Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 мая 2010 г. N А60-855/2010-С12 Поскольку материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика перед истцом по арендной плате по договорам, суд признал обоснованными и удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика суммы основного долга и соответствующих пеней (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 13 мая 2010 г. N А60-855/2010-С12

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 октября 2010 г. N Ф09-8888/10-С6 по делу N А60-855/2010-С12 настоящее решение оставлено без изменения

См. также Определение Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 октября 2010 г. N Ф09-8888/10-С6 по делу N А60-855/2010-С12

См. также Определение Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 октября 2010 г. N Ф09-8888/10-С6 по делу N А60-855/2010-С12

Резолютивная часть решения объявлена 12 мая 2010 года

Полный текст решения изготовлен 13 мая 2010 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания судьей рассмотрел в судебном заседании дело по иску органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского" (ИНН 6612001428, ОГРН 1026600933721) к индивидуальному предпринимателю Якубенко Антонине Васильевне (ИНН 666600197763, ОГРНИП 305661201300100) о взыскании 220285 руб. 08 коп.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дирекция единого заказчика",

при участии в судебном заседании:

от истца: Мезенцева Н.Г., представитель по доверенности N 20 от 03.02.2010,

от ответчика: Якубенко А.В.,

от третьего лица: извещен, не явился.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

По основанию ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе посредством направления телеграммы (уведомление о вручении имеется в материалах дела).

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отвода составу суда, ходатайств, препятствующих проведению заседания, не заявлено.

Орган местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского" обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Якубенко Антонине Васильевне о взыскании 241647 руб. 15 коп., в том числе 102009 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 31.03.2008 по договору N 46 от 01.01.2007, 10488 руб. 88 коп. пеней по договору N 46 от 01.01.2007, начисленных за период с 21.01.2007 по 31.03.2008, 118582 руб. 54 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2008 по 30.04.2009 по договору N 155 от 01.04.2008 и 10565 руб. 98 коп. пеней N 155 от 01.04.2008, начисленных за период с 21.04.2008 по 30.04.2009.

В судебном заседании, состоявшемся 3 марта 2010 года, истцом заявлено об уменьшении размера исковых требований до 220285 руб. 08 коп.

Истец просит взыскать с ответчика 102009 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате по договору N 46 от 01.01.2007 за период с 20.01.2007 по 31.03.2008, 10383 руб. 20 коп. пеней по договору N 46 от 01.01.2007, начисленных за период с 21.01.2007 по 31.03.2008, 98582 руб. 54 коп. задолженности по арендной плате по договору N 155 от 01.04.2008 за период с 20.04.2008 по 30.04.2009 и 9309 руб. 59 коп. пеней по договору N 155 от 01.04.2008, начисленных за период с 21.04.2008 по 30.04.2009.

Уменьшение исковых требований принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 05 мая 2010 года, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дирекция единого заказчика".

В судебном заседании, начавшемся 05 мая 2010 года, объявлен перерыв до 12 мая 2010 года до 11 часов 40 минут.

После перерыва, 12 мая 2010 года судебное заседание продолжено.

Представитель истца, явившийся в судебное заседание, исковые требования поддержал, пояснил, что договор аренды до вступления Жилищного кодекса Российской Федерации в законную силу был заключен с ответчиком по ее письменному заявлению; после вступления в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации договор был заключен с согласия собственников дома; в подвальном помещении инфраструктуры не было.

Ответчик исковые требования не признал, подтвердил, что в подвальном помещении до 2004 года инфраструктура отсутствовала, помещение было пустым, когда изначально был заключен договор аренды с истцом.

Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил:

Между Комитетом по управлению имуществом города Каменска-Уральского, именуемым по договору арендодателем, и индивидуальным предпринимателем Якубенко Антониной Васильевной, именуемой по договору арендатором, заключался договор аренды нежилого помещения (подвал) N 46 от 01.01.2007.

По условиям указанного договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 151 кв.м., расположенное в здании по адресу: г. Каменск-Уральский, пр. Победы, 10, для размещения в нем магазина (п. 1.1 договора).

Имущество передано истцом ответчику по передаточному акту от 01.01.2007.

В силу п. 1.3 указанный договор заключен на срок с 01.01.2007 до момента передачи дома управляющей компании.

Впоследствии между органом местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского" и индивидуальным предпринимателем Якубенко Антониной Васильевной заключен новый договор аренды нежилого помещения (подвал) N 155 от 01.04.2008 в отношении того е помещения.

К договору N 155 от 01.04.2008 сторонами подписан акт приема-передачи от 01.04.2008.

