Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 января 2009 г. N А60-25765/2008-С3 Суд отказал во взыскании спорной суммы задолженности по договору аренды нежилого помещения, приняв во внимание момент фактической передачи имущества в арендное пользование (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 20 января 2009 г. N А60-25765/2008-С3

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 июня 2009 г. N Ф09-3791/09-С6 настоящее решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2009 г.

Полный текст решения изготовлен 20 января 2009 г.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьёй,

рассмотрел в судебном заседании дело по первоначальному иску негосударственного учреждения здравоохранения "Дорожная больница на станции Свердловск-пассажирский ОАО "РЖД" к индивидуальному предпринимателю Бутто Владимиру Николаевичу

Третье лицо: открытое акционерное общество "Российские железные дороги", об обязании освободить нежилое помещение и взыскании 1666414 руб. 59 коп.

по встречному иску индивидуального предпринимателя Бутто Владимира Николаевича

к негосударственному учреждению здравоохранения "Дорожная больница на станции Свердловск-пассажирский ОАО "РЖД" о взыскании 4038662 рубля 60 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: Ахметшин П. Р., представитель по доверенности б/н от 01.07.2008.

от ответчика: Захарова О.А., представитель по доверенности 66 Б 616330 от 20.11.2008.

от третьего лица: Ахметшин П. Р., представитель по доверенности 66 Б 581952 от 12.11.2008.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Истец по первоначальному иску обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском об обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинистов, 5, общей площадью 819,6 кв. м, и взыскании 1666414 рублей 59 коп. - задолженность по арендной плате и коммунальным платежам, возникшая в соответствии с договором N НЮ-3464 от 21.08.2006 за период с октября 2006 г. по май 2008 г.

В судебном заседании представитель истца уточнил, что задолженность по арендной плате составляет 653427 руб. 84 коп. , а спорным периодом является октябрь 2006 г. - май 2008 г. Задолженность за оказанные коммунальные услуги за указанный период составляет 1012986 руб. 75 коп.

Представитель ответчика по первоначальному иску считает исковые требования не подлежащими удовлетворению. Ответчик полагает, что задолженность по арендной плате за указанный истцом период у него отсутствует. По мнению ответчика, в сумме арендной платы истцом необоснованно учтена арендная плата за 1 и 2 октября 2006 г.; истец не учел два платежных поручения ответчика N 37 от 11.06.2008, N 48 от 10.10.2008, направленных в погашение задолженности ответчика по арендной плате; ответчик в одностороннем порядке зачел денежные средства, уплаченные по двум платежным поручениям N 3 от 23.01.2008, N 4 от 25.01.2008 на сумму 359250 руб. 71 коп. в счет задолженности по коммунальным платежам. Ответчик полагает, что стоимость коммунальных платежей включена в сумму арендной платы. Ответчик считает, что на законном основании удерживает спорное помещение, воспользовавшись правом на его удержание (ст. 359 ГК РФ), так как в спорном помещении произведены неотделимые улучшения, подлежащие возмещению истцом.

Третье лицо считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Ответчик по первоначальному иску индивидуальный предприниматель Бутто Владимир Николаевич заявил встречное исковое заявление о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 4038662 рубля 60 коп.

Определением суда от 11.12.2008 встречное исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Свердловской области.

В судебном заседании 25.12.2008 истец по встречному иску заявил ходатайство об уменьшении исковых требований до 4000000 руб. 00 коп.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшение требований принял.

В судебном заседании истец по встречному иску исковые требования поддержал.

Ответчик по встречному иску требования не признал, указав, что согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, арендатор не получил. Кроме того, согласно п. 10.3. спорного договора аренды стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором во время действия настоящего договора, после его прекращения возмещению не подлежит.

В судебном заседании 25.12.2008 под роспись в протоколе стороны пояснили, что протокол разногласий к договору аренды недвижимого имущества от 21.08.2006, сторонами не подписывался.

В судебном заседании 12 января 2009 г. объявлен перерыв до 14 часов 00 минут 16 января 2009 г. После перерыва рассмотрение дела продолжено.

Истец по первоначальному иску уточнил исковые требования в части обязания ответчика освободить спорное помещение, указав, что просит обязать индивидуального предпринимателя Бутто Владимира Николаевича вернуть Негосударственному учреждению здравоохранения "Дорожная больница на ст. Свердловск-Пассажирский ОАО "РЖД" отдельно стоящее строение с пристроями, литер А, назначение нежилое, общая площадь - 819,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинистов, 5.

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

Заслушав представителя истца, рассмотрев материалы дела, суд установил:

21.08. 2006 г. между ОАО "Российские железные дороги" (собственником), истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан договор аренды N НЮ-3464, согласно п. 1 которого арендодатель (истец) обязался передать, а арендатор (ответчик) принять в аренду за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, указанное в приложении N 1 к настоящему договору, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинистов, 5, общей площадью 819,6 кв. м, в целях организации обслуживания населения.

