Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 мая 2010 г. N Ф09-3193/10-С6 по делу N А76-26878/2009-58-572 Суд признал законным отказ регистрационной службы в регистрации права собственности на земельный участок, поскольку на момент обращения общества с заявлением о регистрации прав на участок, образованный из состава другого участка, в отношении последнего был открыт раздел в реестре, содержащий запись об ограничениях прав в отношении спорного имущества, документов, необходимых для закрытия ранее открытого раздела в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на участок земли и открытия новых разделов об образованных в результате разделения участках, не представлено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 6 мая 2010 г. N Ф09-3193/10-С6 по делу N А76-26878/2009-58-572

Дело N А76-26878/2009-58-572

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Купреенкова В.А., Семеновой З.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) и общества с ограниченной ответственностью "Аквилон" (далее - общество "Аквилон") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 по делу N А76-26878/2009-58-572 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Аквилон" - Ахмоев Д.П. (доверенность от 20.08.2009 N 5);

комитета - Переселкова А.С. (доверенность от 24.12.2009 N 16256);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - управление Росреестра) - Силаева О.С. (доверенность от 13.11.2009 N 04/10.

Общество "Аквилон" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области в государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 4926 кв.м с кадастровым номером 74:36:01 18 001:162, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический р-он, ул. Монтажников, 1, а также об обязании зарегистрировать право собственности заявителя на названный земельный участок.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация г. Челябинска, комитет, открытое акционерное общество "Промышленный железнодорожный транспорт" (далее - общество "Промышленный железнодорожный транспорт").

Определением суда от 19.11.2009 в связи с реорганизацией Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области уточнено наименование ответчика - управление Росреестра.

Решением суда от 03.12.2009 (судья Мрез И.В.) заявленные требования удовлетворены. Отказ управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 4926 кв.м с кадастровым номером 74:36:01 18 001:162, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический р-он, ул. Монтажников, 1, выраженный в сообщении об отказе от 29.05.2009 N 01/269/2009-176, признан незаконным. На управление Росреестра возложена обязанность в месячный срок с момента вступления решения в законную силу произвести государственную регистрацию права собственности общества "Аквилон" на указанный земельный участок.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 (судьи Ермолаева Л.П., Баканов В.В., Богдановская Г.Н.) решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В жалобах, поданных в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, комитет и общество "Аквилон" просят постановление апелляционного суда отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом ст. 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. При этом заявители, полагают, что положения ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 12, 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") не подлежат применению, поскольку введены в действие после образования земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет.

Комитет, ссылаясь на то, что уточнение ранее существовавшего земельного участка площадью 122 547 кв.м каждый раз оформлялось в установленном законом порядке и проходило государственный кадастровый учет, полагает, что наличие сведений в реестре об обременении земельного участка (аренда) площадью 122 547 кв.м не могло привести к несоответствию сведений в государственном кадастре недвижимости, и у управления Росреестра не могло возникнуть сомнений в наличии оснований для государственной регистрации права собственности на спорный участок. Как считает комитет, судом апелляционной инстанции не учтено, что спорный земельный участок является самостоятельным объектом недвижимости, имеет идентификационные признаки, которые приобретены им в процессе постановки на государственный кадастровый учет и в кадастровом паспорте земельного участка содержится вся необходимая для государственной регистрации информация.

Общество "Аквилон" также считает, что у управления Росреестра не могло возникнуть сомнений в наличии оснований для государственной регистрации права собственности на спорный участок, поскольку на государственную регистрацию права собственности на земельный участок им были представлены все необходимые документы. При этом, по мнению общества "Аквилон", апелляционным судом не учтено, что оно обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок на основании договора купли-продажи, а не в результате раздела земельного участка. Кроме того, общество "Аквилон" указывает на то, что после продажи объектов недвижимости общество "Промышленный железнодорожный транспорт" не обладает правом пользования земельный участком площадью 122 547 кв.м, так как его не существует, часть земельного участка, занятого проданными объектами недвижимости перешла к новому собственнику недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в них, несостоятельными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией г. Челябинска (арендодатель) и акционерным обществом открытого типа "Промышленный железнодорожный транспорт" (арендатор) заключен договор аренды земель от 18.03.1996 РФ11-ЧБО-36-01 N 000062-95, в соответствии с условиями которого арендатор принял в пользование на условиях долгосрочной аренды земельный участок, площадью 122 547 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургическом р-н, ул. Монтажников, - сроком на 15 лет.

Договор аренды 18.03.1996 зарегистрирован комитетом, а также данный договор зарегистрирован в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Названный земельный участок 02.11.2004 поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 74:36:01 18 001:0041. В кадастровом плане земельного участка от 02.11.2004 N 36/04-06-119 указаны следующие характеристики: площадь - 122 547 кв.м, разрешенное использование - для эксплуатации существующей производственной базы, категория земель - земли населенных пунктов (весь).

Дополнительным соглашением от 18.08.2005 N 2 к договору от 18.08.2009 сторонами уточнен объект аренды: земельный участок площадью 79 562 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Монтажников, 1, - из земель населенных пунктов (производственная зона) для эксплуатации зданий производственной базы, на срок до 16.01.2045. Сведений о государственной регистрации данного дополнительного соглашения в материалах дела не имеется.

Исходя из пояснений общества "Аквилон" им у общества "Промышленный железнодорожный транспорт" приобретено недвижимое имущество - производственная база, находящееся на земельном участке площадью 4926 кв.м.

Данный земельный участок, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Монтажников, 1, 09.07.2008 поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 74:36:01 18 001:162. Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 09.06.2008 N К 36.08/08-277 площадь участка - 4926+24,56 кв.м, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, категория земель -земли населенных пунктов (весь).