В силу п. 1.3 договор N 155 от 01.04.2008 заключен на неопределенный срок (до момента передачи дома управляющей компании).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с техническим паспортом, копия которого приобщена к материалам дела, здание, расположенное по адресу г. Каменск-Уральский, пр. Победы, 10, представляет собой жилой дом.

На основании п. 4.4 Решения Свердловского областного Совета народных депутатов от 25.04.1991 нежилые помещения в домах жилищного фонда были переданы в муниципальную собственность.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Указанная позиция нашла отражение в судебной практике, в частности в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13.

Ввиду того, что подвальные помещения, явившиеся объектом аренды в рассматриваемом споре, не были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, с момента первой приватизации квартиры (комнаты) в жилом доме, расположенном по адресу: г. Каменск-Уральский, пр. Победы, 10, указанные подвальные помещения перешли в общую долевую собственность собственников расположенных в доме жилых помещений.

В силу п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Ответчик письменно обращался к истцу 12.08.2003 с просьбой рассмотреть вопрос о предоставлении в аренду части подвала (100-150 кв.м.) в доме, расположенном по адресу: г. Каменск-Уральский, пр. Победы, 10, обязавшись за свой счет произвести переоборудование подвального помещения.

После получения согласия собственников квартир расположенных в указанном многоквартирном доме, на сдачу общего имущества в аренду (копии приобщены к материалам дела) между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения (подвал) N 356 от 01.01.2004, по условиям которого истец обязался предоставить ответчику за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 150 кв.м., расположенное в здании по адресу: г. Каменск-Уральский, пр. Победы, 10, для размещения в нем магазина.

При этом истцу собственниками квартир предоставлено право на обращение в доход муниципального бюджета части арендной платы, приходящейся на долю каждого из собственников в праве общей долевой собственности на общее имущество дома.

Помещение передано истцом ответчику по передаточному акту от 01.01.2004.

Впоследствии было проведено голосование собственников жилых помещений по вопросу определения порядка и условий заключения договора аренды подвального помещения между истцом и ответчиком.

В соответствии с протоколом заседания счетной комиссии общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования от 29 марта 2008 года большинством голосов собственников помещений выражено согласие на обращение в доход бюджета муниципального образования "город Каменск-Уральский" части арендной платы, приходящейся на долю собственника квартиры в праве общей собственности на общее имущество дома.

Собственники жилых помещений заключенные между истцом и ответчиком договоры аренды не оспаривали, с исковыми заявлениями о взыскании с арендодателя сумм неосновательного обогащения в виде полученной арендной платы в суды не обращались.

Таким образом, довод ответчика об отсутствии у истца права на передачу в аренду спорного помещения и получение арендной платы опровергается материалами дела и судом во внимание не принимается.

Довод ответчика о незаключенности договоров N 46 от 01.01.2007 и N 155 от 01.04.2008 ввиду несогласованности их предмета судом также отклоняется, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, арендные правоотношения между истцом и ответчиком существовали с 2004 года (договор аренды N 356 от 01.01.2004), арендатором производились платежи за арендуемые помещения, из чего следует, что арендатор признавал факт передачи ему в аренду определенных сторонами по условиям договоров помещений.

До подачи в арбитражный суд искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате возражений по расположению и площади арендуемых помещений от ответчика не поступало.

Идентифицировать объект аренды позволяет и представленная в материалы дела копия технического паспорта на жилой дом.

Более того, уведомлением N 607 от 07.04.2009 истец уведомил ответчика о расторжении договора N 155 от 01.04.2008 с 01.05.2009 в связи с передачей муниципального жилого фонда обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дирекция единого заказчика" и рекомендовал обратиться к последнему для решения вопроса о заключении нового договора аренды.

По смыслу ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета нужно обсуждать до его исполнения, так как неопределенность этого условия может повлечь невозможность реализации договора.

В случае, если договор исполнен (помещения переданы и используются арендатором) и у сторон относительно объекта спор не возникал, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор - незаключенным.

В соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

При этом в силу п. 3 указанной статьи стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Ремонтные работы в арендованном помещении, в доказательство проведения которых ответчиком представлены локальные сметы и акты выполненных работ, не были согласованы с арендодателем и собственниками жилых помещений, проводились в отсутствие неотложной необходимости в их производстве.

Каких-либо актов осмотра помещения, предписаний уполномоченных органов, доказательств дачи истцом и собственниками жилых помещений согласия на проведение ремонтных работ в материалы дела не представлено.

В связи с изложенным, ссылки ответчика на проведение за свой счет в арендованном помещении ремонта не могут быть приняты судом во внимание, затраты ответчика на их проведение возмещению не подлежат.

