Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 июня 2010 г. N А60-27009/2009-С12 Во внесении в договор аренды изменений в отношении арендодателя, возможности выкупа имущества и реквизитов сторон отказано, поскольку указанные истцом обстоятельства в отношении изменения собственника объекта несущественны, внесение изменений в договор путем фактического признания у арендодателя права муниципальной собственности на имущество, отнесение которого возможно к общедолевой собственности, противоречит содержанию и способам защиты вещного права, не доказано, каким образом нарушены права и законные интересы истца сменой собственника, изменение реквизитов сторон не влечет внесение изменений в договор по решению суда (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 16 июня 2010 г. N А60-27009/2009-С12

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 ноября 2010 г. N Ф09-2066/10-С6 по делу N А60-27009/2009-С12 настоящее решение оставлено без изменения

См. дополнительную информацию к настоящему решению

Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2010 года

Полный текст решения изготовлен 16 июня 2010 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, арбитражных заседателей, при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Производственный комплекс "Предприятие Круг" к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Уралтрансгаз", о внесении изменений в договор аренды.

При участии в судебном заседании

от истца: Киселев В.В., представитель по доверенности,

от ответчика: Захарова С.А., представитель по доверенности,

третье лицо извещено, явка не обеспечена.

Истец общество с ограниченной ответственностью "Производственный комплекс "Предприятие Круг" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом о внесении в договор аренды недвижимого имущества от 05.03.1990 N 015 изменений, в отношении изменения стороны арендодателя, возможности выкупа имущества и реквизитов сторон :

- Преамбулу "Договора" с изложением в следующей редакции:

"Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом в лице председателя Дударенко Вадима Наумовича, действующего на основании Положения о Комитете, далее именуемый "Арендодатель", с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью "Производственный комплекс "Предприятие Круг", далее именуемый "Арендатор", в лице генерального директора Бублинского Дмитрия Андреевича, действующего на основании Устава, с другой стороны, (далее стороны) заключили настоящий договор аренды недвижимого имущества в редакциях решений Арбитражного суда Свердловской области от 14.05.1993 по делу N 14/Г43 и от 20.12.1994 по делу N 14/358 (далее - Договор) о нижеследующем":

- в абз. 3 п. 1.1.1 договора слова "Арендатор может полностью выкупить арендованное имущество путем перечисления платежным поручением на расчетный счет "Арендодателя" фактической стоимости арендованного нежилого помещения" заменить словами "Арендатор имеет право выкупить арендованное недвижимое имущество по настоящему договору в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны руководствуются гражданским законодательством Российской Федерации".

п. 5 изложить в следующей редакции:

"5. Реквизиты сторон:

5.1. "Арендодатель": "Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом", сокращенное наименование "ЕКУГИ", 620014, г. Екатеринбург, пр. Ленина, д. 24 "А". Телефон/факс N 371-64-91. Расчетный счет N 40703.810.70001.0000017 в ОАО "Банк "Екатеринбург" г. Екатеринбурга, БИК N 046.577.904, корреспондентский счет N 30101.810.500000000.904, ИНН 660.8004472 / КПП 667101001".

5.2. "Арендатор": Общество с ограниченной ответственностью "Производственный комплекс "Предприятие Круг", сокращенное наименование ООО "ПК "Предприятие Круг", 620142, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. N 14, кор. N 2, а/я 99. Телефон/факс N 257-13-53. Расчетный счет N 40702.810.71648.0108130 в Уральском банке Сбербанка РФ, г. Екатеринбург, БИК N 046577.674, корреспондентский счет N 30101.810.500000000.674, ИНН 6671181853 / КПП 667101001".

5.3. "Субарендатор": филиал ООО "ПК "Предприятие Круг" фирма "Кварц", 620075, г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д. N 8, оф. N 57".