На основании заявки общества "Аквилон" от 17.06.2008 о выкупе земельного участка для эксплуатации производственной базы, свидетельств о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество от 26.07.2006 серии 74АБ N 480226, от 03.04.2007 серии 74АА N 107495 первым заместителем главы города Челябинска принято распоряжение от 15.09.2008 N 3593-д "О продаже земельного участка из земель населенных пунктов (производственная зона) по ул. Монтажников, 1 в Металлургическом районе г. Челябинска".

Во исполнение указанного распоряжения между комитетом и обществом "Аквилон" заключен договор купли-продажи от 17.11.2008 N 1132/зем., согласно которому обществу "Аквилон" продан земельный участок площадью 4926 кв.м с кадастровым номером 74:36:0118001:162, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический р-н, ул. Монтажников, 1. Земельный участок передан обществу "Аквилон" по акту приема-передачи от 17.11.2008.

Общество "Аквилон" 13.04.2009 обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на названный земельный участок. К заявлению были приложены, в том числе кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 09.06.2008 N К36.08/08-277, договор купли-продажи земельного участка от 17.11.2008 N 1132/зем, акт приема-передачи от 17.11.2008.

Управление Росреестра в уведомлении от 27.04.2009 N 01/269/2009-179 сообщило обществу "Аквилон" о приостановлении государственной регистрации на основании п. 1 ст. 19 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на срок до 26.05.2009. При этом управление Росреестра сослалось на то, что в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о государственной регистрации договора аренды, заключенного в отношении земельного участка площадью 122 547 кв.м, частью которого является земельный участок площадью 4926 кв.м, и в связи с этим указало на необходимость представления дополнительного соглашения к указанному договору аренды (с приложением кадастрового плана на вновь образованный земельный участок и документа, подтверждающего уплату государственной пошлины за проведение государственной регистрации) либо соглашение о расторжении данного договора аренды и заявление о государственной регистрации.

Одновременно в письме N 8755 управление Росреестра обратилось к комитету с просьбой представить сведения о том, сохраняет ли действие договор от 18.03.1996 РФ11-ЧБО-36-01-N 000062-95, в случае же, если данный договор расторгнут, предложило одной из его сторон обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прекращения существующего обременения.

В связи с неустранением обществом "Аквилон" обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, управлением Росреестра направлено сообщение об отказе в государственной регистрации от 29.05.2009.

В названном сообщении указано, что в государственной регистрации права собственности отказано на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о регистрации договора аренды, заключенного в отношении земельного участка площадью 122 547 кв.м, частью которого является выкупаемый земельный участок площадью 4926 кв.м, однако заявителем не представлено дополнительного соглашения к указанному договору аренды либо соглашение о расторжении данного договора аренды, заключенное лицами, подписавшими договор аренды, а также в нарушение п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи от 17.11.2008 N 1132/зем отсутствует указание на обременение земельного участка (аренда).

Общество "Аквилон", полагая, что отказ управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок противоречит положениям Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что к заявлению о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок обществом "Аквилон" представлены все необходимые документы, предусмотренные ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом суд пришел к выводу о том, что сам по себе факт наложения земельных участков не является основанием для отказа в регистрации права собственности на спорный земельный участок, поскольку в силу ст. 613 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, факт государственной регистрации договора аренды земельного участка, возникающего из обязательственного права, лишь ограничивает право собственности, являющегося вещным правом, но не исключает его регистрацию.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Согласно п. 9 ст. 12 названного Закона в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

На основании п. 27, 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, с прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел Единого реестра закрывается, в графу "Запись о ликвидации (преобразовании) объекта" заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела. Если объект недвижимости, для которого сформирован раздел Единого реестра, прекращает свое существование, являясь источником для нового объекта (объектов), кадастровый (условный) номер нового объекта (объектов) отражается в графе "Последующий кадастровый (условный) номер".

Исходя из анализа приведенных норм, суд апелляционной инстанции, установив, что на момент обращения общества "Аквилон" в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок площадью 4926 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0118001:162, образованным из состава земельного участка площадью 122 547 кв.м с кадастровым номером 74:36:01 18 001:0041, в отношении последнего уже был открыт раздел в реестре, содержащий запись об ограничениях (обременениях) прав в отношении данного земельного участка - аренде в пользу общества "Промышленный железнодорожный транспорт", пришел к правильному выводу о том, что в случае осуществления государственной регистрации права собственности заявителя на спорный земельный участок в отношении него должен быть открыт новый раздел реестре, идентифицированный кадастровым номером 74:36:0118001:162, с одновременным закрытием раздела реестра в отношении земельного участка площадью 122 547 кв.м с кадастровым номером 74:36:0118 001:0041.

Таким образом, принимая во внимание указанные обстоятельства, и учитывая, что документов, необходимых для закрытия ранее открытого раздела в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок площадью 122 547 кв.м с кадастровым номером 74:36:01 18 001:0041 и открытия новых разделов данного реестра о земельных участках, образованных в результате разделения указанного участка, на государственную регистрацию права собственности заявителем не представлено, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителей кассационных жалоб о том, что положения ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 12, 22.2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не подлежат применению, поскольку введены в действие после образования земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет, не принимаются. Названные нормы права приняты в развитие положений п. 9 ст. 12 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, внесены Федеральным законом от 22.07.2008 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" и по существу данными нормами детально регламентирован порядок раздела земельного участка и государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков. На момент обращения общества "Аквилон" с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок указанные нормы права дейстовали.

Иные доводы заявителей кассационных жалоб судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных апелляционным судом на их основе обстоятельств дела, полномочий для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 по делу N А76-26878/2009-58-572 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу кассационные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, общества с ограниченной ответственностью "Аквилон" - без удовлетворения.