Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 ноября 2010 г. N Ф09-2066/10-С6 по делу N А60-27009/2009-С12 Истцу отказано во внесении в договор аренды недвижимого имущества изменений, касающихся смены арендодателя, возможности выкупа имущества и реквизитов сторон, поскольку истец не доказал наличие оснований для изменения договора аренды в судебном порядке, а также не представил доказательств, свидетельствующих о нарушении его прав арендатора и о том, что избранный им способ защиты каким-либо образом восстановит его права (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 23 ноября 2010 г. N Ф09-2066/10-С6 по делу N А60-27009/2009-С12

Дело N А60-27009/2009-С12

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Семеновой З.Г., судей Смирнова А.Ю., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промышленная Компания "Предприятие Круг" (далее - общество "Предприятие Круг") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.06.2010 по делу N А60-27009/2009-С12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Предприятие Круг" - Киселев В.В. (доверенность от 18.11.2010).

В судебном заседании обществом "Предприятие Круг" заявлено ходатайство об уточнении наименования истца по данному делу, вместо общества с ограниченной ответственностью "Производственный Комплекс "Предприятие Круг" указать "Общество с ограниченной ответственностью "Промышленная Компания "Предприятие Круг".

В обоснование указанного ходатайства заявителем были представлены Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 13.11.2010 N 14157, согласно которой ОГРН общества с ограниченной ответственностью "Промышленная Компания "Предприятие Круг - 1056604152857, ИНН - 6671181853, а также Устав общества с ограниченной ответственностью "Промышленная Компания "Предприятие Круг (ОГРН 1.05.66.0415285.7), свидетельство инспекции Федеральной налоговой службы России по Кировскому району г. Екатеринбурга от 13.11.2010 о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 13.11.2010 серии 66 N 006698921.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд кассационной инстанции считает, что оно подлежит удовлетворению. При этом суд кассационной инстанции учитывает, что в материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 23.03.2010 N 2111, согласно которой обществу с ограниченной ответственностью "Производственный Комплекс "Предприятие Круг" присвоен ОГРН 1056604152857 (т. 3, л.д. 49, 51), и свидетельство Инспекции Федеральной налоговой службы России по Кировскому району г. Екатеринбурга от 23.03.2010 66 N 006532078 о присвоении обществу с ограниченной ответственностью "Производственный Комплекс "Предприятие Круг" ИНН 6671181853 (т. 3, л.д. 47).

Общество "Предприятие Круг" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (далее - Комитет по управлению имуществом) о внесении в договор аренды недвижимого имущества от 05.03.1990 N 015 изменений, касающихся смены арендодателя на Комитет по управлению имуществом, возможности выкупа имущества и реквизитов сторон.

Определением суда от 16.07.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Уралтрансгаз" (т. 1, л.д. 1-3).

Решением Арбитражного суда от 10.11.2009 (судья Ефимов Д.В., арбитражные заседатели Шеметов В.Н., Елисеева Л.Б.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2010 (судьи Назарова В.Ю., Масальская Н.Г., Соларева О.Ф.) решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30.03.2010 (судьи Семенова З.Г., Смирнов А.Ю., Мындря Д.И.) судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении истец в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил предмет заявленных требований и просил суд внести в договор аренды от 05.03.1990 N 015 следующие изменения:

1. Преамбулу договора изложить в следующей редакции: "Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом в лице

председателя Дударенко Вадима Наумовича, действующего на основании Положения о Комитете, далее именуемый "Арендодатель", с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Производственный комплекс "Предприятие Круг", далее именуемый "Арендатор", в лице генерального директора Киселева Владимира Викторовича, действующего на основании Устава, с другой стороны (далее - стороны), заключили настоящий договор аренды недвижимого имущества в редакциях решений Арбитражного суда Свердловской области от 14.05.1993 по делу N 14/143 и от 20.12.1994 по делу N 14/358 (далее - Договор) о нижеследующем":

2. Пункт 1.1.1 абзац третий в следующей редакции:

"Арендатор имеет право выкупить арендованное недвижимое имущество по настоящему договору в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17 июля 2009 г. N 149-ФЗ.

Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны руководствуются гражданским законодательством Российской Федерации".

