Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 января 2009 г. N А60-32143/2008-С2 Требования прокурора о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки удовлетворены, поскольку имеющееся в материалах дела разрешительное письмо, выданное обществу на основании заявления о предоставлении земельного участка под строительство жилого дома, не может быть расценено как решение о предварительном согласовании размещения объекта, следовательно, спорный земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 27 января 2009 г. N А60-32143/2008-С2

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 июня 2009 г. N Ф09-3792/09-С6 настоящее решение оставлено без изменения

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2009 г. N 17АП-1789/09 настоящее решение оставлено без изменения

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 октября 2009 г. N ВАС-13516/09 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 октября 2009 г. N ВАС-13516/09

Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2009 года.

Полный текст решения изготовлен 27 января 2009 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Прокуратуры Свердловской области к Администрации города Екатеринбурга, Закрытому акционерному обществу "ЮИТ Уралстрой", Обществу с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "Эльмашстройинвест", третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,

при участии в судебном заседании:

от истца: Васильева М.В., доверенность N 8-12-08 от 10.10.2008 г.;

от ответчиков: Епифанова В.Н., доверенность N 136 от 31.12.2008 г., Кулинич Е.В., доверенность N 138 от 31.12.2008 г., Огаркова Л.Н., доверенность N 177 от 23.12.2008 г., не явился, извещен;

третье лицо не явилось, извещено.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Прокуратура Свердловской области обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка N 1-964 от 09.06.2007 г. и применении последствий недействительности сделки.

Ответчики иск не признали. В отзыве на исковое заявление Администрация города Екатеринбурга сослалась на соблюдение порядка предоставления земельного участка, первичным основанием которого является постановление Главы Екатеринбурга от 26.02.2007 г. N 765, которое не оспорено. Истцом не представлено доказательств заинтересованности в оспаривании сделки, признании которой недействительной приведет к существенному нарушению экономических и публичных интересов муниципального образования и предприятий строительного комплекса.

Закрытое акционерное общество "Юит Уралстрой" в отзыве указало на невозможность применения положений ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку правоотношения по выделению земельного участка возникли до введение в действие указанной нормы. Удовлетворение иска приведет, по мнению ответчика, к нарушению конституционных прав (ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации).

Общество с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "Эльмашстройинвест" поддержало доводы ответчиков и сослалось на фактическое согласование места размещения объекта разрешительным письмом N 279 от 30.05.2005 г. Препятствием для выставления земельного участка на аукцион является, по мнению ответчика, его несформированность (п. 6 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации). Кроме того, до настоящего времени продолжает действовать постановление Главы Екатеринбурга N 905 от 29.09.2005 г. и решение Екатеринбургской городской Думы N 68/48 от 13.11.2007 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "Эльмашстройинвест" заявило о переносе оассмотрения дела в связи с прохождением представителя ответчика промежуточной аттестации.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено, поскольку причины невозможности участия представителя не являются уважительными. Отсутствие представителя может быть причиной отложения судебного заседания в случае невозможности рассмотрения дела без его участия. Ответчиком материалы дела представлен отзыв с документами в обоснование своей позиции, представитель ответчика дал необходимые пояснения в предварительном судебном заседании, осуществив тем самым защиту своих прав, явка представителя не признана судом обязательной.

Закрытым акционерным обществом "ЮИТ Уралстрой" заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства для представления документов.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено, поскольку от явки представителя Общества с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "Эльмашстройинвест" в судебное заседание не зависит возможность представления доказательств. Представитель указанного ответчика ходатайствовал об отложении рассмотрения дела по иным основаниям.

Для обеспечения права на защиту, с учетом времени, прошедшего с момента завершения предварительного судебного заседания, в судебном заседании 14.01.2009 г. объявлен перерыв до 20.01.2008 г. до 16 час. 00 мин. для представления ответчиком документов, после перерыва заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил:

Между Администрацией г. Екатеринбурга (далее - арендодатель, Администрация) и Обществом с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "Эльмашстройинвест" (далее - предприятие), которым права по договору переданы Закрытому акционерному обществу "ЮИТ Уралстрой" (далее - арендатор, общество) подписан договор аренды земельного участка N 1-964 от 09.06.2007 г. в редакции договора о перемене лиц в обязательстве от 30.07.2007 г., которые зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 26.12.2007 г., запись регистрации 66-66-01/544/2007-124 и 27.08.2007 г. запись регистрации 66-66-01/497/2007-412., в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0511 общей площадью 3648 кв.м, расположенный: г. Екатеринбург, проспект Космонавтов - ул. Войкова (по кадастровому плану земельный участок расположен в центральной части кадастрового района "Екатеринбургский"). Участок передан арендодателем арендатору по акту от 09.06.2007 г.

