Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 июня 2010 г. N Ф09-4273/10-С6 по делу N А50-1882/2010 Поскольку единственным основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества являлось то, что имущество находилось у заявителя во временном владении на основании договора аренды непрерывно менее установленного законом срока, суд пришел к выводу о незаконности данного отказа и обоснованно удовлетворил требования предпринимателя о признании недействительным решения комиссии об отказе истцу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 10 июня 2010 г. N Ф09-4273/10-С6 по делу N А50-1882/2010

Дело N А50-1882/2010

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Мындря Д.И., судей Купреенкова В.А., Столярова А.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) на решение Арбитражного суда Пермского края от 26.03.2010 по делу N А50-1882/2010.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

От предпринимателя Иванченко Ларисы Павловны в суд кассационной инстанции посредством факсимильной связи поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предприниматель Иванченко Л.П. обратилась в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании недействительным решения от 11.11.2009 постоянно действующей комиссии департамента по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов (далее - комиссия) об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (с учетом принятых арбитражным судом уточнений заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 26.03.2010 (судья Торопицин С.В.) принят отказ предпринимателя Иванченко Л.П. от заявленных требований к комиссии. В указанной части производство по делу прекращено. Заявленные требования удовлетворены, признано недействительным решение комиссии от 11.11.2009 об отказе предпринимателю Иванченко Л.П. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения площадью 19,2 кв. м, расположенного на втором этаже здания по адресу: г. Пермь, ул. Академика Веденеева, д. 29, как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). На департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В порядке апелляционного производства решение суда первой инстанции не пересматривалось.

В кассационной жалобе департамент просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что предприниматель Иванченко Л.П. не обладает преимущественным правом на выкуп муниципального имущества, так как не соответствует требованиям, установленным п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ. При этом департамент указывает на то, что спорное имущество находилось в непрерывном владении и пользовании предпринимателя на основании договора аренды менее 2-х лет со дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ, поскольку в договорных отношениях между департаментом и предпринимателем Иванченко Л.П. был перерыв в период с 01.08.2006 по 29.06.2007.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Иванченко Л.П. возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Как установлено судами и следует из материалов дела, встроенные помещения общей площадью 3 326,1 кв. м, расположенные на 1-м, 2-м, 3-м, 4-м этажах панельного здания Дома быта "Топаз" по адресу: г. Пермь, ул. Академика Веденеева, д. 29, принадлежат на праве собственности муниципальному образованию "Город Пермь" (свидетельство о государственной регистрации права от 22.03.2007, приказ департамента от 11.09.2007; т. 1,л. д. 121, 122).

Между Муниципальным управлением по распоряжению объектами муниципальной собственности (арендодатель) и предпринимателем Иванченко Л.П. (арендатор) 13.03.2001 заключен договор аренды N 360-010 нежилых помещений основной площадью 10,1 кв. м, находящихся на 2-м этаже указанного здания, на срок с 29.01.2000 по 25.12.2001 (т. 1, л. д. 72-80).

Между департаментом (арендодатель) и предпринимателем Иванченко Л.П. (арендатор) 19.11.2002, 15.12.2003, 01.02.2005 заключались договоры аренды N 2033-02ОП, N 293 7-03ОП, N 3690-05ОП нежилых помещений основной площадью 18,5 кв. м, находящихся на 2-м этаже того же здания, на срок с 01.10.2002 по 28.09.2003, с 01.11.2003 по 30.10.2004, с 01.12.2004 по 29.11.2005 соответственно (т. 1, л. д. 59-71, 81-102).

Поскольку после истечения срока действия договоров аренды от 13.03.2001, 19.11.2002, 15.12.2003 арендатор продолжал пользоваться предоставленным ему имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд пришел к правильному выводу о том, что на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации данные договоры считались возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды от 01.02.2005 N 3690-05ОП расторгнут с 01.08.2006 по соглашению сторон от 13.09.2006, по акту приема-передачи от 01.08.2006 имущество передано муниципальному унитарному предприятию "Дом быта "Топаз" (т. 1, л. д. 58, 125, 126).

По акту приема-передачи от 01.08.2006 муниципальным унитарным предприятием "Дом быта "Топаз" встроенные нежилые помещения, находящиеся на 2-м, 4-м этажах названного здания, переданы предпринимателю Аристову А.А. (т. 1,л. д. 127-129).

Из представленного в материалы дела договора аренды без номера и даты, не подписанного департаментом, следует, что предпринимателю Аристову А.А. переданы встроенные нежилые помещения на 2-м, 4-м этажах указанного здания основной площадью 1 165,5 кв. м (т. 1, л. д. 13, 141-155).