Согласно Приложению N 2 к договору аренды недвижимого имущества от 21.08.2006 сумма арендной платы за месяц составила 200195 руб. 49 коп. (в том числе НДС).

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) своевременно.

В соответствии с п. 5.2. договора N НЮ-3464 от 21.08.2006 г. внесение арендной платы и возмещение коммунальных услуг производится ежемесячно, не позднее 10 числа, следующего за отчетным. Первое внесение арендной платы арендатор производит в течение 15 дней с даты вступления в силу настоящего договора.

В материалы дела представлены два акта приема-передачи в аренду недвижимого имущества, датированные 21 августа 2006 г. и 03 октября 2006 г.

Поскольку государственная регистрация договора аренды N НЮ-3464 от 21.08.2006 произведена 02.10.2006 и истцом не изменялся предмет исковых требований (взыскание задолженности по договору аренды), то задолженность по арендной плате может быть взыскана с момента фактической передачи имущества в арендное пользование (акт приема-передачи от 03.10.2006).

Факт государственной регистрации 02.10.2006 в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области договора аренды N НЮ-3464 от 21.08.2006 (номер регистрации 66-66-01/296/2006-373) установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.07.2008 по делу N А60-3126/08-С3, имеющим в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение для разрешения настоящего дела. Указанным решением спорный договор аренды расторгнут.

Таким образом, суд находит обоснованными доводы ответчика по первоначальному иску о том, что из суммы предъявленной ко взысканию арендной платы подлежит исключению арендная плата за 1 и 2 октября 2006 г. в общей сумме 12915 руб. 84 коп.

Кроме того, по мнению суда, в расчете задолженности истец по первоначальному иску не учел 316000 руб. 00 коп. , перечисленных по платежным поручениям N 37 от 11.06.2008, N 48 от 10.10.2008. Между тем, указанные платежные поручения в графе "назначение платежа" содержат указание на оплату услуг по договору НЮ от 11.07.2006 за аренду.

Суд отклоняет доводы ответчика по первоначальному иску о том, что денежные средства на общую сумму 359250 руб. 71 коп. , уплаченные согласно платежных поручений N 3 от 23.10.2008, N 4 от 25.01.2008, должны быть зачислены в счет арендной платы по спорному договору. Указанные платежные поручения содержат в графе "назначение платежа" указание на оплату коммунальных платежей за 2007 г. и возмещение эксплуатационных расходов по содержанию зданий. Необходимо также учитывать, что в качестве арендной платы истец данные платежи не учел. Поэтому оплата по платежным поручениям N 3 от 23.10.2008, N 4 от 25.01.2008 должна расцениваться в соответствии с назначением платежа, указанным в них.

Таким образом, за период с 03.10.2006 по май 2008 г. сумма арендной платы составляет 3990993 рубля 96 коп. (из расчета 187279 рублей 65 коп. - за период с 03.10.2006 по 31.10.2006 и за период с 01.11.2006 по 31.05.2008 по 200195 рублей 49 коп. ежемесячно).

В соответствии с платежными поручениями N 138 от 29.12.2006, N 9 от 27.04.2007, N 279 от 29.06.2007, N 94 от 05.10.2007, N 97 от 10.10.2007, N 13 от 01.11.2007, N 16 от 16.11.2007, N 20 от 11.12.2007, N 22 от 29.12.2007, N 7 от 31.01.2008, N 8 от 06.02.2008, N 17 от 05.03.2008, N 18 от 05.03.2008, N 37 от 11.06.2008, N 48 от 10.10.2008 ответчик по первоначальному иску уплатил 3666481 рубль 96 коп.

Таким образом, размер подлежащей взысканию арендной платы составляет 324512 руб. 00 коп.

В числе исковых требований истец просил взыскать задолженность по уплате коммунальных платежей в сумме 1012986 руб. 75 коп.

Между тем требование о взыскании коммунальных платежей подлежит удовлетворению частично, так как истец по первоначальному иску представил документальное подтверждение оказания услуг по содержанию спорного здания только на часть заявленной суммы.

В подтверждение оказанных услуг по содержанию спорного объекта недвижимости истцом по первоначальному иску представлены договор электроснабжения N 15975 от 01.04.2005, счета, выставленные энергоснабжающей организацией абоненту с указанием объекта, используемого ответчиком, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинистов, 5.

Согласно указанным счетам стоимость потребленной ответчиком электроэнергии составила 204020 руб. 82 коп.

Факт потребления ответчиком тепловой энергии на сумму 280628 руб. 50 коп. по объекту, расположенному в г. Екатеринбурге по ул. Машинистов, 5, подтвержден договором энергоснабжения N 11651-С/1Т от 01.04.2005, счетами N 11651-С/1Т за январь 2008 г., за февраль 2008 г., апрель 2008 г., май 2008 г., август 2007 г., май 2007 г., октябрь 2007 г., ноябрь 2007 г., март 2008 г.