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 5.2 договоров N 46 от 01.01.2007 и N 155 от 01.04.2008 аренная плата перечисляется арендатором ежемесячно в срок до двадцатого числа текущего месяца на счет, указанный арендодателем. НДС подлежит перечислению в доход бюджета по месту регистрации в налоговом органе.

Согласно п. 5.1 договора N 46 от 01.01.2007 арендная плата за пользование помещением взимается с момента подписания настоящего договора и составляет 152937 руб. 24 коп. (в том числе НДС - 18% - 23329 руб. 41 коп. ) в год согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение N 2).

Согласно п. 5.1 договора N 155 от 01.04.2008 арендная плата за пользование помещением взимается с момента подписания настоящего договора и составляет 167331 руб. 22 коп. (в том числе НДС - 18% - 25525 руб. 12 коп. ) в год, согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение N 2).

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Обязательства по внесению арендной платы исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, в результате чего у ответчика образовалась задолженность перед истцом по арендной плате по договору N 46 от 01.01.2007 за период с 20.01.2007 по 31.03.2008 в размере 102009 руб. 75 коп. и по договору N 155 от 01.04.2008 за период с 20.04.2008 по 30.04.2009 в размере 98582 руб. 54 коп.

Истцом в адрес ответчика направлялось предупреждение N 1969/1 от 24.12.2008 с требованием в десятидневный срок с момента его получения погасить имеющуюся задолженность по арендной плате по договорам N 46 от 01.01.2007 и N 155 от 01.04.2008 в размере 205040 руб. 54 коп. и уплатить пени в сумме 25652 руб. 25 коп.

Предупреждение получено ответчиком 27 января 2009 года.

Доказательств уплаты образовавшейся задолженности ответчиком в материалы дела не представлено.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, поскольку материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика перед истцом по арендной плате по договору N 46 от 01.01.2007 за период с 20.01.2007 по 31.03.2008 в размере 102009 руб. 75 коп. и по договору N 155 от 01.04.2008 за период с 20.04.2008 по 30.04.2009 в размере 98582 руб. 54 коп., арбитражный суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования в части взыскания с ответчика суммы основного долга.

Помимо требования о взыскании основного долга, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 10383 руб. 20 коп. пеней по договору N 46 от 01.01.2007, начисленных за период с 21.01.2007 по 31.03.2008 и 9309 руб. 59 коп. пеней по договору N 155 от 01.04.2008, начисленных за период с 21.04.2008 по 30.04.2009.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 6.4 договоров N 46 от 01.01.2007 и N 155 от 01.04.2008 в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы, установленного п. 5.2 указанных договоров, он уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

Согласно расчету, представленному истцом, сумма пеней, начисленных за просрочку внесения арендной платы по договору N 46 от 01.01.2007 за период с 21.01.2007 по 31.03.2008, составила 10383 руб. 20 коп., сумма пеней, начисленных за просрочку внесения арендной платы по договору N 155 от 01.04.2008 за период с 21.04.2008 по 30.04.2009, составила 9309 руб. 59 коп.

Заявленные периоды начисления пеней признаны судом обоснованными, представленный расчет - верным.

Учитывая, что судом установлен факт нарушения ответчиком согласованных сторонами сроков внесения арендных платежей и признано обоснованным требование о взыскании с ответчика основного долга, арбитражный суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования в части взыскания пеней, начисленных за просрочку внесения арендной платы по договору N 46 от 01.01.2007 за период с 21.01.2007 по 31.03.2008, в сумме 10383 руб. 20 коп. и пеней, начисленных за просрочку внесения арендной платы по договору N 155 от 01.04.2008 за период с 21.04.2008 по 30.04.2009, в сумме 9309 руб. 59 коп.

Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден, в силу ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 9405 руб. 70 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя Якубенко Антонины Васильевны (ИНН 666600197763, ОГРНИП 305661201300100) в пользу органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского" (ИНН 6612001428, ОГРН 1026600933721) 102009 (сто две тысячи девять) руб. 75 коп. задолженности по арендной плате по договору N 46 от 01.01.2007, 10383 (десять тысяч триста восемьдесят три) руб. 20 коп. пеней по договору N 46 от 01.01.2007, начисленных за период с 21.01.2007 по 31.03.2008, 98582 (девяносто восемь тысяч пятьсот восемьдесят два) руб. 54 коп. задолженности по арендной плате по договору N 155 от 01.04.2008 и 9309 (девять тысяч триста девять) руб. 59 коп. пеней по договору N 155 от 01.04.2008, начисленных за период с 21.04.2008 по 30.04.2009.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя Якубенко Антонины Васильевны (ИНН 666600197763, ОГРНИП 305661201300100) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9405 (девять тысяч четыреста пять) руб. 70 коп.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.