Предпринимателем Аристовым А.А. (субарендодатель) и предпринимателем Иванченко Л.П. (субарендатор) 01.08.2006 на основании решения коллегии департамента от 29.03.2006 подписан договор субаренды объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений площадью 19,2 кв. м, находящихся на 2-м, 4-м этажах здания Дома быта "Топаз", на срок с 01.08.2006 по 30.07.2007. Помещения переданы субарендатору по акту приема-передачи от 01.08.2006 (т. 1,л. д. 16-23).

Предпринимателем Аристовым А.А. по акту приема-передачи от 01.06.2007 переданы помещения 2-го и 4-го этажа указанного здания муниципальному учреждению "Обеспечения эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда г. Перми" (т. 1, л. д. 130, 131).

Между департаментом (арендодатель), муниципальным учреждением "Обеспечения эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда г. Перми" (балансодержатель) и предпринимателем Иванченко Л.П. (арендатор) 01.07.2007 заключен договор N 998-070 аренды встроенных нежилых помещений на 2-м этаже четырехэтажного панельного нежилого здания, основной площадью 19,2 кв. м, расположенного по адресу г. Пермь, ул. Академика Веденеева, д. 29, на срок с 01.06.2007 по 29.05.2008. По акту приема-передачи от 01.06.2007 балансодержатель передал помещение арендатору (т. 1, л. д. 44-57).

Поскольку после истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд пришел к выводу о том, что на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Между департаментом (арендодатель) и предпринимателем Иванченко Л.П. (арендатор) 18.03.2009 заключен договор аренды N 1172-090 указанных встроенных нежилых помещений на срок с 01.04.2009 по 29.03.2010. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2009 (т. 1, л. д. 24-43).

Предприниматель Иванченко Л.П., полагая, что обладает в силу Закона N 159-ФЗ преимущественным правом на выкуп арендованного ею муниципального имущества, 26.10.2009 обратилась в департамент с соответствующим заявлением (т. 1, л. д. 11,12).

Решением комиссии от 11.11.2009, утвержденным начальником департамента, предпринимателю Иванченко Л.П. отказано в реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого муниципального имущества со ссылкой на то, что данное имущество находилось у заявителя во временном владении и (или) временном пользовании на основании договора аренды непрерывно менее двух лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ(т. 1,л.д. 10).

Предприниматель Иванченко Л.П., полагая, что отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ст. 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления о приобретении спорного имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным ст. 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (п. 4 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что предпринимателем Иванченко Л.П. соблюдены требования, установленные в п. 2, 3 , 4 ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства и пояснения сторон в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что департаментом в 2006 году осуществлялись мероприятия по изменению организации взаимодействия с арендаторами муниципального имущества в Доме быта "Топаз" по ул. Академика Веденеева, д. 29, посредством расторжения с ними заключенных договоров аренды и передачи муниципального имущества крупным арендаторам с последующей сдачей в субаренду. В результате осуществления указанных организационно-распорядительных действий по использованию муниципального имущества у предпринимателя Иванченко Л.П. договорные отношения по аренде имущества в период с 01.08.2006 по 31.05.2007 были оформлены не напрямую с органом местного самоуправления, а посредством заключения договора субаренды с предпринимателем Аристовым А.А.

Как обоснованно указано судом, данный факт с учетом обстоятельств дела и целей принятия Закона N 159-ФЗ - оказания адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества, не может являться основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Кроме того, установив, что предприниматель Иванченко Л.П. арендовала спорное имущество с 2000 года в течение более 9 лет, суд с учетом разъяснений, данных в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Закона N 159-ФЗ", пришел к выводу о том, что период отсутствия у предпринимателя заключенного с департаментом договора аренды спорного имущества (с 01.08.2006 по 31.05.2007) является незначительным.

При этом судом также отмечено, что предприниматель Иванченко Л.П. является субъектом малого и среднего предпринимательства, арендная плата перечислялась ею надлежащим образом и на дату принятия оспариваемого решения задолженность по арендной плате и пени отсутствовала, площадь арендуемого помещения не превышает установленные законом Пермского края от 19.12.2008 года N 375-ПК предельные значения площади арендуемого имущества, в материалах дела не имеется доказательств включения спорных помещений в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Указанные выводы суда департаментом не оспариваются.

Поскольку единственным основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества являлось то, что данное имущество находилось у заявителя во временном владении и (или) временном пользовании на основании договора аренды непрерывно менее двух лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ, суд первой инстанции с учетом установленных по делу обстоятельств пришел к выводу о незаконности данного отказа и обоснованно удовлетворил требования предпринимателя Иванченко Л.П.

Довод департамента о несоответствии предпринимателя Иванченко Л.П. требованиям, установленным п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ, был предметом рассмотрения суда и получил надлежащую правовую оценку. Оснований для переоценки имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебного акта (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 26.03.2010 по делу N А50-1882/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми - без удовлетворения.