Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 мая 2010 г. N Ф09-3537/10-С6 по делу N А50-12591/2009 Дело о признании недействительным решения комиссии об отказе обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества передано на новое рассмотрение, поскольку суд, делая вывод об отсутствии у общества задолженности по арендной плате, не принял во внимание условие договора аренды о том, что в размер арендной платы включаются плата за пользование имуществом и плата за долю земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 17 мая 2010 г. N Ф09-3537/10-С6 по делу N А50-12591/2009

Дело N А50-12591/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Семеновой З.Г., судей Сулейменовой Т.В., Столярова А.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) на решение Арбитражного суда Пермского края от 11.02.2010 по делу N А50-12591/2009.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ТОВ" (далее - общество "ТОВ") - Каменитская Л.Н., директор (приказ от 11.09.2009 N 3).

Общество "ТОВ" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании недействительным решения постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов (далее - комиссия) от 27.02.2009 об отказе обществу "ТОВ" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества: встроенных нежилых помещений общей площадью 141,6 кв. м (из них основной 70,3 кв. м) на цокольном этаже, с отдельным входом в 9-ти этажном кирпичном доме (лит. А) по адресу: г. Пермь, ул. Лодыгина, 50/2.

Решением суда от 11.02.2010 (судья Зверева Н.И.) заявленные требования удовлетворены. Решение комиссии от 27.02.2009 об отказе обществу "ТОВ" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества признано недействительным. На департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, департамент просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом п. 2 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что наличие задолженности за пользование долей земельного участка, возникшей на основании договора аренды имущества, не является арендной платой за такое имущество и не может учитываться при определении преимущественного права арендатора на выкуп арендованного имущества. По мнению заявителя, поскольку в договоре сторонами согласован размер арендной платы, включающий размер платы за пользование объектом недвижимости и размер арендной платы за пользование земельным участком, а у общества "ТОВ" имеется задолженность по оплате за пользование земельным участком, обжалуемый отказ в реализации права на выкуп арендованного имущества является законным.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом "ТОВ" (арендатор) заключен договор аренды от

02.07.2002 N 1917-02С, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 235,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Лодыгина, 50/2. Срок аренды установлен с 01.06.2002 по 29.05.2003 (п. 5.1 договора).

Общество "ТОВ" обратилось в департамент с заявлением от 02.02.2009 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды от 02.07.2002 N 1917-02С нежилого помещения.

Решением комиссии от 27.02.2009 обществу "ТОВ" отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества общей площадью 141,6 кв. м по следующим основаниям: спорное муниципальное имущество находится во временном пользовании несмотря на то, что департаментом 31.04.2004 направлено предупреждение в адрес общества "ТОВ" об отказе от договора аренды; за весь период пользования объектом (с 02.07.1999 по 08.12.2002) у заявителя возникала гражданско-правовая ответственность в части начисления пени в размере 23 961 руб. 26 коп. в соответствии с п. 4.7, 7.2 договора, дополнительным решением Арбитражного суда Пермской области от

19.03.2003 по делу N А50-19154/2002-Г12 признано, что арендные платежи вносились заявителем несвоевременно и не в полном размере; за последующий период пользования объектом (с августа 2002 по май 2004) у общества "ТОВ" возникала гражданско-правовая ответственность в части начисления пени в сумме 7038 руб. 91 коп.; в нарушение требований ч. 2 ст. 3 Закона N 159-ФЗ задолженность по оплате за долю земельного участка составила 23 960 руб. 94 коп. по состоянию на 12.02.2009.

Общество "ТОВ", полагая, что отказ в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения является незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 12.10.2009 по делу N А50-20293/2009 договор аренды от 02.07.2002 N 1917-02С признан возобновленным на неопределенный срок, в связи с чем общество "ТОВ" на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ являлось арендатором спорного имущества на основании указанного договора, поскольку с момента заключения договора аренды до дня вступления в силу названного Закона прошло более 3 лет, арендная плата за период действия договора аренды перечислялась обществом "ТОВ" надлежащим образом. При этом судом отклонен довод департамента о наличии задолженности по оплате за долю земельного участка в сумме 23 960 руб. 94 коп., поскольку данная задолженность не может учитываться при определении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, так как заявитель претендует на приобретение в собственность нежилого помещения, а не земельного участка. Суд пришел к выводу о том, что названное общество соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендованного помещения, в связи с чем отказ в реализации данного права противоречит требованиям Закона N 159-ФЗ и нарушает законные права и интересы общества "ТОВ".

Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду следующего.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения предпринимателя с заявлением) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом одним из условий предоставления преимущественного права на выкуп арендуемого имущества является перечисление арендной платы за аренду такого имущества надлежащим образом в течение срока договора.

Основанием отказа департамента в предоставлении в собственность арендуемого имущества послужило, в том числе наличие задолженности по оплате за долю земельного участка в сумме 23 960 руб. 94 коп. по состоянию на 12.02.2009.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 3.1 договора аренды от 02.07.2002 N 1917-02С предусмотрено, что арендная плата, включающая арендную плату за нежилые помещения и плату за долю земельного участка, действующая в течение 2 квартала 2002 года, устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 и N 3, и составляет 105 324 руб. 84 коп. в год, 26 331 руб. 21 коп. в квартал, 8 777 руб. 07 коп. в месяц, в том числе 8 154 руб. 07 коп. за помещение, 623 руб. за долю земельного участка, а в дальнейшем - в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 3.2 и 3.3 договора.

Таким образом, сторонами договора аренды прямо предусмотрено, что в размер арендной платы включена плата за пользование помещением и плата за долю земельного участка.

Вместе с тем суд первой инстанции, делая вывод об отсутствии у общества "ТОВ" задолженности по арендной плате, не принял во внимание указанную норму права, а также не дал оценки п. 3.1 договора аренды с учетом положений данной нормы права.

Поскольку данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора, решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а дело -передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать имеющиеся в деле доказательства с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие значение для дела, и разрешить спор в соответствии с положениями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 11.02.2010 по делу N А50-12591/2009 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.