Определением от 16.07.2009 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Уралтрансгаз".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.11.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2010 г. решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 марта 2010 г. вышеуказанные решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.11.2009 по делу N А60-27009/2009-С12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2010 по тому же делу отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

В предварительном судебном заседании истцом заявлено, судом по основанию ст. 49 АПК РФ принято уточнение по предмету исковых требований составивших:

- Преамбулу "Договора" с изложением в следующей редакции:

"Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом в лице председателя Дударенко Вадима Наумовича, действующего на основании Положения о Комитете, далее именуемый "Арендодатель", с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью "Производственный комплекс "Предприятие Круг", далее именуемый "Арендатор", в лице генерального директора Киселева Владимира Викторовича,, действующего на основании Устава, с другой стороны, (далее стороны) заключили настоящий договор аренды недвижимого имущества в редакциях решений Арбитражного суда Свердловской области от 14 мая 1993 года по делу N 14/143 и от 20.12.1994 по делу N 14/358 (далее - Договор) о нижеследующем":

- п. 1.1.1 абзац третий в "Арендатор имеет право выкупить арендованное недвижимое имущество по настоящему договору в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17 июля 2009 г. N 149-ФЗ.

Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны руководствуются гражданским законодательством Российской Федерации".

- Пункт 5 изложить в следующей редакции:

"5. Реквизиты сторон:

5.1. "Арендодатель": "Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом", сокращенное наименование "ЕКУГИ", ОГРН 1.02.6605.25217.8 . почтовый адрес 620014, г. Екатеринбург, проспект Ленина, дом 24 "А". Телефон/факс N 371-64-91. Расчетный счет N 40703.810.70001.0000017 в ОАО "Банк "Екатеринбург" г. Екатеринбурга, БИК N 046.577.904, корреспондентский счет N 30101.810.500000000.904, ИНН 660.8004472 / КПП 667101001".

5.2. "Арендатор": Общество с ограниченной ответственностью "Производственный комплекс "Предприятие Круг", сокращенное наименование ООО "ПК "Предприятие Круг", фирменное наименование ООО "Предприятие Круг". ОГРН 1.05.6604.15285.7. Юридический адрес 620075, город Екатеринбург, улица Шарташская, дом N 8, офис N 57. почтовый адрес 620000, город Екатеринбург, А/Я N 534. Телефон/факс N 257-13-53. Расчетный счет N 40702.810.71648.0108130 в Уральском банке Сбербанка РФ, г. Екатеринбург, БИК N 046577.674, корреспондентский счет N 30101.810.500000000.674, ИНН 6671181853 / КПП 6670.01001".

В настоящем судебном заседании представителем ответчика заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Фонд Радомир", со ссылкой на наличие у общества статуса управляющей компании по отношению к помещению, указанному в спорном договоре.

По основанию ст. 51 АПК РФ в удовлетворении ходатайства судом отказано, в виду отсутствия надлежащих обоснований, каким образом судебный акта по предмету спора - внесение изменений в договор аренды, может повлиять на права или обязанности заявленного третьего лица.

Истцом заявлены ходатайства:

- об истребовании у ответчика копии технического паспорта, проектно-сметной и иной технической документации в отношении спорного объекта недвижимости, который находится в муниципальной собственности по адресу г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.8.

В отсутствие надлежащих обоснований, какие конкретные обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены заявленными к истребованию доказательствами, отсутствия обоснований причин, препятствующие получению данных доказательств истцом, и обоснований, исходя из каких обстоятельств истец полагает, что истребуемые доказательства находятся у ответчика, по основанию ч. 4 ст. 66 АПК РФ в удовлетворении ходатайства судом отказано.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика по доводам представленного отзыва иск не признал, ссылаясь на отсутствие установленных ст. 451 ГК РФ оснований, для внесения заявленных истцом изменений в договор аренды.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

По основанию ст. 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие третьего лица.

Отвода составу суда, ходатайств, препятствующих проведению судебного заседания, не заявлено.