Постановлением Главы г. Екатеринбурга от 22.02.2007 г. N 582 утвержден проект границ и акт выбора земельного участка и предварительно согласовано место размещения жилого дома с помещениями общественного назначения на этом земельном участке.

Постановлением Главы г. Екатеринбурга от 26.02.2007 г. N 765 обществу предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 3648 кв.м, расположенный: г.Екатеринбург, проспект Космонавтов - ул. Войкова в аренду на 3 года для строительства жилого дома с помещениями общественного назначения.

Полагая, что вышеуказанный договор аренды противоречит нормам действующего законодательства, а именно ст. 447 ГК РФ, п. 2 ст. 30, п.2 ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, положениям Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", нарушает права и законные интересы граждан, организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Прокуратура Свердловской области обратилась в суд с соответствующим исковым заявлением на основании ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В обоснование своих требований прокуратура указала на то, что решение о предоставлении обществу земельного участка для строительства принятое без проведения аукциона, нарушает права и законные интересы граждан и организаций, которым не предоставлена возможность участия в аукционе по продаже земельного участка в связи с нарушением порядка его предоставления.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, считает, что требования Прокуратуры Свердловской области обоснованны и подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, а продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (п. 1, 2 ст. 30.1, п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") до 01.03.2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Указанная норма права действовала на момент вынесения уполномоченным органом постановлений об утверждении акта выбора земельного участка и о предоставлении земельного участка в аренду.

Согласно абз. 2 п. 15 ст. 3 указанного закона до 01.03.2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Из материалов дела следует, что акт выбора земельного участка утвержден постановлением Главы города Екатеринбурга N 582 от 22.02.2007 г., т. е. после 01.10.2005 г.

В этом случае в силу прямого указания закона, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 г. не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абз. 3 п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Разрешительное письмо от 30.05.2005 г. N 279, выданное обществу на основании заявления о предоставлении земельного участка под строительство жилого дома не может быть расценено как решение о предварительном согласовании размещения объекта, поскольку по своему содержанию является разрешением на сбор технических условий подключения объекта капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения, и не может быть отнесено к ненормативным актам органа местного самоуправления. Указанный довод ответчиков суд отклоняет и обращает внимание на необоснованность/нецелесообразность вынесения постановления о предварительном согласовании места размещения объекта в 2007 году, если такое согласование осуществлено, судя по отзывам ответчиков, в 2004 году.

Доводы ответчиков о возникновении правоотношений по предоставлению обществу земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.10.2005 г., что является, по мнению ответчиков, основанием для предоставления участка без проведения аукциона, судом не принимаются, поскольку только от наличия принятого до 01.10.2005 г. решения о предварительном согласовании места размещения объекта зависит порядок предоставления земельного участка, правоотношения по предоставлению которого начались ранее (абз. 3 п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

По указанной причине не принимаются судом доводы ответчика о наличии постановления Главы города Екатеринбурга N 419 от 27.04.2000г., на которое имеется ссылка в письме N 178 от 04.12.2003 г. Как указано выше акт выбора земельного участка утвержден постановлением Главы города Екатеринбурга N 582 от 22.02.2007 г., т. е. после 01.10.2005 г. Если следовать логике ответчика и принять во внимание, что постановлением N 419 от 27.04.2000г. утвержден акт выбора земельного участка, т. е. предварительно согласовано место размещения объекта, то в 2007 году орган местного самоуправления вынес повторный акт, в котором отсутствует указанная информация. Вынесения двух ненормативных актов в отношении одного и того же земельного участка противоречит принципу разумности и добросовестности. Кроме того, из письма N 178 от 04.12.2003 г. следует, что ответчиком проведены работы по сносу коллективного сада, акт органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения не может быть исполнен указанным способом, поскольку логичным его продолжением может являться заключение договора.

Судом не приняты в качестве доказательств счета-фактуры, накладные и справки о понесенных ответчиком затратах по освоению земельного участка, поскольку указанные документы не обладают признаком относимости доказательств для подтверждения факта возникновения правоотношений по предоставлению земельного участка ранее 01.10.2005 г., который как указано выше не имеет в данном случае своего правового значения.

Согласно Определению Конституционного суда Российской Федерации от 01.04.2008 N 388-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса администрации Костромской области о проверке конституционности положений п. 2 ст. 26 и п. 4 ст. 38 ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", законодателем был установлен достаточный - многомесячный - переходный период, в течение которого граждане и компетентные органы местного самоуправления имели возможность и должны были завершить все ранее начатые процедуры по предоставлению земельных участков без торгов.

