Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 июля 2010 г. N Ф09-5369/10-С6 по делу N А76-21992/2009-21-991/3 Поскольку земельный участок предоставлен ответчику для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности здания склада, вывод суда апелляционной инстанции о том, что задолженность по арендной плате должна исчисляться с учетом всей площади земельного участка, указанной в договоре аренды, является верным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 8 июля 2010 г. N Ф09-5369/10-С6 по делу N А76-21992/2009-21-991/3

Дело N А76-21992/2009-21-991/3

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Купреенкова В.А., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Специальное Проектно-Технологическое Бюро "Пищепромпроект" (далее - общество "Пищепромпроект") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.01.2010 по делу N А76-21992/2009-21-991/3 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Пищепромпроект" - Рохмистров Н.П. (директор, протокол общего собрания акционеров от 01.08.2009 N 11).

В судебном заседании, назначенном на 10 ч 00 мин. 08.07.2010, объявлен перерыв до 14 ч 30 мин. 08.07.2010.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии представителя общества "Пищепромпроект" Рохмистрова Н.П.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Пищепромпроект" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 363 951 руб. по договору аренды земли г. Челябинска от 01.12.2008 УЗ N 008743-Д-2008 за период с 21.06.2005 по 02.02.2009.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.01.2010 (судья Вяткин О.Б.) исковые требования Комитета удовлетворены частично; с общества "Пищепромпроект" в пользу Комитета взыскано 1 327 047 руб. основного долга. В остальной части иска отказано.

Определением суда от 25.02.2010 исправлены арифметические ошибки, допущенные в указанном решении при исчислении размера задолженности по арендной плате и государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика, в результате чего с общества "Пищепромпроект" в пользу Комитета взыскано 1 144 761 руб. 46 коп. основного долга (т. 1 л.д. 145, 146).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 (судьи Пивоварова Л.В., Баканов В.В., Богдановская Г.Н.) решение суда с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 25.02.2010 изменено, резолютивная часть изложена в следующей редакции: "Исковые требования Комитета удовлетворить частично. Взыскать с общества "Пищепромпроект" в пользу Комитета задолженность по арендной плате по договору аренды земли г. Челябинска от 01.12.2008 УЗ N 008743-Д-2008 за период с 21.06.2005 по 02.02.2009 в размере 1 327 047 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать".

В кассационной жалобе общество "Пищепромпроект" просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неверное толкование судами положений п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что распространение действия договора аренды земельного участка, требующего государственной регистрации и считающегося заключенным с момента такой регистрации, на отношения сторон до осуществления процедуры государственной регистрации не допустимо, так как в этот период между сторонами отсутствовали договорные отношения. Общество "Пищепромпроект" полагает, что расчет арендной платы не может рассматриваться как признание долга по арендной плате, поскольку договор аренды применяется к отношениям сторон, возникшим после его заключения. Заявитель, указывая на п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства", отмечает, что вывод суда о доказанности факта пользования ответчиком земельным участком площадью 4 367 кв.м является необоснованным, поскольку фактически ответчиком осуществлялось пользование участком площадью 254,5 кв.м, находящимся непосредственно под нежилым зданием. Арендная плата за пользование земельным участком площадью 254,5 кв.м за период с 20.05.2005 по 30.11.2008 ответчиком внесена в сумме 79 795 руб., что подтверждается платежным поручением от 02.03.2009 N 20. Кроме того, общество "Пищепромпроект" считает, что применение судом апелляционной инстанции срока исковой давности с момента заключения договора аренды земельного участка противоречит положениям действующего законодательства.

При рассмотрении спора судами установлено, что 20.05.2004 администрацией г. Челябинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "УралОптНефтепродукт" (далее - общество "УралОптНефтепродукт"; арендатор) подписан договор аренды земли г. Челябинска УЗ N 005043-Д-2004, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора долгосрочной аренды земельный участок площадью 4 487 кв.м, расположенный по ул. Нефтебазовой, д. 1 в Советском р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации нежилого здания (складское); (т. 1, л.д. 61-68).

