Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 мая 2010 г. N Ф09-3634/10-С6 по делу N А60-55570/2009-С9 Дело об отказе главы города в предоставлении предпринимателю преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения передано на новое рассмотрение, поскольку вывод суда о том, что предприниматель является арендатором нежилого помещения с площадью, указанной в договоре аренды, не соответствует имеющейся в материалах дела копии выписки из технического паспорта нежилого помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 18 мая 2010 г. N Ф09-3634/10-С6 по делу N А60-55570/2009-С9

Дело N А60-55570/2009-С9

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Семеновой З.Г., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу главы г. Нижний Тагил на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.02.2010 по делу N А60-55570/2009-С9.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель главы г. Нижний Тагил - Климцев А.В. (доверенность от 17.04.2010 N 53-1893).

Индивидуальный предприниматель Христофоров Г.М. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным решения главы г. Нижний Тагил об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, д. 25 а, а также об обязании главы г. Нижный Тагил устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.02.2010 (судья Подгорнова Г.Н.) заявленные требования удовлетворены, решение главы г. Нижний Тагил, выраженное в письме от 07.10.2009 N 50-2851, об отказе предпринимателю Христофорову Г.М. в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, д. 25а, признано незаконным, на заинтересованное лицо возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе глава г. Нижний Тагил просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судом положений ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению заявителя, предпринимателю Христофорову Г.М. отказано в реализации преимущественного права на выкуп помещения правомерно, поскольку он не соответствует требованиям, установленным Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ для субъектов малого и среднего предпринимательства. В обоснование указанных доводов глава г. Нижний Тагил указывает, что с предпринимателем был заключен договор аренды здания гаража площадью 43 кв.м, однако арендатор без получения разрешительных документов и согласований самовольно произвел реконструкцию указанного помещения. В настоящее время гараж является двухэтажным зданием, переданное в аренду помещение гаража площадью 43 кв.м фактически не существует, поскольку представляет собой 2-этажное помещение (площадь первого этажа составляет 50,1 кв.м). Заявитель также ссылается на то, что изменения в договор аренды относительно площади арендуемого объекта не вносились, существующее на момент подачи заявления о выкупе помещение площадью 50,1 кв.м используется предпринимателем менее 2-х лет, при этом арендная плата вносилась арендатором исходя из площади 43 кв.м, что предполагает наличие у него задолженности за фактически занимаемую площадь.

Как установлено судом, предприниматель Христофоров Г.М. 29.09.2009 обратился к Главе г. Нижний Тагил с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого им по договору аренды от 28.03.2002 N 44 помещения гаража площадью 43 (л. д. 24).

Письмом от 07.10.2009 N 50-2851 глава г. Нижний Тагил отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность (л. д. 34). В качестве причины отказа указано, что в результате проведенной арендатором перепланировки площадь переданного в аренду помещения с 43 кв.м увеличилась до 50,1 кв.м и помещение данной площадью арендуется предпринимателем Христофоровым Г.М. менее двух лет до даты вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В этом же письме глава г. Нижний Тагил также сослался на невозможность выделить помещение площадью 43 кв.м из общей площади гаража 50,1 кв.м.

Предприниматель Христофоров Г.М., полагая, что он соответствует требованиям, установленным Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а названный отказ главы г. Нижний Тагил противоречит закону и нарушает его преимущественное право на выкуп арендуемого им помещения, на основании ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Свердловской области с названным заявлением.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ, действующей на момент обращения предпринимателя с заявлением) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 указанной статьи;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ч. 2 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 указанного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель Христофоров Г.М. с 01.04.2002 до настоящего времени является арендатором нежилого помещения площадью 50, 1 кв. м, расположенного в г. Нижний Тагил по ул. Фрунзе, 25а, о чем свидетельствует договор аренды от 28.03.2002 N 44, действие которого продлено на неопределенный сок. Судом также установлено, что арендуемое помещение не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в г. Нижний Тагил, предприниматель Христофоров Г.М. надлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендной платы, а также соответствует критериям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства, которые установлены Федеральным законом от 24.07.2006 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Между тем выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства судом не исследовались.

Согласно ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств (ч. 1 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одним из оснований отмены решения является несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом, и имеющимися в деле доказательствам.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 28.03.2002 N 44 предпринимателю Христофорову Г.М. был предоставлен в срочное возмездное владение и пользование гараж площадью 43, 3 кв.м, расположенный в г. Нижний Тагил по ул. Фрунзе, 25а (л. д. 13-20).

По акту приема-передачи арендодатель передал арендатору встроенное помещение общей полезной площадью 43, 3 кв.м (л. д. 22).

