Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 февраля 2009 г. N А60-29872/2008-С3 Суд отказал в расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного между ответчиками, поскольку доказательств того, что ответчик использует спорное здание в качестве жилого, в материалы дела не представлено, необходимые для определения назначения здания землеотводные, проектные документы и акт приемки указанного здания в эксплуатацию истцом в уполномоченный орган не предоставлялись, в связи с чем у органа не имелось возможности правильно определить назначение спорного имущества, кроме того, назначение имущества по данным первичной технической инвентаризации и по спорному договору совпадают - нежилое здание (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 26 февраля 2009 г. N А60-29872/2008-С3

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2009 года

Полный текст решения изготовлен 26 февраля 2009 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей

рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Мир домашней техники" к индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица Рахимгулову Рафику Фаиловичу третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Гарпун", общество с ограниченной ответственностью "Игровая компания "Мегатрон" о расторжении договора и обязании освободить арендуемое здание,

при участии в судебном заседании:

от истца: Терентьева Н.Ю., представитель по доверенности б/н от 01.03.2008, Костин К.Н., генеральный директор, протокол б/н от 01.11.2007.

от ответчика: Софронов А.П. , представитель по доверенности б/н от 11.01.2009, Романов А.Ю., представитель по доверенности б/н от 01.10.2008.

от третьих лиц: от ООО "Гарпун": Романов А.Ю., представитель по доверенности б/н от 10.01.2009, от ООО "Игровая компания "Мегатрон", не явился, извещен (уведомление N 01876 от 06.02.2009).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о расторжении договора аренды от 15.07.1999, заключенного между ООО "Мир домашней техники" и ИП Рахимгуловым Р.Ф., а также обязании ответчика освободить арендуемое здание.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, поскольку существенных нарушений условий договора аренды при пользовании переданным ему объектом недвижимости, по его мнению, не допустил. Кроме того, по мнению ответчика, истцом пропущен срок исковой давности для предъявления требования о расторжении договора ввиду сноса ответчиком капитальной стены.

Третье лицо ООО "Игровая компания "Мегатрон" в судебное заседание не явилось, отзыв не направило.

Определением суда от 16.01.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Гарпун".

Представитель ООО "Гарпун" полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению, поддерживает возражения ответчика.

Допрошенный в судебном заседании 16.01.2009 свидетель Безусов С.В. под роспись в протоколе в судебного заседания пояснил, что в 2002 году он действовал по доверенности ООО "Мир домашней техники", обращался в ЕМУП "БТИ" г. Екатеринбурга с заявкой о проведении технического обследования и выдачи технической информации по объекту недвижимости, который расположен в г. Екатеринбурге по улице 8 Марта, 12. Указанная техническая информация была необходима для ведения переговоров о приобретении этого объекта. Полученную в ЕМУП "БТИ" техническую информацию ООО "Мир домашней техники" не передавал.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, суд установил:

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Мир домашней техники" (именуемым в договоре - арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Рахимгуловым Р. Ф. (именуемым в договоре - арендатор) заключен договор аренды нежилого здания N б/н от 15 июля 1999г., по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 12 Д, площадью 120 кв.м.

Факт заключения указанного договора установлен вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.07.2008 по делу N А60-6680/2008-С3, имеющим в силу ч. 1 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

В соответствии с п. 5.2 договора стороны установили срок действия договора - 20 лет, срок действия исчисляется с момента передачи указанного в договоре здания арендодателем арендатору.

Указанное нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством на право собственности N 3398-н от 03.03.1997г.

В обоснование исковых требований истец ссылается на п. п. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также на п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

По мнению истца, существенным нарушением договора является изменение арендатором назначения здания (вместо назначения "мастерские" арендатор использовал его вначале под торговое, а впоследствии разместил в нем зал игровых автоматов), а также снос ответчиком несущей стены без получения разрешения арендодателя.

Полагая названные нарушения существенными, истец обратился к ответчику с претензиями N 63 от 07.07.2008, N 66 от 11.07.2008.

Поскольку указанные претензии ответчиком были оставлены без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым требованием о расторжении договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно условиям договора от 15.07.1999 в аренду ответчику передано нежилое здание.

В соответствии с подпунктом 15 пункта 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" существует следующие назначения такого объекта недвижимости как здание: нежилое здание, многоквартирный дом, жилой дом.