Срок действия названного договора аренды определен сторонами на 49 лет (п. 1.4 договора).

Данный договор государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) не прошел, что установлено решением Арбитражного суда Курганской области от 29.07.2009 по делу N А34-3166/2009 (т. 1, л.д. 103-105) со ссылкой на письмо регистрирующего органа, подтверждено представителем Комитета. Доказательства иного ответчиком не представлены.

Между обществом "УралОптНефтепродукт" (продавец) и обществом "Пищепромпроект" (покупатель) 20.05.2005 заключен договор купли-продажи указанного нежилого здания (складское), согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилое здание (складское) общей площадью 254,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Нефтебазовая, д. 1 (т. 1, л.д. 69-70).

Право собственности общества "Пищепромпроект" на указанное здание на основании названного договора 21.06.2005 зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП, что следует из регистрационной надписи на договоре (т. 1, л.д. 70, оборот).

Между Комитетом (арендодатель) и обществом "Пищепромпроект" (арендатор) 01.12.2008 заключен договор аренды земли г. Челябинска УЗ N 008743-Д-2008, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора долгосрочной аренды земельный участок площадью 4 487 кв.м, расположенный по ул. Нефтебазовой, д. 1 в Советском р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации нежилого здания (складское); (п. 1.1.1 договора; т. 1, л.д. 11-16).

Договор заключен на основании распоряжения первого заместителя главы г. Челябинска от 01.12.2008 N 5083-д сроком на 49 лет с даты принятия указанного распоряжения (п. 1.4 договора; т. 1, л.д. 10).

В соответствии с п. 2.1, 2.2 договора размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора. За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение срока действия договора вносить арендную плату ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы согласно приложенному расчету на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к договору расчете. Датой внесения арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный счет.

Сторонами согласован расчет платы за аренду земли к указанному договору за период с 21.06.2005 по 31.12.2008 (т. 1,л.д. 17).

Названный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 19.12.2008, что следует из договора цессии от 19.01.2009, заключенного ответчиком с Розкиным Е.О. (т. 1, л.д. 90), и подтверждается сторонами.

В доказательство внесения арендных платежей в материалы дела представлены следующие платежные поручения: от 24.02.2009 N 16 на сумму 34 668 руб., от 02.03.2009 N 20 на сумму 79 795 руб., от 15.07.2009 N 83 на сумму 36 904 руб. (т. 1л.д. 39-41).

Вышеуказанный земельный участок площадью 4 487 кв.м, расположенный по ул. Нефтебазовой, д. 1 в Советском р-не г. Челябинска, прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:36:04250009:50 (дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 27.05.2004), о чем свидетельствует выписка из государственного кадастра недвижимости от 08.12.2008 N В36.08/08-6514 (т. 1, л.д. 20).

В материалах дела также имеется соглашение от 01.12.2008, подписанное Комитетом и обществом "УралОптНефтепродукт", в соответствии с которым стороны расторгают договор аренды земли г. Челябинска от 20.05.2004 УЗ N 005043-Д-2004, при этом согласно п. 1.2 соглашения обязательства сторон по договору прекращаются с 21.06.2005 (т. 1, л.д. 75).

Между обществом "Пищепромпроект" (продавец) и Розкиным Е.О. (покупатель) 19.01.2009 заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилое здание (складское) общей площадью 254,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Нефтебазовая, д. 1 (т. 1, л.д. 88-89).

В тот же день (19.01.2009) между обществом "Пищепромпроект" и Розкиным Е.О. заключен договор цессии, в соответствии с которым ответчик передал покупателю права и обязанности по договору аренды земли г. Челябинска от 01.12.2008 УЗ N 008743-Д-2008 (т. 1, л.д. 90-91).

Переход права собственности по указанному договору купли-продажи и договор цессии зарегистрированы в установленном законом порядке в ЕГРП 03.02.2009 (т. 1, л.д. 88 оборот, 90 оборот).