Расчет годовой арендной платы, в том числе и на 2009 год, производился с учетом того, что площадь арендуемого объекта составляет 43,3 кв.м (л. д. 21, 86).

Доказательств, свидетельствующих о том, что в договор аренды от 28.03.2002 N 44 в установленном порядке были внесены изменения относительно площади арендуемого объекта, в материалах дела не имеется.

В материалах дела имеется заверенная предпринимателем Христофоровым Г.М. копия технического паспорта, составленная по состоянию на 27.03.2001, из которой следует, что гараж, расположенный по ул. Фрунзе, 25а, является одноэтажным зданием площадью 43, 3 кв.м, год постройки 1973 (л. д. 25-33).

Из заявления от 29.09.2009, адресованного главе г. Нижний Тагил, также усматривается, что предприниматель Христофоров Г.М. намеревался выкупить арендуемое им на основании договора аренды от 28.03.2002 N 4 здание гаража, площадь которого составляет 43 кв.м (л. д. 24).

Таким образом, вывод суда о том, что предприниматель Христофоров Г.М. с 01.04.2002 до настоящего времени является арендатором нежилого помещения площадью 50, 1 кв.м, расположенного в г. Нижний Тагил по ул. Фрунзе, 25а, не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам.

В материалах дела также имеется копия выписки из технического паспорта на нежилые помещения, составленной по состоянию на 26.05.2009, которая также заверена предпринимателем Христофоровым Г.М. (л. д. 35-42). В данной выписке содержатся сведения о том, что объект учета 1973 года постройки является 2-этажным зданием гаража, площадь которого составляет 50, 1 кв.м. При этом в разделе IV названной выписки имеется отметка о том, что разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию не представлено (л. д. 38).

Кроме того, в материалах дела имеется кадастровый паспорт помещения от 11.06.2009, в котором также указано, что площадь помещения составляет 50, 1 кв.м, при этом разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию здания не предоставлено (л. д. 60, 61).

На основании ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений. В п. 3 ч. 4 ст. 170 названного Кодекса в мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Отклоняя довод заинтересованного лица об отсутствии между сторонами договора аренды помещения площадью 50,1 кв.м, суд указал, что уточнение площади объекта на основании данных технической инвентаризации не изменяет объект аренды, которым по прежнему остается гараж по ул. Фрунзе, 25а. Суд также указал, что заинтересованным лицом не было представлено доказательств, свидетельствующих о том, что перепланировка, в результате которой изменилась площадь объекта, была проведена арендатором.

Однако из документов, имеющихся в материалах дела, факт реконструкции (изменение площади и этажности) очевиден.

Суд не дал оценку и тому обстоятельству, что согласно выписке из технического паспорта и кадастрового паспорта объекта не было предоставлено разрешение на строительство и ввод здания в эксплуатацию. При этом суд не принял во внимание, что, как следует из заявления, поданного в Арбитражный суд Свердловской области, предприниматель Христофоров Г.М. не отрицает факт проведения перепланировки арендуемого им помещения без разрешительных документов (л.д. 11, 12).

Кроме того, как следует из письма от 07.10.2009 N 50-2851, в качестве одной из причин отказа в реализации права на выкуп арендуемого помещения глава г. Нижний Тагил также ссылался на невозможность выделить помещение площадью 43 кв.м из общей площади гаража 50,1 кв.м.

Между тем указанному основанию отказа оценка судом не дана.

Принимая во внимание, что объект, переданный арендатору по договору аренды от 28.03.2002 N 44 (одноэтажный гараж площадью 43,3 кв.м) в настоящее время согласно имеющимся в материалах дела доказательствам представляет собой двухэтажное здание с площадью первого этажа 50, 1 кв.м, а также учитывая, что предприниматель Христофоров Г.М. в своем заявлении о реализации преимущественного права претендовал на приобретение арендуемого здания гаража площадью 43 кв.м, ссылка заинтересованного лица на невозможность предоставить в собственность требуемое помещение имеет существенное значение для разрешения данного спора и подлежит оценке.

Кроме того, для разрешения спора суду следует учесть, что расчет годовой арендной платы, в том числе и на 2009 год, производился с учетом того, что площадь арендуемого объекта составляет 43,3 кв.м (л. д. 21, 86). Согласно расчету на 2009 год размер ежемесячной арендной платы составляет 2 791,98 руб., НДС 502,56 руб. (л. д. 86), и именно данная сумма уплачивалась арендатором в счет арендной платы (л. д. 89-94).

С учетом изложенного суду необходимо обсудить, в пределах ли осуществления гражданских прав заявитель обратился в суд за защитой (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права, исследовав при этом все имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности и дав оценку всем основаниям отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.02.2010 по делу N А60-55570/2009-С9 отменить. Дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.