Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 июня 2010 г. N Ф09-4458/10-С3 по делу N А47-9713/2009 Суд правомерно признал договор аренды объекта муниципального нежилого фонда заключенным на срок, указанный в договоре, обязанность государственной регистрации указанного договора у ответчика отсутствует, требования о расторжении указанного договора истцом не заявлялось, поэтому оснований для удовлетворения иска об освобождении ответчиком спорного помещения не имеется (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 17 июня 2010 г. N Ф09-4458/10-С3 по делу N А47-9713/2009

Дело N А47-9713/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Первухина В.М., судей Глазыриной Т.Ю., Гусева О.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - комитет, истец) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 по делу N А47-9713/2009 Арбитражного суда Оренбургской области по иску комитета к обслуживающему перерабатывающему снабженческо-сбытовому сельскохозяйственному потребительскому кооперативу "Рассвет" (далее - кооператив, ответчик) о взыскании 1 243 221 руб., об истребовании имущества из чужого незаконного владения; третье лицо: Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Оренбурга.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, их представители в судебное заседание не явились.

Комитет обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском о взыскании с кооператива (с учетом изменения размера требований, заявленных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) 1 243 221 руб., в том числе: 1 170 092 руб. - неосновательного обогащения и 73 129 руб. - начисленных процентов за пользование чужими денежными средствами, а также об обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 30, общей площадью 300,4 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга (далее -Управление ЖКХ).

Решением суда от 26.01.2009 (судья Пирская О.Н.) исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу комитета взыскано 1 243 221 руб., из которых 1 170 092 руб. - неосновательное обогащение, 73 129 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами. Суд обязал ответчика освободить спорное помещение в 30-тидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 19 716 руб. 10 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 (судьи Карпачева М.И., Пивоварова Л.В., Баканов В.В.) решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе комитет просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом ст. 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом комитет считает, что договор аренды подлежал государственной регистрации, так как заключен на срок более одного года. При этом, поскольку государственная регистрация договора не произведена, он считается незаключенным и, следовательно, исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Отзывов на кассационную жалобу кооперативом и третьим лицом не представлено.

В силу ч. 1 ч. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, 01.09.2008 между комитетом и кооперативом с участием третьего лица заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 2-692а-9293.

Согласно указанному договору истец передал, а ответчик принял в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде встроенного помещения, по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 30 для использования под магазин.

Общая площадь сданного в аренду нежилого помещения составляет 120 кв.м (магазин) и 180,4 кв.м (склад).

Пунктом 1.3 договора определено, что срок действия договора аренды устанавливается на одиннадцать месяцев двадцать девять дней.

В п. 1.4 договора установлено, что договор действует с 01.07.2008 по 29.08.2009 и, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.07.2008.

По акту приема-передачи от 01.07.2008 комитет предоставил кооперативу указанное нежилое помещение.

Названное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 30 ответчиком истцу не возвращено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также выселении из спорного помещения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что названный договор аренды следует считать незаключенным, поскольку не выполнено условие о его государственной регистрации в установленном законом порядке. Судом первой инстанции сделан вывод о том, что договор подписан на срок более одного года, следовательно, он в соответствии со ст. 130, 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд апелляционной инстанции решение суда отменил, в удовлетворении исковых требований отказал, так как установил, что договор аренды заключен на срок менее одного года и его государственной регистрации не требуется.

Данный вывод суда апелляционной инстанции является правильным, соответствует законодательству и обстоятельствам дела.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, когда стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды. Из содержания п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, е которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно признал договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.09.2008 N 2-692А-9293 заключенным на срок, указанный в договоре, на одиннадцать месяцев и двадцать девять дней, то есть с 01.09.2007 по 29.08.2008.

При таких обстоятельствах отсутствует обязанность государственной регистрации указанного договора и нет оснований для признания его незаключенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными для договора аренды являются условия о предмете договора, о сроке его действия, о размере арендных платежей.

Судом апелляционной инстанции установлено, что сторонами согласованы все существенные условия договора, в нем однозначно выражена воля обеих сторон в части указания срока действия - на одиннадцать месяцев и двадцать девять дней и в части распространения действия договора на период с 01.07.2008.

Стороны не отрицают фактическое пользование ответчиком спорным нежилым помещением.

С учетом изложенного судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что взыскиваемая истцом сумма является задолженностью по договору, а не неосновательным обогащением.

Однако отказ в удовлетворении иска в связи с тем, что заявлены требования о взыскании сумм неосновательного обогащения, является ошибочным, так как фактически взыскивается задолженность за пользование нежилым помещением.

Изначально правовые основания заявленных требований вытекают из договорных отношений, так как взыскиваемая сумма определена исходя из расчета арендной платы спорного помещения.

При таких обстоятельствах заявленные требования в части взыскания 1 243 221 руб. подлежат удовлетворению.

Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения требования об освобождении ответчиком спорного нежилого помещения суд апелляционной инстанции исходил из того, что при обращении с иском о взыскании неосновательного обогащения истец не имеет права на использование вещно-правового способа защиты, предусмотренного положениями ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в указанной части не имеется.

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 названного Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Поскольку требования о расторжении договора истцом не заявлялось, судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска об освобождении спорного помещения.

С учетом изложенного обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит изменению, кассационная жалоба - частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 по делу N А47-9713/2009 Арбитражного суда Оренбургской области изменить.

Взыскать с обслуживающего перерабатывающего снабженческо-сбытового сельскохозяйственного потребительского кооператива "Рассвет" в пользу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга 1 243 221 руб., в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 25 432 руб., по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб., по кассационной жалобе в сумме 2000 руб.

В остальной части оставить судебный акт без изменения.