Комитет, полагая, что общество "Пищепромпроект" не исполнило должным образом свои обязательства по внесению арендных платежей на основании договора аренды земли г. Челябинска от 01.12.2008 УЗ N 008743-Д-2008 за период с 21.06.2005 (дата государственной регистрации перехода права собственности к ответчику на здание склада по договору купли-продажи от 20.05.2005) по 02.02.2009 (03.02.2009 - дата государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к Розкину Е.О. на здание склада по договору купли-продажи от 19.01.2009 и договора цессии от 19.01.2009), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции обществом "Пищепромпроект" заявлено о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности (протокол судебного заседания от 12.01.2010; т. 1, л.д. 126).

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается факт пользования ответчиком земельным участком площадью 4 487 кв.м для эксплуатации нежилого здания (складское), расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Нефтебазовая, д. 1, в период с 21.06.2005 по 02.02.2009. Суд отметил, что между сторонами в приложении к договору согласован расчет арендной платы за период с 21.06.2005 по 31.12.2008, в результате чего подписание данного расчета свидетельствует о признании обществом "Пищепромпроект" долга по арендным платежам за период с 21.06.2005 по 31.12.2008. Судом применена исковая давность, заявленная ответчиком в ходе судебного разбирательства, при этом суд указал на пропуск срока исковой давности по требованиям с 21.06.2005 по 30.11.2005, так как Комитет узнал о нарушении своего права в части неоплаты ответчиком пользования земельным участком 12.10.2005 (дата подачи ответчиком заявления о приобретении земельного участка в собственность); (т. 1 л.д. 71). Подписание сторонами договора аренды от 01.12.2008 свидетельствует о признании обществом "Пищепромпроект" долга по арендной плате с 21.06.2005, что прерывает течение срока исковой давности.

Изменяя решение суда, апелляционная инстанция исходила из следующего.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Из материалов дела следует, что в п. 2.1 договора от 01.12.2008 УЗ N 008743-Д-2008 размер арендной платы определен сторонами в приложении к договору, являющемся неотъемлемой частью договора. В данном приложении (форма N 2), подписанном как арендодателем, так и арендатором, стороны согласовали, что размер задолженности арендатора составляет 1 441 510 руб. за период с 21.06.2005 по 31.12.2008.

Учитывая изложенное, а также положения ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что сторонами согласовано условие о необходимости уплаты арендатором арендной платы за фактическое пользование земельным участком, указанным в договоре, с начала такого пользования, то есть даты государственной регистрации права собственности ответчика на здание склада, находящееся на земельном участке (21.06.2005).

Согласно п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том ж|е объеме, что и прежний их собственник. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 названного Кодекса.

В силу п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не указанных в п. 1 данной статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Поскольку земельный участок площадью 4 487 кв.м, расположенный по ул. Нефтебазовой, д. 1 в Советском р-не г. Челябинска, с кадастровым номером 74:36:04250009:50 предоставлен обществу "Пищепромпроект" в порядке, установленном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, для эксплуатации принадлежащего ответчику на праве собственности здания склада, вывод суда апелляционной инстанции о том, что задолженность по арендной плате должна исчисляться с учетом всей площади земельного участка, указанной в договоре от 01.12.2008 УЗ N 008743-Д-2008, является верным.

На основании п. 1, 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются названным Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора (п. 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Так как Комитет о нарушении своих прав не мог знать ранее заключения договора аренды от 01.12.2008 УЗ N 008743-Д-2008, а также учитывая, что основанием исковых требований является наличие задолженности по договору аренды, а не получение неосновательного обогащения со стороны ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что иск заявлен истцом в пределах установленного законом срока исковой давности.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы и возражения лиц, участвующих в деле, а также частичную оплату обществом "Пищепромпроект" задолженности в размере 36 904 руб. платежным поручением от 15.07.2009 N 83, правомерно взыскал с ответчика в пользу Комитета 1 327 047 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.12.2008 УЗ N 008743-Д-2008 за период с 21.06.2005 по 02.02.2009, исходя из площади земельного участка 4 487 кв.м.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных на их основе обстоятельств, что согласно ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Челябинской области, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 по делу N А76-21992/2009-21-991/3 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Специальное Проектно-Технологическое Бюро "Пищепромпроект" - без удовлетворения.