3. Пункт 5 изложить в следующей редакции:

"5. Реквизиты сторон:

5.1. "Арендодатель": "Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом", сокращенное наименование "ЕКУГИ", ОГРН 1.02.6605.25217.8. почтовый адрес: 620014, г. Екатеринбург, проспект Ленина, дом 24 "А". Телефон/факс N 371-64-91. Расчетный счет N 40703.810.70001.0000017 в ОАО "Банк "Екатеринбург" г. Екатеринбурга, БИК N 046.577.904, корреспондентский счет N 30101.810.500000000.904, ИНН 660.8004472/КПП 667101001".

5.2. "Арендатор": Общество с ограниченной ответственностью "Производственный комплекс "Предприятие Круг", сокращенное наименование ООО "ПК "Предприятие Круг", фирменное наименование ООО "Предприятие Круг". ОГРН 1.05.6604.15285.7. Юридический адрес 620075, город Екатеринбург, улица Шарташская, дом N 8, офис N 57. Почтовый адрес: 620000, город Екатеринбург, А/Я N 534, телефон/факс N 257-13-53. Расчетный счет N 40702.810.71648.0108130 в Уральском банке Сбербанка РФ, г. Екатеринбург, БИК N 046577.674, корреспондентский счет N 30101.810.500000000.674, ИНН 6671181853/КПП 6670.01001".

Решением Арбитражного суда от 16.06.2010 (судья Ануфриев А.А., арбитражные заседатели Шеметов В.Н., Елисеева Л.Б.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2010 (судьи Щеклеина Л.Ю., Риб Л.Х., Ясикова Е.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Предприятие Круг" просит судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, необоснованное неприменение положений Указа Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1230 "О регулировании аренных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, сданного в аренду" (далее - Указ Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1230), нарушение судами положений ст. 71, 168, 170, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель считает, что при новом рассмотрении дела суды не выполнили указания суда кассационной инстанции, не исследовали все имеющиеся в материалах дела доказательства и не выяснили вопрос о том, не является ли спорное имущества муниципальной собственностью. По мнению общества "Предприятие "Круг", у судов имелись основания для удовлетворения иска и внесения изменений в договор аренды, поскольку в силу положений Указа Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1230 арендодателем имущества государственных и муниципальных предприятий является Комитет по управлению имуществом, которому этим же указом предписано переоформить договор аренды до 01.01.1993. Кроме того, заявитель не согласен с выводом судов о необходимости государственной регистрации спорного договора аренды.

Как установлено судами, между Жилищно-коммунальной конторой производственного объединения "Уралтрансгаз" и Уральским производственным кооперативным объединением "Круг" 05.03.1990 подписан договор N 015 аренды нежилого помещения общей площадью 36 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шарташская, 8, оф. N 57 (т. 1, л.д. 21-25).

Обращаясь с названным иском, общество "Предприятие Круг" ссылалось на следующие обстоятельства.

На основании решений Арбитражного суда Свердловской области от 14.05.1993 по делу N 14/134 (т. 1, л.д. 33), от 20.12.1994 по делу N 14/358 (т. 1, л.д. 37) отдельные положения указанного договора были изменены.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.11.1997 по делу N А60-1201/1997-С1, которым индивидуальному частному предприятию "Круг" отказано в удовлетворении иска к ГП "Уралтрансгаз" и Комитету по управлению имуществом о признании права собственности на нежилое помещение площадью 36 кв.м (г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д. 8), установлено, что спорное помещение расположено в жилом доме, находящемся в муниципальной собственности, а правопреемником в отношении муниципального имущества является Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом, далее именуемый "Арендодатель" (т. 1, л.д. 74, 75). Названное решение оставлено без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 09.01.1998 и постановлением суда кассационной инстанции от 12.03.1998 (т. 1, 76-82).

Кроме того, согласно решению Арбитражного суда Свердловской области от 13.05.2008 по делу N А60-1544/2008-С7, которое оставлено без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.07.2008 и постановлением суда кассационной инстанции от 08.09.2008, Уральское производственное кооперативное объединение "Круг" реорганизовано в товарищество с ограниченной ответственностью, а затем в индивидуальное частное предприятие "Круг". Последнее преобразовано в общество с ограниченной ответственностью "Предприятие Круг", которое, в свою очередь, преобразовано путем присоединения к обществу "Производственный комплекс "Предприятие Круг", являющемуся истцом по данному делу (т. 1, л.д. 83-106).