Доказательств того, что ответчик использует указанное здание в качестве жилого, в материалы дела не представлено.

При этом суд относится критически к указанию в технических паспортах ЕМУП "БТИ" на назначение спорного здания в качестве производственного (мастерские).

Как следует из письма ЕМУП "Бюро технической инвентаризации" N 496744 от 20.11.2008, запись в техническом паспорте, касающаяся назначения здания, должна была осуществляться на основании представленных правообладателем документов: землеотводные документы, проектные документы, акт приемки в эксплуатацию или данные первичной инвентаризации.

Между тем, как указано в данном письме, землеотводные, проектные документы и акт приемки указанного здания в эксплуатацию в ЕМУП "БТИ" не предоставлялись.

По данным первичной технической инвентаризации на 10 октября 1930 года спорное здание было заинвентаризировано как нежилое, использовалось под торговое и складское. Впоследствии, на различные даты обследования, здание использовалось: на 23 апреля 1941 г., 19 апреля 1954 г. и на 24 января 1980 г. под мастерскую, на 4 ноября 2002 г. - под торговое, на 23 октября 2007 г. и на 2 сентября 2008 г. - под зал игровых автоматов.

Таким образом, поскольку необходимые для определения назначения здания землеотводные, проектные документы и акт приемки указанного здания в эксплуатацию в ЕМУП "БТИ" не предоставлялись, то у этого органа не имелось возможности правильно определить назначение спорного имущества.

Кроме того, назначение имущества по данным первичной технической инвентаризации на 10 октября 1930 г. и по спорному договору от 15.07.1999 совпадают - нежилое здание. Как указано выше, доказательств того, что данное назначение здания ответчик нарушил, в материалах дела не имеется.

Кроме того, из ранее подписанного между истцом и ООО "Торговый центр на 8 Марта" договора аренды нежилого здания от 23.10.1997 следует, что нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, дом 12 "д", площадью 120 кв.м, подлежит использованию в качестве нежилого здания торгового назначения.

При этом следует отметить, что согласно статье 52-1 Правил землепользования и застройки городского округа муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденных решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48 (далее - Правила), земельный участок по ул. 8 Марта, 12д, расположен в зоне Ц-1.

Из содержания указанной статьи Правил следует, что условно разрешенными видами использования данного земельного участка в зоне Ц-1 являются в том числе и размещение объектов недвижимости с использованием в качестве залов игровых автоматов.

Согласно отчету об экспертизе N 09-669 от 29.06.2004, утвержденному Главным государственным санитарным врачом по Ленинскому району г. Екатеринбурга, размещение в спорном здании зала игровых автоматов соответствует санитарным нормам и правилам.

Таким образом, из представленных документов не усматривается использование арендатором спорного здания не по назначению.

Кроме того, по мнению суда, истцом не доказан тот факт, что на момент передачи здания в аренду существовала капитальная стена, разделяющая литеры Д и Д1.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Между тем в материалах дела отсутствует соответствующий документ о передаче здания арендатору, в связи с чем суд не имеет возможности достоверно установить, когда именно и в каком виде здание было передано арендатору, и, в частности, существовала ли спорная капитальная стена на момент его передачи в аренду.

Под роспись в протоколе судебного заседания от 24.12.2008 стороны пояснили, что спорное здание передано арендатору в аренду в 1999 году.

Из имеющегося в материалах дела приложения к договору аренды от 15.07.1999 - плана здания невозможно однозначно установить характер существовавшей между литерами Д и Д1 стены.

Следует также отметить, что указанный план не является передаточным актом в смысле ст. 655 ГК РФ, и он составлен по данным технического обследования по состоянию на 1980 г. (Технический паспорт ЕМУП "БТИ" по состоянию на 24.01.1980).

Между тем из имеющихся в материалах дела (технический паспорт инвентаризационный N 9239 от 22.12.1998) планов спорного помещения усматривается его другая планировка на момент, предшествующий заключению договора.

