Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2008 г. N 18АП-7042/2008

г. Челябинск

14 ноября 2008 г.

N 18АП-7042/2008 Дело N А34-7335/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2008 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Пивоваровой Л.В, Мальцевой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Моисеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление-3" на решение Арбитражного суда Курганской области от 28.08.2008 по делу N А34-7335/2007(судья Маклакова О.И.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Агро-ЗОК" - Половинчик А.И. (доверенность от 10.11.2008), от общества с ограниченной ответственностью "СМУ-3"- Щербакова С.В. (доверенность N 16 от 28.10.2008),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агро-ЗОК" (далее - истец, ООО "Агро-ЗОК") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление-3" (далее - ответчик) с требованием о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на здание химчистки (лит.А), назначение: сервисное, общей площадью 510,7 кв.м., инв. N 6109 находящееся по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. Советская, 100 и на здание литер "ВВ1" - склад материала СМУ-3, назначение складское, общей площадью 135,2 кв.м., находящееся по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. Володарского, 20 а от общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление -3" на основании договоров купли-продажи от 14.07.2007 (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Курганской области (определение от 21.11.2007).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 06.06.2008 ООО "СМУ-3" возвращен встречный иск к Управлению Федеральной регистрационной службы по Курганской области об аннулировании записи от 04.04.2007 N 45-45-02/024/2007-033 о регистрации права собственности на земельный участок, к ООО "Агро-ЗОК" о возвращении в натуре земельного участка, составляющего неосновательное обогащение, о возвращении в натуре здания химчистки и здания склада материалов, составляющих неосновательное обогащение (т.1, л.д. 150-151).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.08.2008 исковые требования были удовлетворены.

В апелляционной жалобе ООО "СМУ-3" просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований о регистрации перехода права собственности, ссылаясь на то, что решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального права, а также на то, что выводы суда первой инстанции не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что оплата по договорам купли-продажи не произведена; а также на то, что в основу решения суда первой инстанции были положены незаключенные, по мнению ООО "СМУ-3", договоры от 14.06.2007. Заявителем указано, что договоры купли-продажи от 14.06.2007 обществом не заключались, а в действительности был заключен предварительный договор купли-продажи N 12 от 24.01.2005, который является недействительной сделкой. ООО "СМУ-3" также указано, что договор от 05.03.2007 купли-продажи земельного участка не соответствует действующему законодательству (п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ), и является ничтожной сделкой, а, следовательно, и договор от 14.06.2007 купли-продажи расположенного на нем здания также является недействительным.

ООО "Агро-ЗОК" отзыва на апелляционную жалобу не представило.

В судебное заседание представители УФРС по Челябинской области не явились, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения о месте и времени судебного заседания.

В судебном заседании представитель ООО "СМУ-3" поддержал доводы апелляционной жалобы. С решением арбитражного суда не согласен. Просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Агро-ЗОК" с доводами, изложенными в апелляционной жалобе не согласен, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным. Просит решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Дополнительно пояснил, что ни один законодательный акт не препятствует передаче имущества по договору купли-продажи до заключения договора. Представитель ООО "Агро-ЗОК" также пояснил, что оплата по договору осуществлялась векселем и был составлен договор уступки права требования; в спорных договорах указано, что оплата по договору произведена.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 14.07.2007 между обществом с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление - 3" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Агро - ЗОК" (покупатель) заключен договор купли - продажи, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил здание химчистки (Лит.А), назначение: сервисное, общей площадью 510,7 кв.м, находящееся в городе Шадринске Курганской области, ул. Советская, дом 100. Указанное здание химчистки принадлежит продавцу на основании: акта передачи основных средств от СМУ-ЗП "Уралтрансгаз" в уставный капитал ООО "Вираж", протокола собрания учредителей ООО "Вираж" N 2 от 13.09.1999, свидетельства о государственной регистрации права 45 АВ 015285, выданного Шадринским отделением Управления Федеральной регистрационной службы по Курганской области 29.09.2005. Указанное здание оценивается по соглашению сторон и продается за 894 619 рублей 62 копейки, которые уплачены продавцу до подписания настоящего договора. Передача указанного здания химчистки продавцом и принятие его покупателем осуществляется без составления передаточного акта (Т.1, л.д.20).

Также 14.07.2007 между обществом с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление - 3" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Агро - ЗОК" (покупатель) был заключен договор купли - продажи, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил здание литер "ВВ1" - склад материала СМУ-3, назначение: нежилое, общей площадью 35,2 кв.м, находящееся в городе Шадринске Курганской области, ул. Володарского, дом 20а.

Указанное здание литер "ВВ1" - склад материала СМУ-3, принадлежит продавцу на основании: выписки из протокола N 1 собрания учредителей ООО Вираж" от 15.09.1997, акта передачи основных средств от СМУ-ЗП Уралтрансгаз" в уставный капитал ООО "Вираж", протокола собрания учредителей ООО "Вираж" N 2 от 13.09.1999г., свидетельства о государственной регистрации права 45 АВ 015286, выданного Шадринским отделением Управления Федеральной регистрационной службы по Курганской области 29.09.2005г.

Указанное здание оценивается по соглашению сторон и продается за 13 674 рублей 30 коп., которые уплачены продавцу до подписания настоящего договора. Передача указанного здания химчистки продавцом и принятие его покупателем осуществляется без составления передаточного акта (т.1, л.д.21).