Полагая, что вышеуказанные данные свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды от 05.03.1990 N 015, общество "Предприятие Круг" 23.06.2009 обратилось в Комитет по управлению имуществом с предложением внести изменения в названный договор (т. 1, л.д. 112-115).

Поскольку предложенные изменения не были внесены в договор аренды, общество "Предприятие "Круг" на основании ст. 420, 421, 422, 431, 450, 451, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец не доказал наличие предусмотренных положениями ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для изменения договора аренды в судебном порядке, а также не представил доказательств, свидетельствующих о нарушении его прав арендатора и о том, что избранный им способ защиты каким-либо образом восстановит его права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 4 ст. 451 названного Кодекса изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Из содержания названных правовых норм следует, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств в судебном порядке является исключительной мерой, которая применяется при доказанности истцом всей совокупности обстоятельств, предусмотренных в п. 1, 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требуя внести изменения в договор аренды в судебном порядке, общество "Предприятие Круг" ссылалось на существенное изменение обстоятельств, к которым, по его мнению, относятся смена арендодателя спорного имущества на Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом и принадлежность жилого дома, в котором находится арендуемое им помещение, к муниципальной собственности. Как полагает истец, данные обстоятельства установлены положениями Указа Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1230 и вступившим в законную силу судебным актом по делу N А60-1201/1997-С1.

В то же время судами правильно указано, что при смене собственника арендуемого имущества прежний собственник перестает быть арендодателем по договору аренды в силу прямого указания закона (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), коме того, в силу положений ст. 617 названного Кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды.

Таким образом, суды правильно исходили из того, что смена собственника арендуемого имущества не является основанием для внесения изменений в договор аренды с использованием правового механизма, предусмотренного ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судами также правильно указано, что истец, требуя внести изменения в договор аренды в части изменения арендодателя, фактически выступает в интересах ответчика, указывая на принадлежность последнему права собственности на объект аренды, в то время как Комитет по управлению имуществом, напротив, не признает наличие у него данного права.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод об отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что спорное имущество относится к муниципальному уровню собственности. При этом из материалов дела усматривается, что суд первой инстанции неоднократно предлагал сторонам представить доказательства, подтверждающие указанное обстоятельство (т. 3, л.д. 1-4, 70-74), что, однако, сделано не было.

Судами на основании имеющихся в материалах дела доказательств также установлено и сторонами не оспаривается, что спорное имущество находится на техническом этаже жилого дома.

Таким образом, данное расположение арендуемого помещения свидетельствует о возможности признания на указанное помещение права общей долевой собственности на основании п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В то же время судами правомерно отмечено, что названный вопрос является предметом самостоятельного спора и не подлежит разрешению при рассмотрении настоящего дела, предметом которого является внесение изменений в договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств.

Ссылка заявителя на то, что спорное имущество перешло в муниципальную собственность на основании положений Указа Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1230, является неправомерной. Положения названного Указа не могут быть применены к данным правоотношениям, поскольку арендуемое помещение является нежилым и, как указано выше, может быть признано общей долевой собственностью собственников помещений жилого дома, а при наличии разногласий по поводу того, является ли данное помещение общим имуществом жилого дома, спор может быть разрешен в судебном порядке.

Суды также обоснованно отклонили ссылку общества Предприятие Круг" на наличие у него преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". При этом судами правильно указано на то, что наличие или отсутствие у истца указанного права, которое не признается Комитетом по управлению имуществом, является предметом самостоятельного спора, который также не может быть разрешен в рамках настоящего дела.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая предмет заявленных требований и имеющиеся в материалах дела доказательства, которые были исследованы и оценены судами согласно правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в удовлетворении исковых требований общества "Предприятие Круг" судами отказано правомерно.

Ссылка заявителя на неправомерность вывода судов о необходимости государственной регистрации спорного договора аренды противоречит содержанию обжалуемых судебных актов, в которых указанный вывод отсутствует.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.06.2010 по делу N А60-27009/2009-С12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промышленная Компания "Предприятие Круг" - без удовлетворения.