Придание обратной силы соответствующим положениям указанного Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не может рассматриваться как ухудшение положения граждан, в отношении которых в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, поскольку запрет на предоставление земельных участков в аренду для жилищного строительства без проведения торгов (конкурсов, аукционов) был введен еще Федеральным законом "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

В соответствии с п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Доводы ответчиков о необходимости самостоятельного оспаривания действующих постановлений Главы города Екатеринбурга, на основании которых предоставлен земельный участок в аренду, судом отклоняются, поскольку указанный договор в силу ч. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1, 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, может быть заключен только путем проведения торгов, вынесение постановлений не основано в данном случае на законе, исполнение постановлений привело к нарушению порядка предоставления земельного участка.

Постановление Главы Екатеринбурга N 905 от 29.09.2005 г. является нормативным правовым актом, который не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации и принятым в его изменение и дополнение законам и применению не подлежит (ч. 2 ст 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Решение Екатеринбургской городской Думы N 68/48 от 13.11.2007 г. также не принимается судом, поскольку речь идет о моменте возникновения правоотношений по предоставлению земельного участка, которое в данном случае не имеет своего правового значения.

Доводы ответчиков о соблюдении принципа публичности судом не принимаются, поскольку публикация в газете "Вечерний Екатеринбург" и информирует о заседании комиссии и уже рассмотренных и принятых ею решениях о размещении объектов строительства как о свершившемся факте, в то время как информация должна быть предварительной, заблаговременной и должна содержать сообщение о наличии предлагаемых для передачи под строительство земельных участков, т. е. предложении (подп. 3 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку предусмотренный федеральным законодательством порядок предоставления права аренды земельного участка обществу не соблюден, договор аренды N 1-964 от 09.06.2007 г. является недействительным в силу ничтожности на основании ст. 168, ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возместить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работой или предоставленной услугой) возместить его стоимость в деньгах.

Разъяснения относительно порядка применения п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации содержаться в п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13/14 от 08.10.1998г., которым установлено, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств.

Договор аренды имущества является по правовой природе взаимным - обязанности арендатора вносить арендную плату корреспондирует обязанность арендодателя передать имущество.

С учетом того, что землепользование является платным, оснований полагать, что размер взаимных обязательств сторон по договору является неравным, не имеется, следовательно, в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки арендодателю подлежит возврату земельный участок.

При этом суд принимает во внимание договор, согласно которому Закрытое акционерное общество "ЮИТ Уралстрой" является арендатором по спорному договору (ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации), отсутствие доказательств наличия на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих обществу. Согласно представленной в материалы дела объяснительной на спорном земельном участке строительство не ведется, разрешение на строительство не получено, средства физических и юридических лиц не привлечены.

Письмо администрации о прекращении договора аренды в связи с отсутствием у арендатора разрешения на строительство не может в данном случае служить препятствием для рассмотрения заявленного иска и основанием для отказа в иске. Вопрос о прекращении договора в связи с неполучением разрешения на строительство является спорным (не признается ответчиком), заключение договора не ставилось в зависимость от получения разрешения на строительство и не имело существенного значения.

Принимая во внимание, что права по договору аренды переданы закрытому акционерному обществу "ЮИТ Уралстрой", которое согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации становится обязанным и заключение нового договора не требуется, отсутствие требования как такового к Обществу с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "Эльмашстройинвест", в иске к указанному ответчику следует отказать.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются судом на ответчиков. В связи с тем, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчиков в федеральный бюджет взыскивается по 1000 руб. государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче иска и по 500 руб. государственной пошлины, подлежащей уплате за рассмотрение заявления об обеспечении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка N 1-964 от 09.06.2007 г., заключенный между Администрацией г. Екатеринбурга и Закрытым акционерным обществом "ЮИТ Уралстрой" в редакции договора от 30.07.2007 г.

Применить последствия недействительности сделки: Закрытому акционерному обществу "ЮИТ Уралстрой" возвратить Администрации г. Екатеринбурга земельный участок (кадастровый номер 66:41:0000000:0511) общей площадью 3648 кв.м, расположенный: г. Екатеринбург, проспект Космонавтов - ул. Войкова (по кадастровому плану земельный участок расположен в центральной части кадастрового района "Екатеринбургский").

В отношении Общества с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "Эльмашстройинвест" в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Администрации г. Екатеринбурга в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1500 руб.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "ЮИТ Уралстрой" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1500 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.