Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 февраля 2009 г. N Ф09-437/09-С6 Суд отказал в признании незаконным бездействия органа местного самоуправления, выразившегося в непринятии решения о перерасчете арендной платы по договору аренды, поскольку указанный договор в установленном порядке не расторгнут и не изменен, на момент обращения в муниципалитет заинтересованным лицом не представлено доказательств формирования нового земельного участка, на котором расположены жилые объекты, а также доказательств перехода данного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по их волеизъявлению (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 18 февраля 2009 г. N Ф09-437/09-С6

Дело N A50-11138/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Нефтехимик-Интер" (далее - общество "УК "Нефтехимик-Интер") на решение Арбитражного суда Пермского края от 13.10.2008 по делу N А50-11138/2008.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество "УК "Нефтехимик-Интер" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании незаконным бездействия Департамента земельных отношений администрации г. Перми (далее - департамент), выразившегося в непринятии решения о перерасчете арендной платы по договору аренды от 08.08.2007 N 155-07М, и обязании департамента принять решение о перерасчете арендной платы по договору аренды от 08.08.2007 N 155-07М (с учетом изменения предмета требований, принятого судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 13.10.2008 в удовлетворении заявления отказано.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "УК "Нефтехимик-Интер" просит отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на нарушение судом ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что правоотношения между участниками спора являются гражданско-правовыми и способом защиты нарушенного права могут быть только исковые требования об изменении условий договора аренды. По мнению заявителя, судом не принято во внимание, что при аренде земельного участка для целей строительства застройщик использует объект аренды - земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, до тех пор, пока не построен дом и не возникло право собственности на недвижимое имущество у дольщиков. Заявитель полагает, что не должен вносить арендную плату за неиспользуемый земельный участок. Общество "УК "Нефтехимик-Интер" считает, что в связи с прекращением права муниципальной собственности на часть земельного участка у департамента отсутствуют основания для сдачи его в аренду и получения арендной платы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением администрации г. Перми от 10.06.2003 N 1728 обществу "УК "Нефтехимик-Интер" предоставлен на 2 года в аренду земельный участок площадью 17564 кв.м для строительства жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения и подземными автостоянками по ул. Красновишерской, 35, 37, 39 (л.д. 42).

На основании названного постановления между администрацией г. Перми (арендодатель) и обществом "УК "Нефтехимик-Интер" (арендатор) заключен договор аренды от 22.08.2003 N 328-03м, согласно условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок площадью 17564 кв.м, кадастровый номер 1022-9, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Красновишерская, 35, 37, 39, для использования под строительство жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения и подземными автостоянками на срок с 11.06.2003 по 10.06.2005.

Пунктами 4.2, 4.3 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в размере, указанном в уведомлении о перерасчете арендной платы, ежеквартально равными частями до 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартал - не позднее 15 числа текущего года.

Договор аренды от 22.08.2003 N 328-03м зарегистрирован в установленном законом порядке 16.04.2004.

На основании постановления администрации г. Перми от 27.07.2005 N 1715 дополнительным соглашением от 08.05.2005 продлен срок действия договора аренды от 22.08.2003 N 328-03м до 27.07.2007 (л.д. 15, 43).

Постановлением администрации г. Перми от 27.07.2005 N 1716 обществу "УК "Нефтехимик-Интер" разрешено продолжить строительство жилых домов на названном земельном участке с кадастровым номером 59:01:43 1 1022:0001 (л.д. 44).

Соглашением от 08.08.2007 договор аренды от 22.08.2003 N 328-03м расторгнут с 23.07.2007 (л.д. 16).

На основании приказа Управления земельных отношений администрации г. Перми (в настоящее время департамент) от 23.07.2007 N 1716-3 между Управлением земельных отношений администрации г. Перми (арендодатель) и обществом "УК "Нефтехимик-Интер" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.08.2007 N 155-07М, в соответствии с условиями которого арендатору передан в аренду земельный участок площадью 17 564 кв.м, кадастровый номер 59:01:4311022:0001, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Красновишерская, 35, 37, 39, для использования под строительство жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения и подземными автостоянками на срок с 24.07.2007 по 23.07.2009.

Пунктом 4.2 названного договора установлено, что размер арендной платы на 2007 год составляет 344801 руб. 71 коп., а в дальнейшем в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы. Арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально равными частями от указанной в п. 4.2 договора суммы до 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартал - не позднее 15 ноября текущего года (п. 4.3 договора).

Согласно акту приема-передачи от 23.07.2007 земельный участок передан арендатору (л.д. 18).

Обществу "УК "Нефтехимик-Интер" выданы разрешения от 03.04.2006 N 265/2006/2 на ввод в эксплуатацию жилого дома N 39, от 28.12.2007 N 90/2005/1 - жилого дома N 37, от 13.09.2007 N 90/2005 - жилого дома N 35, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Красновишерской.

Общество "УК "Нефтехимик-Интер" обратилось в Управление земельных отношений администрации г. Перми с письмом от 18.03.2008 N 110, в котором просило возвратить 514791 руб. 81 коп. излишне внесенных арендных платежей за 2006-2008 годы, поскольку жилые дома сданы в эксплуатацию, и земельный участок является объектом общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Общество "УК "Нефтехимик-Интер" также указало, что в 2006-2008 годах обязано было вносить арендную плату не в полном объеме, а пропорционально площади не сданных в эксплуатацию помещений.

В письме от 11.04.2008 N И-21-01-09-6357 департамент сообщил заявителю, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является основанием для внесения изменений в договор аренды в части уменьшения арендуемой площади участка или прекращения права аренды, и поскольку заявителем не представлены документы, подтверждающие переход права собственности на жилые и нежилые помещения, расположенные на спорном земельном участке, оснований для перерасчета арендной платы не имеется.

В письме от 28.05.2008 N 185 общество "УК "Нефтехимик-Интер" просило департамент в срок до 14.06.2008 издать распоряжение о внесении изменений в договор аренды от 08.08.2007 N 155-07М, а также возвратить неосновательно полученную сумму в размере 514791 руб. 81 коп.

Ссылаясь на то, что указанное письмо оставлено без ответа, общество "УК "Нефтехимик-Интер" обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемого решения и действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к правомерному выводу о том, что департамент не допустил в отношении заявителя незаконного бездействия, нарушающего права и законные интересы заявителя.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В силу п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке.

Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В п. 2 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Из содержания изложенных норм следует, что земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования и проведения его государственного кадастрового учета.

Порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений соответствует общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность, установленному п. 5 и 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которых граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастровой карты, а последний в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность.

С учетом того, что договор аренды от 08.08.2007 N 155-07М в порядке, установленном ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, не расторгнут и не изменен, и на момент обращения в департамент заявителем не представлено доказательств формирования нового земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома, а также доказательств перехода данного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по их волеизъявлению, судом сделан правомерный вывод о том, что департамент не допустил в отношении заявителя незаконного бездействия, нарушающего права и законные интересы последнего.

Выводы суда основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы общества "УК "Нефтехимик-Интер" направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции не допускается. Кроме того, они были предметом исследования суда, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено. При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда первой инстанции следует оставить без изменения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 13.10.2008 по делу N А50-11138/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Нефтехимик-Интер" - без удовлетворения.