Заслушав представителей истца и ответчика, рассмотрев вынесенное с судебное заседание заявление истца о фальсификации доказательства, исследовав представленные доказательства и рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:

В основание заявленного иска истцом указан заключенный между Жилищно-коммунальной конторой производственного объединения "Уралтрансгаз" и Уральским производственным кооперативным объединением "Круг", договор N 015 от 05.03.1990 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул.Шарташская, 8, офис N 57, общей площадью 36 кв.м.

На основании решений Арбитражного суда Свердловской области от 14.05.1993 по делу N 14/134 и от 20.12.1994 по делу N 14/358 отдельные положения договора аренды N 015 от 05.03.1990 были изменены.

При рассмотрении в порядке ст. 161 АПК РФ заявления истца о фальсификации представленного стороной ответчика копии договора N 015 от 05.03.1990 г. в предварительном судебном заседании представителем ответчика под роспись в протоколе судебного заседания заявлен отказ об исключении копии договора N 015 от 05.03.1990 г. из числа доказательств.

В порядке исследования доказательств согласно ч. 9 ст. 75 АПК РФ истцом представлен подлинник договора N 015 от 05.03.1990 г., соответствующей по содержанию редакции данного договора в копии, представленной истцом.

Ответчиком подлинник договора, соответствующий представленной стороной ответчика редакции копии договора N 015 от 05.03.1990 г. не представлен.

В связи с чем, по основаниям ст. 75, 71, 68 АПК РФ в качестве надлежащего и допустимого доказательства по делу, рассмотренного судом в стадии исследования доказательств суд принимает копию договора N 015 от 05.03.1990 г. в соответствующей по содержанию редакции данного договора, представленной истцом.

В обоснование исковых требований с использование правового механизма внесения в судебном порядке изменений в действующий договор аренды истец указывает, что правопреемником на стороне арендодателя в силу Указа Президента Российской Федерации N 1230 от 14 октября 1992 года "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" выступает ответчик.

По мнению истца, объект арендных правоотношений перешел в муниципальную собственность, что является основанием к замене по условиям договора стороны арендодателя.

Таким образом, в качестве оснований для внесения изменений в договор аренды истцом заявлено возникновение права собственности муниципального образования в силу Указа Президента Российской Федерации.

Кроме того истец полагает, что является возможным при заявленном основании иска внесение изменений в п. 1.1.1 абзац третий в отношении права арендатора выкупить арендованное недвижимое имущество по настоящему договору в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17 июля 2009 г. N 149-ФЗ.

А также дополнение договора аренды указанием дополнительных реквизитов сторон по договору.

До обращения с исковым заявлением истец 23.06.2009 г. обратился к ответчику с предложением о внесении изменений в договор аренды в отношении изменения наименования арендодателя, указания дополнительных реквизитов сторон договора и дополнений п. 1.1.1 договора.

В отсутствие мотивированного отказа на данное предложение со стороны ответчика истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Положениями ст. 451 ГК РФ определено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу п. 4. ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Исходя из изложенного в силу ст. 65 АПК РФ в ее соотношении с положениями ст. 66 АПК РФ истец, исходя из предмета исковых требований, несет процессуальную обязанность доказывания посредством представлению суду надлежащих доказательств наличия обстоятельств, свидетельствующих:

- О существенном изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа,

- О наличии заинтересованности стороны истца по отношению к заявленным изменениям, вносимым в договор,

- О наличии обязательных условий в отношении того, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Вместе с тем, ссылаясь на наличие оснований возникновения, по мнению истца, за муниципальному образованием права собственности на объект арендных правоотношений, истцом не указано и не доказано наличие установленных положениями ст. 451 ГК РФ оснований, для изменения договора аренды по решению суда, в их числе обязательных условий, определенных п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Исследование судом заявленных истцом в основание иска обстоятельств и представленных в их подтверждение доказательств свидетельствует, что указанные истцом обстоятельства в отношении изменения собственника объекта арендных правоотношений, не являются существенным исходя из специфики и внутреннего содержания договора аренды.

Так в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствие со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В связи со сменой собственника арендованного имущества, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору.

