Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 апреля 2010 г. N Ф09-2900/10-С3 по делу N А47-9569/2009 Дело о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения передано на новое рассмотрение, поскольку судом при удовлетворении иска не исследовано, является ли спорный договор заключенным, равно как не дана оценка периода фактической просрочки обязательства по уплате арендных платежей, размера начисленной неустойки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 28 апреля 2010 г. N Ф09-2900/10-С3 по делу N А47-9569/2009

Дело N А47-9569/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Гавриленко О.Л., судей Анненковой Г.В., Первухина В.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Раздолье" (далее - общество "Раздолье") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.12.2009 по делу N А47-9569/2009.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Раздолье" -Сайдашев Ш.А. (директор).

Представители общества с ограниченной ответственностью "Совместное хозяйство "Садовод" (далее - общество "Садовод"), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства путем направления в его адрес копии определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество "Садовод" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества "Раздолье" 365 055 руб., из которых 21 000 руб. задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.08.2006, 226 200 руб. пени за просрочку оплаты в размере 0,5% за период с 01.06.2007 по 01.09.2009.

Решением суда от 18.12.2009 (судья Демидова Т.А.) с общества "Раздолье" в пользу общества "Садовод" взыскано 42 000 руб., из которых 21 000 основной долг, 21 000 руб. пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе общество "Раздолье" просит данное решение суда отменить, по его мнению, решение принято судом без учета того, что истец не являлся собственником имущества, сдаваемого в аренду, право собственности возникло только после его регистрации в учреждении юстиции 14.03.2008. Заявитель жалобы считает, что судом не учтено, что срок действия договора аренды истек 01.06.2007 и, следовательно, пеня из расчета 0,5% за период с 01.06.2007 по 01.09.2009 насчитываться не может. Общество "Раздолье" указывает также на то, что расчеты произведены поставкой продукции и директор общества "Садовод" обещал урегулировать спор, в связи с чем заявитель не присутствовал в судебном заседании при принятии оспариваемого решения.

Отзыв на кассационную жалобу обществом "Садовод" не представлен.

Как следует из материалов дела, между обществом "Садовод" (истец, арендодатель) и обществом "Раздолье" (ответчик, арендатор) заключен договор аренды здания от 01.08.2006, п. 1.1 которого установлено, что арендодатель обязуется предоставить: складское помещение площадью 840 кв. м во временное пользование, а арендатор обязуется сохранить имущество и выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в п. 3 договора.

Срок действия договора устанавливается с 10.08.2006 по 01.06.2007 (п. 5.1 договора). Арендатор обязуется вносить арендную плату, которая в силу п. 3.1 договора составляет 6000 руб. в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 1-го числа следующего за оплаченным месяцем, наличными (п. 3.2 договора).

Согласно п. 7.4 договор вступает в силу после подписания сторонами и является актом приема-передачи.

Ответчик обязанность по внесению арендной платы исполнил ненадлежащим образом, согласно расчету истца задолженность ответчика по договору аренды составила 21 000 руб. за период с 10.08.2006 по 01.06.2007.

Ответчик в добровольном порядке имеющуюся задолженность не погасил.

На основании п. 4.1 договора за просрочку платежа арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 0,5% от суммы договора за каждый день просрочки.

Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения общества "Садовод" с соответствующим иском в арбитражный суд.

Суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания основного долга в сумме 21 000 руб. и, руководствуясь положениями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), снизил размер неустойки до 21 000 руб.

Между тем судом не учтено следующее.

В силу п. 1 ст. 131 Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Право собственности на недвижимое имущество, которое возникло после 31 января 1998 года, то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ), должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Как следует из материалов дела, обществу "Садовод" на праве собственности принадлежит одноэтажное здание склада, литер В2ВЗ, общей площадью 768,4 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Орск, п. Новоказачий, ул. Цветочная, д. 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.03.2008 N 56АА 547512, а также одноэтажное здание склада, литер ВВ1, общей площадью 763,2 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Орск, п. Новоказачий, ул. Цветочная, д. 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 14.03.2008 N 56АА 547511.

В силу ст. 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством для рассмотрения данного дела является установление наличия у истца права собственности или иного титула для сдачи в аренду недвижимого имущества к моменту оформления договора аренды здания от 01.08.2006.

В соответствии со ст. 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить подлежащее передаче арендатору имущество, соответствующий договор в силу ст. 168, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается заключенным.

Соответственно договор аренды здания от 01.08.2006 является заключенным, если в нем согласовано условие о предмете договора, указаны индивидуализирующие признаки объекта аренды и соответствуют данным, имеющимся в свидетельстве о государственной регистрации права.

Между тем указанные обстоятельства судом не исследованы, равно как не дана оценка периода фактической просрочки обязательства по уплате арендных платежей, размера начисленной неустойки.

При таких обстоятельствах судебный акт подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение, при котором суду следует устранить допущенные нарушения, выяснить правомерность предъявления требования о взыскании суммы основного долга и пени.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.12.2009 по делу N А47-9569/2009 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.