В материалах дела имеются выписки из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности N 2509 и N 2500, датированные 07.06.2007г., действительные в течение 30 дней, выданные Шадринским отделением Курганского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" ООО "Строительно - монтажное управление -3" на предмет оформления перехода права собственности (т.1, л.д.13-19), что свидетельствует о намерении ответчика осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Также материалами дела подтвержден расчет по договорам купли - продажи имущества от 14.06.2007: акт сверки по состоянию на 25.10.2006 (т.1, л.д.59), акт сверки по состоянию на 31.12.2006 (т.1, л.д.145), платежное поручение N 9 от 19.02.2007 (т.1, л.д.146), договор уступки права требования от 30.06.2006 (т.1, л.д.58), справки кредитора об отсутствии задолженности по договору уступки права требования (т.1, л.д. 79-81), акты приема передачи векселей (т.1, л.д.52 - 55).

Указанные доказательства в их совокупности подтверждают надлежащее исполнение обязательства ООО "Агро-ЗОК" по оплате приобретенного по договорам купли-продажи.

При таких обстоятельствах, довод подателя апелляционной жалобы о том, что по договорам купли-продажи оплата покупателем не произведена, отклоняется как противоречащий материалам дела.

Действующее гражданское законодательство не содержит запрет на передачу имущества от продавца к покупателю до заключения договора купли-продажи, равно как и на оплату приобретенного товара (ст.486 ГК РФ).

Как установлено судом, государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости, после подписания договоров от 14.06.2007 не производилась в связи с уклонением ответчика от государственной регистрация перехода права (т.1, л.д.6). В адрес ответчика истцом было направлено письмо от 25.06.2007 с предложением о явке 02.07.2007 в 9 час.00 мин. в Шадринский отдел УФРС по Курганской области для совершения действий по государственной регистрации договоров и перехода права собственности на недвижимое имущество по договорам купли - продажи недвижимого имущества от 14.06.2007 (Т.1, л.д.6).

На данное предложение был получен ответ исх.N 313 от 27.06.2007 о том, что Администрация ООО "СМУ-3" не готова в настоящий момент совершать сделки по отчуждению недвижимости (т.1, л.д.63). Таким образом, судом первой инстанции ООО "СМУ-3" обоснованно признано уклоняющимся от государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно статьи 218 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 131 ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, в том числе переход этого права.

Судом первой инстанции был обоснованно сделан вывод о том, что, что истец приобрел объекты недвижимости в собственность в установленном законом порядке у надлежащего собственника, поэтому переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец в силу данной нормы процессуального закона представил суду все необходимые доказательства по делу.

Доводы ответчика о том, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости, пороки содержания, влечет его недействительность в соответствии со статьями 550, 166, 168 ГК РФ, были обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Так, предметы договоров от 14.07.2007 в части описания передаваемого имущества полностью соответствует наименованию этого имущества в свидетельствах о государственной регистрации права собственности ответчика 45 АВ 015285, 45 АВ 015286, что позволяет считать данные договоры заключенными в соответствии с правилами п.1 статьи 432, п.3 статьи 445, статьи 554 ГК РФ.

Более того, справкой N 682 от 07.12.2007 в адрес Арбитражного суда Курганской области ООО "СМУ-3" подтвердило проведение хозяйственных операций по выбытию основных средств: здание химчистки (инв. N 0102031), склад материальный (инв. N 0102038), земельный участок (инв. N 0101001), и отражение их в бухгалтерском учете (Т.1, л.д.65).

Как видно из пунктов 3 договоров купли-продажи от 14.07.2007, денежные средства за объекты недвижимости уплачены покупателем продавцу до подписания настоящих договоров. Каких- либо претензий стороны при подписании договоров не имели, настоящие договоры являются документами, подтверждающими полную оплату покупателем стоимости имущества.

Доказательств наличия каких-либо уважительных причин отказа от государственной регистрации перехода права собственности к истцу ответчик не представил (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ). В связи с чем, суд первой инстанции законно нашел подтвержденным факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Довод заявителя апелляционной жалобы о недействительности предварительного договора купли-продажи N 12 от 24.01.2005 подлежит отклонению, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются договоры от 14.07.2007.

Довод ООО "СМУ-3" о незаключенности договоров от 14.07.2007 подлежит отклонению, поскольку отсутствие в договоре об отчуждении земельного участка условия об одновременном отчуждении находящегося на нем объекта недвижимости, равно как и отсутствие в договоре об отчуждении объекта недвижимости условия об одновременном отчуждении находящегося под ним земельного участка, само по себе не свидетельствует о ничтожности таких договоров. При решении вопроса о действительности указанных договоров необходимо установить, была ли направлена воля сторон на отчуждение объекта недвижимости без земельного участка или на отчуждение земельного участка без объекта недвижимости (п.11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В данном случае продажа земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости состоялась ранее (договор купли-продажи от 05.03.2007). Это подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 45 АБ 125622 от 05.04.2007 (т.1, л.д.8-9, 22).

Допущенные сторонами описки в договорах в части описания передаваемого имущества сами по себе недействительность договоров не влекут, поскольку не свидетельствуют о несогласованности предметов названных договоров и могут быть исправлены сторонами.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит содержащиеся в апелляционной жалобе доводы несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 28 августа 2008 г. по делу N А34-7335/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление -3" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

В.В. Баканов

Судьи

Л.В. Пивоварова Т.В. Мальцева