Допуская возможность замены стороны арендодателя по договору аренды в связи со сменой собственника объекта аренды, судебная практика (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 N 66) исходит из принципа защиты прав и законных интересов обратившегося в суд лица (собственника-арендодателя), как стороны договора аренды, и соответственно признания за данным лицом права на судебную защиту, путем обращения с иском о внесении изменений в договор аренды в отношении непосредственного стороны истца-собственника.

По настоящему делу в отсутствие обоснований нарушения принадлежащих истцу, как арендатору, своих прав и законных интересов и возможности их защиты рассматриваемым иском, истец фактически по спору об изменении условий договора аренды выступает в интересах ответчика, указывая на принадлежность последнему права собственности на объект аренды.

Тогда как напротив ответчик не признает наличие у него данного права.

В рамках спора о внесении изменений в договор аренды по основанию изменения лица, являющегося собственником имущества, обладание данным правом собственности должно быть очевидно, и вытекать из неоспариваемого факта наличия данного права.

Согласно сообщения Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области об отказе в предоставлении запрашиваемой информации от 13.10.2009 N 01/787/2009-512 - сведения о спорном помещении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют.

Из решения Арбитражного суда Свердловской области от 11.11.1997 по делу N А60-1201/1997-С1 по иску индивидуального частного предприятия "Круг" к ГП "Уралтрансгаз" и Комитету по управлению городским имуществом г.Екатеринбурга о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Екатеринбург, ул.Шарташская, 8, общей площадью 36 кв.м., следует, что спорное помещение расположено на техническом этаже жилого дома.

Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

В тоже время факт расположения объекта аренды на техническом этаже жилого дома влечет за собой условия для наличия права долевой собственности в праве собственности на общее имущество дома у собственников квартир в многоквартирном доме наряду с принадлежащим им помещениями, исходя из положений ст. 289 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Во исполнение постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа N Ф09-2066/10-С6 от 30 марта 2010 г. по настоящему делу определением о принятии искового заявления к производству от 23.04.2010 г. и определением о назначении дела к судебному разбирательству от 13.05.2010 г. лицам, участвующим в деле, истцу, ответчику и третьему лицу, предложено представить доказательства, направленные на установление обстоятельств в отношении:

- определения местонахождения спорного имущества и его технических характеристик (технический паспорт, проектно-сметная и иная техническая документация, акты обследования и проч. );

- возможного отнесения спорного имущества к муниципальной собственности в силу прямого указания закона;

- определения круга лиц, права и законные интересы которых могут быть затронуты принятием по настоящему делу судебного акта, при рассмотрении спора о праве на имущество, которое является предметом аренды.

Доказательства, направленные на установление указанных обстоятельств, лицами, участвующим в деле, в их числе истцом, указывающим на отнесение объекта аренды к муниципальной собственности, не представлены.

Внесение изменений в договор аренды путем фактического признания у арендодателя права муниципальной собственности на имущество, отнесение которого возможно к общедолевой собственности, противоречит правовому содержанию и способам защиты права собственности.

Истцом при выбранном способе защиты путем внесения изменений в договор аренды не обосновано и не доказано, каким образом нарушаются его права и законные интересы сменой собственника, и исходя из чего, защита нарушенного права возможна с использование правового механизма изменения договора по решению суда.

Изменение реквизитов сторон по договору не является существенным изменением обстоятельств, влекущих внесение изменений в договор по решению суда.

Предполагаемое истцом и не признаваемое ответчиком наличие права истца, как арендатора, на выкуп арендованного имущества, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" представляет собой самостоятельней спор.

Защита данного права не может осуществляться путем вынесения судебного акта о внесении изменений в договор аренды, устанавливая, таким образом, наличие у арендатора данного права.

Учитывая вышеизложенное, заявленные исковые требования о внесении изменений в договор аренды удовлетворению не подлежат.

По основанию ст. 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины не подлежат возмещению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 161, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1.В удовлетворении исковых требований отказать.

2.Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.