Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 марта 2009 г. N А60-41827/2008-С7 Суд применил последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды федерального имущества - в виде обязания общества передать государственному учреждению культуры и искусства спорные помещения, поскольку договор аренды ничтожен, так как в нарушение положений действующего законодательства заключен без проведения торгов и определения стартового размера арендной платы в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; кроме того, договор заключен не от имени учреждения (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 10 марта 2009 г. N А60-41827/2008-С7

Резолютивная часть решения объявлена 02 марта 2009 года

Полный текст решения изготовлен 10 марта 2009 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело N А60-41827/2008-С7 по иску Прокуратуры Свердловской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области; Федеральному государственному Учреждению культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа"; Обществу с ограниченной ответственностью "СССР"

о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,

при участии в судебном заседании:

от истца: М.А. Васильева, старший прокурор по доверенности N 8-12-08 от 10.10.2008 г.,

от ответчиков: А.С. Вавилов, представитель ФГУ культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа", по доверенности от 09.02.2009 г.; А.С. Шестаков, представитель ООО "СССР", по доверенности от 25.11.2008 г., представитель от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом (почтовые уведомления в деле).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с требованием о признании недействительными (ничтожными) дополнительных соглашений от 10.08.2006 г., от 16.07.2007 г., от 21.08.2007 г., 17.10.2007 г. к договору аренды недвижимого имущества N АФ-269/1006 от 25.10.2005 г., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 27, общей площадью 147,8 кв.м., заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области, Федеральным государственным Учреждением культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа" и ООО "СССР", а также дополнительного соглашения от 25.10.2007 г., заключенного между Федеральным государственным Учреждением культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа" и ООО "СССР" и применении последствий недействительности ничтожной сделки - обязать ООО "СССР" передать Федеральному государственному Учреждению культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа" спорное помещение.

В судебном заседании, состоявшемся 10.02.09 г. истец исковые требования поддержал в полном объеме, просит признать недействительным договор аренды в редакции дополнительного соглашения 2007 года, в материалы дела представил письменные пояснения к исковому заявлению N 8-294а-08 от 10.02.2009 г. и копию доверенности на представителя N 8-12-08 от 10.10.2008 г.

Представленные документы приобщены судом к материалам дела.

Ответчики в судебном заседании, состоявшемся 10.02.09 г. пояснили, что исковые требования не признают в полном объеме, ссылаются на пропуск срока исковой давности. В обоснование возражений представлены письменные отзывы и доверенности на представителей, которые приобщены судом к материалам дела.

В настоящем судебном заседании истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об отказе от иска в части признания недействительными дополнительных соглашений к договору.

Судом заявленное ходатайство истца рассмотрено и на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено.

С учетом заявленного ходатайства истец исковые требования поддержал в полном объеме. Предоставил письменные пояснения исковых требований.

Ответчик - ФГУ культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа" в настоящем судебном заседании пояснил, что иск не признает, представив в материалы дела в обоснование возражений письменный дополнительный отзыв на иск и копии Устава учреждения, копии двух свидетельств о государственной регистрации права. Данные документы приобщены к материалам дела.

Также предоставил суду на обозрение подлинные документы, перечисленные в реестре подлинных документов. Указанный реестр приобщен к материалам дела.

После окончания судебного заседания подлинные документы возвращены представителю ответчика под расписку.

Ответчик - ООО "СССР" в настоящем судебном заседании также пояснил, что иск не признает, представив в материалы дела в обоснование возражений письменный дополнительный отзыв на иск.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил:

25.10.2005 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (в настоящее время Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом), федеральным государственным учреждением культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа" и ООО "СССР" заключен договор N АФ-269/1106 аренды федерального имущества нежилого помещения, общей площадью 10 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 1 этаж, принадлежащего учреждению на праве оперативного управления.

В качестве арендодателя указано ТУ Росимущества по Свердловской области.

Срок договора аренды определен сторонами с 01.11.2005 г. по 28.10.2006 г., т.е. менее года.

Согласно акуту приема-передачи в аренду нежилых помещений от 01.11.2005 г. были переданы в аренду помещения общей площадью 10 кв.м. ООО "СССР" под офис.

Основанием для заключения данного договора аренды послужил приказ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Территориальное управление по Свердловской области от 25.10.2005 г. N 1978.

Дополнительным соглашением от 10.08.2006 г. внесены изменения в условия договора, а именно: в связи с изменением размера арендуемых площадей, увеличена площадь передаваемых в аренду помещений с 10 кв.м. по 47,8 кв.м. Согласно акту приема-передачи в аренду нежилых помещений от 01.07.2006 г. в аренду передано 47,8 кв.м.

Дополнительным соглашением N 2 от 27.11.2006 г. внесены изменения в п. 3.1. договора аренды.

Дополнительным соглашением от 16.07.2007 г. внесены изменения в п. 3.1. договора, а также в срок действия договора, т.е. с 29.10.2006 г. по 26.10.2007 г.

Дополнительным соглашением от 21.08.2007 г. внесены изменения в условия договора, а именно в размер передаваемых в аренду нежилых помещений общей площадью 149,1 кв.м., кроме того, изменен размер арендной платы и продлен срок действия договора до 26.07.2010 г. По акту приема-передачи от 01.08.2007 г. арендатору дополнительно переданы в аренду помещения общей площадью 101,3 кв.м.

Дополнительным соглашением от 17.10.2007 г. права арендодателя по вышеуказанному договору переданы титульному владельцу - Федеральному государственному учреждению "Дом офицеров ПУрВО" Минобороны Российской Федерации.

