов дела, а именно актов сверки по состоянию на 25.10.2006, 31.12.2006, платежного поручения от 19.02.2007 N 9, договора уступки права требования от 30.06.2006, справки кредитора об отсутствии задолженности по договору уступки права требования, актов приема-передачи векселей (т. 1, л.д. 52 - 55, 58, 59, 79-81, 145, 146).

При подписании договоров купли-продажи претензий по осуществлению оплаты за приобретенное имущество у общества "СМУ-3" не имелось.

Поскольку доказательств наличия каких-либо уважительных причин отказа от государственной регистрации перехода права собственности к истцу обществом "СМУ-3" в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности подтверждено материалами дела.

При этом судами рассмотрена и отклонена ссылка общества "СМУ-3" на то, что вследствие несоблюдения формы договоров купли-продажи и пороков их содержания данные договоры являются незаключенными в соответствии со ст. 166, 167, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании следующего.

Как установлено судами, предметы договоров от 14.07.2007 в части описания передаваемого имущества полностью соответствует наименованию этого имущества, указанному в свидетельствах о государственной регистрации права собственности ответчика 45 АВ 015285, 45 АВ 015286, что позволяет считать данные договоры заключенными в соответствии с правилами п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 445, ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как правильно указано судами, действующее гражданское законодательство не содержит запрета на передачу имущества от продавца к покупателю до заключения договора купли-продажи, равно как и на оплату приобретенного товара (ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами также принято во внимание, что в соответствии со справкой от 07.12.2007 N 682 обществом "СМУ-3" подтвержден факт проведения хозяйственных операций по выбытию основных средств - здания химчистки (инв. N 0102031), материального склада (инв. N 0102038), земельного участка (инв. N 0101001) и отражения их в бухгалтерском учете (т. 1, л.д. 65).

Апелляционным судом также рассмотрен и обоснованно отклонен довод "СМУ-3" о ничтожности договора купли-продажи от 14.07.2007 здания склада со ссылкой на разъяснения, данные в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым при решении вопроса о действительности указанных договоров необходимо установить, была ли направлена воля сторон на отчуждение объекта недвижимости без земельного участка или на отчуждение земельного участка без объекта недвижимости.

Апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что отсутствие в договоре об отчуждении земельного участка условия об одновременном отчуждении находящегося на нем объекта недвижимости, равно как и отсутствие в договоре об отчуждении объекта недвижимости условия об одновременном отчуждении находящегося под ним земельного участка, само по себе не свидетельствует об отсутствии воли сторон на отчуждение земельного участка, находящегося под расположенным на нем объектом недвижимости.

Судом принято во внимание, что в данном случае продажа земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, состоялась ранее (договор купли-продажи от 05.03.2007), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.04.2007 45 АБ 125622 (т. 1, л.д. 8-9, 22).

С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии с подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу кассационной жалобы подлежит уплате в сумме 1000 руб.

Поскольку при подаче кассационной жалобы обществом "СМУ-3" по платежному поручению от 09.12.2008 N 1234 уплачены 2000 руб., излишне уплаченная сумма государственной пошлины подлежит возврату заявителю на основании подп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, ст. 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Курганской области от 28.08.2008 по делу N А34-7335/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление-3" - без удовлетворения.

Обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление-3" возвратить из федерального бюджета 1000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по кассационной жалобе.