В обоснование несения расходов по оплате услуг водоснабжения и водоотведения истцом представлены договор N 2875 от 25.04.2008 на отпуск (получение) питьевой воды и прием (сброс) сточных вод, счет-абонент N 8677 от 15.01.2007, а также расшифровки к платежным требованиям.

Между тем в качестве доказательства потребления ответчиком соответствующих услуг суд принимает только счет-абонент N 8677 на сумму 2185 руб. 26 коп. (без учета НДС), содержащий указание на объект, используемый ответчиком, а также подписанный представителем "Водоканала" по названному договору. Согласно указанному счету стоимость оказанных услуг составила 2578 руб. 61 коп. , в том числе НДС 18%.

Вместе с тем представленные расшифровки к платежным требованиям доказательствами оказания услуг не являются, поскольку, во-первых, они не содержат подписей услугодателя (поставщика), во-вторых, истцом не представлены сами платежные требования, к которым составлены означенные расшифровки.

Под роспись в протоколе судебного заседания от 12.01.2009 представитель истца указал, что не желает представить дополнительных доказательств в обоснование оказания коммунальных услуг.

Ссылку истца на акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.05.2008, подписанием которого, по мнению истца по первоначальному иску, ответчик признал наличие задолженности по коммунальным платежам в испрашиваемом истцом объеме, суд отклоняет. Сам по себе акт сверки, не подтвержденный первичными документами, свидетельствующими о несении коммунальных услуг, лишь фиксирует состояние взаимных расчетов между сторонами, а также выставленных истцом счетов.

Таким образом, из представленных доказательств следует, что ответчику в спорный период оказаны коммунальные услуги на общую сумму 487227 руб. 93 коп.

Ответчик по первоначальному иску оплатил коммунальные услуги в сумме 359250 руб. 71 коп. (платежные поручения N 3 от 23.10.2008, N 4 от 25.01.2008).

С учетом сказанного, исковые требования в части взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг подлежат удовлетворению в сумме 127977 руб. 22 коп. в соответствии со ст. ст. 309, 310, 616 ГК РФ.

При этом суд не находит обоснованными доводы ответчика о том, что согласно условиям договора коммунальные услуги включены в состав арендной платы.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 3.2.5. договора от 21.08.2006 арендатор обязался возмещать коммунальные (в том числе затраты на ремонт мест общего пользования) услуги в соответствии с приложением N 2 настоящего договора, нести расходы на содержание недвижимого имущества и поддерживать его в надлежащем состоянии, в соответствии с техническими, санитарными и противопожарными нормами.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что внесение арендной платы и возмещение коммунальных услуг производится ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за отчетным месяца.

Обязательства по возмещению коммунальных услуг возникают у арендатора с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества (пункт 10.5. договора).

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в спорном договоре, следует раздельное внесение арендной платы и возмещение коммунальных услуг, стоимость коммунальных услуг не включена в сумму арендной платы.

Данное обстоятельство подтверждается также последующим поведением сторон:

во-первых, в подписанном сторонами акте сверки взаиморасчетов по состоянию на 31.05.2008 ответчик признавал как наличие задолженности по арендной плате за каждый месяц в сумме 200195 руб. 49 коп. , так и задолженность по оплате коммунальных услуг;

во-вторых, ответчик произвел фактическую оплату коммунальных услуг в сумме 359250 руб. 71 коп. (платежные поручения N 3 от 23.10.2008, N 4 от 25.01.2008).

Кроме того, в силу пункта 2 ст. 616 ГК РФ на арендаторе лежит обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии, а также несении расходов на содержание имущества.

Таким образом, с ответчика по первоначальному иску подлежит взысканию задолженность по арендной плате и коммунальным услугам в сумме 452489 рублей 22 коп.

Истец по встречному иску, индивидуальный предприниматель Бутто Владимир Николаевич, просил взыскать с негосударственного учреждения здравоохранения "Дорожная больница станции Свердловск-Пассажирский ОАО "РЖД" стоимость неотделимых улучшений в сумме 4000000 руб. 00 коп. , произведенных в арендованном объекте, расположенном по адресу: г.Екатеринбург, ул. Машинистов, 5, общей площадью 819,6 кв. м

В обоснование встречного иска индивидуальным предпринимателем Бутто В.Н. представлены договоры подряда, акты на выполнение работ-услуг, корешки к приходно-кассовым ордерам, кассовые чеки.

Между тем встречное исковое заявление суд счел не подлежащим удовлетворению по следующим причинам.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 10.3. договора аренды недвижимого имущества N НЮ-3464 от 21.08.2006 стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором во время действия настоящего договора, после его прекращения возмещению не подлежит.

