Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 июня 2010 г. N Ф09-4123/10-С3 по делу N А60-39080/2009-С12 Суд, взыскивая долг по арендным платежам в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств, отказал в удовлетворении встречного иска о взыскании понесенных затрат на улучшение арендованного имущества, поскольку нежилые помещения переданы арендатору в удовлетворительном состоянии и приняты им без замечаний, письменного разрешения арендодателя на производство работ по электро- и теплоснабжению заинтересованное лицо не получало (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 8 июня 2010 г. N Ф09-4123/10-С3 по делу N А60-39080/2009-С12

Дело N А60-39080/2009-С12

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Первухина В.М., судей Гусева О.Г., Дубровского В.И., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ищенко Игоря Васильевича (далее - предприниматель, ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.12.2009 по делу N А60-39080/2009-С12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие:

предприниматель Ищенко И.В., его представитель - Макарова Н.В. (доверенность от 10.11.2009 N 66 Б 952712);

представители Администрации городского округа Ревда (далее - администрация, истец) - Рябинин Е.Г. (доверенность от 02.11.2009 N 01-3101), Крылова Н.В, (доверенность от 10.12.2009 N 01-3519).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю о взыскании с предпринимателя 375 082 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате за период с 19.03.2004 по 30.11.2009 и 465 979 руб. 22 коп. неустойки (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Предприниматель заявил встречный иск к администрации о взыскании в счет убытков понесенных затрат на улучшение арендованного имущества в размере 500 000 руб. и проведении в этой сумме в счет обязательства по арендным платежам по договору от 19.03.2004 N 450.

Решением суда от 22.12.2009 (судья Ефимов Д.В.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу администрации взыскано 375 082 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 19.03.2004 N 450 и 232 989 руб. 61 коп. пеней. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. В части требования о расторжении договора аренды от 19.03.2004 N 450 производство по делу прекращено. В удовлетворении встречного иска отказано полностью.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010 (судьи Соларева О.Ф., Лихачева А.Н., Масальская Н.Г.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать полностью, встречный иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 201, 333, 404, 410, п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприниматель указывает, что не мог использовать арендуемое помещение по назначению, в связи с чем понес расходы на выполнение работ по подводу электроснабжения, отоплению и водоснабжению. Данные работы являлись неотложными, направленными на сохранность объекта аренды от дальнейшего разрушения и приведение объекта в состояние, пригодное для использования. Письменных согласований между арендатором и арендодателем на производство этих работ не было. Арендодатель длительное время не заботился о своем имуществе, капитального ремонта помещений до сдачи их в аренду не осуществлял, в течение 6 лет аренды возражений относительно произведенных ответчиком работ не предъявлял. При таких обстоятельствах, по мнению ответчика, суды должны были применить п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому нарушение арендодателем обязанности производить за свой счет капитальный ремонт дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Кроме того, ответчик полагает размер неустойки, взысканной судом, несоразмерным требованиям о взыскании арендных платежей.

В силу ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, между Администрацией муниципального образования "Ревдинский район" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального имущества Ревдинского района от 19.03.2004 N 450 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального имущества: нежилые помещения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 в нежилом здании литер "А", расположенные по адресу: г. Ревда, район Совхоза, общей площадью 1065,5 кв. м для проектирования, строительства, ремонта и эксплуатации жилья.

Срок действия договора десять лет (п. 1.2 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 28.05.2004 за N 66-66-18/033/2004-406.

Нежилые помещения переданы предпринимателю по акту приема-передачи 19.03.2004.

Согласно п. 4.1 договора аренды годовая арендная плата по договору на момент его заключения составляет 63 397 руб. 25 коп.

Пунктом 4.2 договора аренды установлено, что изменение размера арендной платы в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки является обязательным для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору).

Арендатор перечисляет арендную плату в размере 1/12 от годовой суммы арендной платы, включая налоговые платежи, связанные с ее перечислением, в срок до 5 числа месяца, следующего за отчетным в следующем порядке: непосредственно сумму арендной платы в местный бюджет. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет местного бюджета (п. 4.3 договора аренды).

Между сторонами подписано дополнительное соглашение 23.09.2009 к договору аренды об установлении с 01.10.2009 годового размера арендной платы 268 506 руб.

В случае нарушения срока оплаты, предусмотренного п. 4.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю штрафные пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поводом для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском явилось неисполнение предпринимателем обязанности по уплате арендных платежей за период с 19.03.2004 по 30.11.2009.

Предприниматель, полагая, что понес расходы на приведение арендованного имущества в состояние, соответствующее его назначению, заявил встречный иск о зачете затрат на реконструкцию в счет арендных платежей.

Частично удовлетворяя первоначальные требования, суды первой и апелляционной инстанции признали доказанными взыскиваемую задолженность и основания для начисления неустойки. При этом суд первой инстанции счел возможным применить ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в названном Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что ответчиком за период с 19.03.2004 по 30.11.2009 не внесена арендная плата в размере 375 082 руб. 67 коп., на основании приведенных норм права и условий договора аренды правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойки.

На основании п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности подлежащего уплате штрафа последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом вопрос о наличии или отсутствии оснований для применения указанной нормы арбитражный суд решает с учетом представленных доказательств и конкретных обстоятельств дела по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом конкретных обстоятельств дела, суд пришел к выводу о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил взыскиваемую сумму пеней до 232 989 руб. 61 коп.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из следующего.

В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 2 и 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 7.2 договора аренды определено, что неотделимые улучшения производятся арендатором только с разрешения арендодателя.

По окончании договора стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных без согласия арендодателя, арендатору не возмещается (п. 7.3 договора аренды).

В силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Материалами дела подтверждается, что нежилые помещения переданы предпринимателю в удовлетворительном состоянии и приняты им без замечаний.

Письменного разрешения арендодателя в соответствии с п. 7.2 договора аренды на производство работ по электро- и теплоснабжению предприниматель не получал.

Таким образом, предприниматель не подтвердил своего права на возмещение стоимости ремонта, в связи с чем суды правильно отказали в удовлетворении встречного иска.

Доводы кассационной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность постановления, либо опровергали выводы судов первой и апелляционной инстанций, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными.

При рассмотрении дела арбитражными судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебных актах, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.12.2009 по делу N А60-39080/2009-С12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ищенко Игоря Васильевича - без удовлетворения.