Как следует из технического заключения N 9-11/88 от 23.12.2008, выполненного УралНИИпроект РААСН в 1954 г. к основному зданию был выполнен пристрой (лит. Д1) со стороны дворовой торцевой стены. Стены пристроя шлакобетонные (по паспорту БТИ) инв. N 341. В 1997 г. произведена реконструкция пристроя с заменой шлакобетонной стены на кирпичную толщиной в 2,5 кирпича и устройством железобетонного чердачного перекрытия из круглопустотных панелей, с опиранием их на продольную несущую стену по оси "А". В процессе реконструкции торцевая стена, разделяющая лит Д и Д1, с целью увеличения полезной площади, была демонтирована и заменена кирпичной перегородкой (1/2 кирпича).

Согласно техническому паспорту БТИ (инвентаризационный номер 9239 от 22.12.1998) литер Д находится в стадии реконструкции, которая началась еще до передачи помещения в аренду.

Согласно письму ЕМУП "БТИ" от 15.12.2008 N 507434 основное строение по указанному адресу находилось в стадии реконструкции, в связи с чем обследование его не проводилось, в связи с этим у ЕМУП "БТИ" отсутствовала возможность ответить на вопрос, какой конструктивный элемент разделял основное строение литер Д и пристрой литер Д1.

Таким образом, материалами дела не подтвержден тот факт, что капитальная стена между литерами Д и Д1 существовала на момент передачи спорного здания в аренду и снесена именно арендатором.

Что касается аргумента истца о производстве ответчиком перепланировок в арендуемом здании, не носящих капитальный характер, то суд отмечает, что согласно условиям договора от 15.07.1999 арендатор обязан не производить без письменного согласия арендодателя только изменения и переделки арендованного здания, носящие капитальный характер (подп. е п. 2.2. договора).

Согласно техническому заключению N 9-11/88 от 23.12.2008 УралНИИпроект РААСН все произведенные работы не затрагивали конструктивные характеристики здания и не повлияли на его надежную и безопасную эксплуатацию.

Кроме того, суд находит обоснованным довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления требований о расторжении спорного договора ввиду существенности его нарушений в связи со сносом капитальной стены без разрешения арендодателя.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно письму ЕМУП "БТИ" N 151 от 13.01.2009 обследование объекта (на основании которого составлен технический паспорт на здание литер Д в г. Свердловске по ул. 8 Марта, 12, из которого следует, что между литерами Д и Д1 отсутствует стена капитального характера) проведено на основании заявления С.В. Безусова, действовавшего на основании доверенности ООО "Мир домашней техники" от 21.12.2002. Техническая информация выдана указанному лицу 05.02.2003.

Допрошенный в судебном заседании 16.01.2009 свидетель Безусов С.В. под роспись в протоколе в судебного заседания пояснил, что в 2002 году он действовал по доверенности ООО "Мир домашней техники", обращался в ЕМУП "БТИ" г. Екатеринбурга с заявкой о проведении технического обследования и выдачи технической информации по объекту недвижимости, который расположен в г. Екатеринбурге по улице 8 Марта, 12. Указанная техническая информация была необходима для ведения переговоров о приобретении этого объекта.

Суд полагает, что об отсутствии капитальной стены между литерами Д и Д1 истец узнал 05.02.2003, соответственно, установленный законом срок исковой давности для предъявления каких-либо требований, связанных с данным обстоятельством, в том числе и требования о расторжении договора ввиду сноса капитальной стены без надлежащего разрешения арендодателя, истек 05.02.2006.

При этом пояснения Безусова С.В. о том, что указанную техническую информацию ООО "Мир домашней техники" он не передавал, суд отклоняет, поскольку в силу ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная представителем от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Таким образом, на момент обращения с иском (15.10.2008) срок исковой давности для предъявления требования о расторжении договора ввиду сноса ответчиком капитальной стены, пропущен.

При этом суд отклоняет доводы истца о том, что на указанное требование в силу ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяется исковая давность.

По смыслу указанной нормы исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем исковые требования не являются негаторными, а касаются расторжения договора аренды ввиду предполагаемых арендодателем существенных нарушений его условий.

Таким образом, исковые требования о расторжении договора аренды от 15.07.1999, заключенного между ООО "Мир домашней техники" и ИП Рахимгуловым Р.Ф., удовлетворению не подлежат.

Поскольку у суда не имеется правовых оснований для расторжения договора аренды, у ответчика отсутствует и обязанность по освобождению арендуемого помещения.

Государственная пошлина подлежит отнесению на истца (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.