Дополнительным соглашением от 25.10.2007 г. внесены изменения в п. п. 1.1., 3.1. договора. Согласно акту приема-передачи в аренду нежилых помещений от 05.10.2007 г. ООО "СССР" в аренду передано 147,8 кв.м.

На момент заключения договора аренды право собственности на спорное отдельно-стоящее строение с пристроем, литер А, назначение: нежилое, площадь: общая-8770,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 27, зарегистрировано за Российской федерацией, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АВ 711516, дата выдачи 24.06.2002 г.

Право оперативного управления на отдельно-стоящее здание с пристроем (литер А), площадь: общая- 8612,5 кв.м зарегистрировано за Федеральным государственным учреждением "Дом офицеров ПУрВО" Минобороны Российской Федерации (Свидетельство о государственной регистрации права серии 66 АВ 471678).

Полагая, что договор аренды от 25.10.2005 г. N ВФ-269/1106 не соответствует требованиям действующего законодательства, заместитель прокурора Свердловской области со ссылкой на положения ст. 167,168, 294, 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском и просит суд применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В обоснование заявленных требований заместитель прокурора Свердловской области указал следующее: договор аренды федерального имущества ничтожен, так как в нарушение положений действующего законодательства заключен без проведения торгов и определения стартового размера арендной платы в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; кроме того, договор заключен не от имени учреждения.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая сторона должна возвратить другой все полученное по сделке.

Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что на момент заключения договора аренды право оперативного управления Федерального государственного учреждения "Дом офицеров ПУрВО" Минобороны Российской Федерации на закрепленное за ним имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АВ 471678.

Согласно п. 1 ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества.

При этом, в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передаче в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника ( п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2006 г. N 21).

В силу п. 2 ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имеет право распоряжаться имуществом только в случае его изъятия у учреждения.

В данном случае, договор N АФ-269/1106 аренды федерального имущества нежилого помещения, общей площадью 10 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 1 этаж, принадлежащего учреждению на праве оперативного управления от 25.10.2005 г. заключен в нарушение требований ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. не от имени учреждения, как лица, за которым на праве оперативного управления закреплено спорное имущество, а от имени собственника - Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом ( в настоящее время Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом). При этом изъятия имущества у учреждения в установленном законном порядке не проводилось.

Кроме того, у учреждения также отсутствовали законные основания для сдачи имущества в аренду

В соответствии со ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации частное или бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

И только в случае предусмотренном в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2006 г. N 21, учреждение с согласия собственника может сдать имущество в аренду, а именно: если распоряжение соответствующим имуществом путем его передаче в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано.

В данном случае, передача имущества под офис, как указано в договоре, актах приема-передачи в назначении передаваемых в аренду нежилых помещений, не относится к основным видам деятельности учреждения и не связано с обслуживанием его работников и или посетителей.

Таким образом, договор заключен также с нарушением ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. "г" ч. 1 ст. 114 Конституции Российской Федерации, абз. 5 ч. 1 ст. 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации.

В силу п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (в редакции, действующей на момент заключения договора) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта и в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Данная норма содержит исчерпывающий перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется.

Порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов, регламентирован распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р, разработанным в соответствии со ст. 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судам не оспаривается сторонами, передача имущества по оспариваемому договору произведена без проведения конкурса. В то же время предусмотренных п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется, при заключении оспариваемого договора не имеется.

При таких обстоятельствах, что договор аренды N АФ-269/1106 от 25.10.2005 г. с дополнениями, заключен с нарушением указанных выше норм права, в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1 ст. 167 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.

Поскольку договор аренды является недействительной ничтожной сделкой, требования зам. прокурора Свердловской области о применении последствий недействительности сделки в виде обязания передать ООО "СССР" арендуемые на настоящее время помещения (147,8 кв.м в соответствии с последним изменившим предмет договора аренды дополнительным соглашением от 25.10.2007 г.) ФГУ "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа" заявлены обоснованно и в соответствии со ст. 167, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению.

Доводы ответчиков - ФГУ "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа" и ООО "СССР" о пропуске срока исковой давности судом не принимаются во внимание, поскольку срок исковой давности в данном случае не пропущен. При этом суд исходил из следующего:

В соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Как уже было установлено выше, договор действительно был заключен 25.10.2005 г. и имущество по акту приема передачи общей площадью 10 кв.м. было передано арендатору 01.11.2005 г.

В дальнейшем условия договора сторонами изменялись. В частности, дополнительным соглашением от 25.10.2007 г. внесены изменения в п.п. 1.1., 3.1. договора. Согласно акту приема-передачи в аренду нежилых помещений от 05.10.2007 г. ООО "СССР" в аренду было передано 147,8 кв.м.

Согласно п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Поскольку фактически исполнение обязательств по передаче в аренду нежилых помещений общей площадью 147,8 кв.м со стороны арендодателя произошло только 05.10.2007 г., что подтверждается актом приема-передачи, то и исполнение сделки в этой части началось именно 05.10.2007 г. Следовательно, на момент обращения с иском в суд срок исковой давности не пропущен.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся в равных долях на двух ответчиков, так как ТУ ФАУФИ по Свердловской области в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 17, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1.Исковые требования удовлетворить.

2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки- обязания ООО "СССР" передать Федеральному государственному учреждению культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа" помещения общей площадью 147,8 кв.м., расположенные по адресу: Г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 27.

3. Взыскать с ООО "СССР" в доход Федерального бюджета в возмещение расходов по госпошлине 1000 руб.

Взыскать с Федерального государственного учреждения культуры и искусства "Дом офицеров Приволжско-Уральского военного округа" в доход Федерального бюджета в возмещение расходов по госпошлине 1000 руб.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ст. 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу (ст.ст. 259-260, 275-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда <http://17aas.arbitr.ru/> или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.