Таким образом, в указанном договоре стороны определили, что после прекращения договора, стоимость неотделимых улучшений, возмещению не подлежит.

В силу п. 3.2.7. договора N НЮ-3464 от 21.08.2006 арендатор индивидуальный предприниматель Бутто В.Н. обязуется не производить неотделимых улучшений, капитальный ремонт, перепланировок и переоборудования арендуемого недвижимого имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя.

Представленное истцом по встречному иску письмо от 02.11.2006, свидетельствующее, по его мнению, о том, что производство неотделимых улучшений с НУЗ "Дорожная больница на станции Свердловск-Пассажирский ОАО "РЖД" было согласовано, нельзя расценить как такое согласование.

Указанное письмо от 02.11.2006 имеет резолюцию следующего содержания: "Не возражаю, при предоставлении смет и актов выполненных работ".

Данную резолюцию нельзя считать безусловным акцептом НУЗ "Дорожная больница на станции Свердловск-Пассажирский ОАО "РЖД" на предложение о производстве неотделимых улучшений. Представитель арендодателя указывает лишь на то, что он принципиально не возражает против производства неотделимых улучшений, возмещения затрат на них и просит представить документы (сметы и акты выполненных работ) для принятия окончательного решения. Из указанной резолюции не следует безусловное и окончательное согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений и их компенсацию.

Кроме того, доказательств предоставления негосударственному учреждению здравоохранения "Дорожная больница на станции Свердловск-Пассажирский ОАО "РЖД" актов и смет, упоминаемых в данной резолюции, истцом по встречному иску не представлено.

Кроме того, как указано выше, договор N НЮ-3464 от 21.08.2006 содержал условие о том, что после его прекращения стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

С учетом положений пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Однако доказательств того, что изменения к договору, относительно возможности возмещения неотделимых улучшений после прекращения договора, прошли государственную регистрацию, суду не представлено.

Помимо этого, поскольку из содержания спорного договора следует, что он заключен между тремя сторонами - ОАО "Российские железные дороги" (собственником), негосударственным учреждением здравоохранения "Дорожная больница на станции Свердловск-Пассажирский ОАО "РЖД" (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Бутто В.Н. (арендатором), то соглашение о внесении изменений в спорный договор, должно было быть трехсторонним.

С учетом сказанного, встречный иск удовлетворению не подлежит.

Поскольку из представленных доказательств следует, что у ответчика по первоначальному иску отсутствует задолженность перед истцом по первоначальному иску, постольку он не вправе занимать спорное помещение, ссылаясь на нормы ст. 359 ГК РФ.

В связи с тем, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.07.2008 по делу N А60-3126/08-С3, имеющим для разрешения настоящего дела преюдициальное значение, договор аренды N НЮ-3464 от 21.08.2006 между сторонами расторгнут (ч. 2 ст. 69 АПК РФ), то у ответчика отсутствуют правовые основания для нахождения в спорном помещении.

Таким образом, исковые требования об обязании индивидуального предпринимателя Бутто Владимира Николаевича возвратить негосударственному учреждению здравоохранения "Дорожная больница на ст. Свердловск-Пассажирский ОАО "РЖД" отдельно стоящее строение с пристроями, литер А, назначение нежилое, общая площадь - 819,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинистов, 5, подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина за рассмотрение первоначального иска подлежит взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенным требованиям (ст. 110 АПК РФ). Государственная пошлина за рассмотрение встречного иска относится на истца по встречному иску. Часть госпошлины в связи с уменьшением требований по встречному иску подлежит возврату индивидуальному предпринимателю Бутто В.Н. из федерального бюджета РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования по первоначальному иску удовлетворить частично.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя без образования юридического лица Бутто Владимира Николаевича в пользу негосударственного учреждения здравоохранения "Дорожная больница на ст. Свердловск-Пассажирский" открытого акционерного общества "Российские железные дороги" 452489 руб. 22 коп. основного долга, а также в возмещение расходов по госпошлине 7385 руб. 09 коп.

3. Обязать индивидуального предпринимателя без образования юридического лица Бутто Владимира Николаевича возвратить негосударственному учреждению здравоохранения "Дорожная больница на ст. Свердловск-Пассажирский" открытого акционерного общества "Российские железные дороги" отдельно стоящее строение с пристроями, литер А, назначение нежилое, общая площадь - 819,6 кв. м, расположенное по адресу: г.Екатеринбург, ул. Машинистов, 5.

4. В удовлетворении первоначального иска в остальной части отказать.

5. В удовлетворении встречного иска отказать.

6. Возвратить индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица Бутто Владимиру Николаевичу из федерального бюджета РФ 193 руб. 31 коп. госпошлины, уплаченной по квитанции N 22 от 09.12.2008.

7. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.