Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 июля 2010 г. N Ф09-5247/10-С6 по делу N А76-40013/2009-57-840/58 Суд, установив, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и арендует нежилое помещение, пришел к верному выводу о том, что в нарушение требования закона при принятии оспариваемого распоряжения об утверждении решения об условиях приватизации, в том числе о продаже на аукционе нежилого помещения, управление не учло возможного наличия у арендатора помещения - истца - преимущественного права на его приобретение, в связи с чем признал недействительным распоряжение управления об утверждении решения об условиях приватизации нежилого помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 6 июля 2010 г. N Ф09-5247/10-С6 по делу N А76-40013/2009-57-840/58

Дело N А76-40013/2009-57-840/58

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Маликовой Э.М., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления имуществом Копейского городского округа (далее - управление) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.01.2010 по делу N А76-40013/2009-57-840/58 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Кокшарова Андрея Васильевича -Плещева И.А. (доверенность от 16.01.2010);

управления - Пасхин А.А. (доверенность от 11.01.2010 N 2/10), Михайлов Ф.В. (доверенность от 14.01.2010 N 5/10).

Предприниматель Кокшаров А.В. обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительным распоряжения управления от 07.10.2009 N 1809-р "Об утверждении решения об условиях приватизации нежилого помещения площадью 257, 1 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, пр. Славы, д. 1, помещение N 4".

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.01.2010 (судья Щукина Г.С.) заявленные требования удовлетворены. Признано недействительным распоряжение управления от 07.10.2009 N 1809-р "Об утверждении решения об условиях приватизации нежилого помещения площадью 257, 1 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, пр. Славы, д. 1, помещение N 4", как не соответствующее ст. 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -Закон N 159-ФЗ).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 (судьи Костин В.Ю., Тимохин О.Б., Плаксина Е.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и неправильное применение ст. 3, 4 Закона N 159-ФЗ. По мнению заявителя, судами необоснованно отклонен, как не имеющий отношения к предмету спора, довод управления о том, что арендуемые предпринимателем Кокшаровым А.В. помещения являются только частью помещения N 4, в связи с чем не могут быть предметом приватизации, поскольку не соответствуют положениям ст. 3 Закона N 159-ФЗ. Заявитель указывает, что в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2008 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в| отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. При этом, как полагает управление, нормами Закона N 159-ФЗ не установлена обязанность уполномоченного органа предпринять действия по преобразованию помещения, а также обязанности по осуществлению государственного кадастрового учета образованных в результате преобразования помещений и государственной регистрации права собственности на них. Таким образом, управление считает, что обжалуемое предпринимателем Кокшаровым А.В. распоряжение принято в соответствии с требованиями законодательства и не нарушает прав заявителя.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Информационного письма следует читать как 5 ноября 2009 г.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Кокшаров А.В. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя администрацией города Челябинска 19.08.1993 N 1941-р за основным государственным регистрационным номером 304741110300684.

Между управлением (арендодатель) и предпринимателем Кокшаровым А.В. (арендатор) 15.08.2006 заключен договор N 122/440-06 аренды нежилого помещения общей площадью 51, 9 кв.м, расположенного на первом этаже правого крыла жилого дома по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, пр. Славы, д. 1, сроком с 15.08.2006 по 15.06.2007.

Дополнительным соглашением от 01.01.2008 N 2 в договор аренды от 15.08.206 N 122/440-06 были внесены изменения в размер оплаты.

Постановлением собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 29.10.2008 N 899 утверждена программа приватизации муниципальных предприятий и муниципального имущества на 2009 года и период до 2011 года.

Согласно приложению к указанному постановлению в перечень предприятий и имущества, планируемых к реализации в 2009-2011 годах включено, в том числе, нежилое помещение общей площадью 257, 1 кв.м, расположенное по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, пр. Славы, д. 1, помещение N 4.

В письме от 16.04.2009 предприниматели Кокшаров А.В., Спасская Л.В., Комашкова И.В. обратились в Министерство Минэкономразвития Челябинской области с просьбой о разъяснении порядка выкупа арендуемых ими помещений, расположенных по вышеназванному адресу.

Письмом от 20.06.2009 N 10-2464 управление разъяснило предпринимателям, что помещение N 4 площадью 257, 1 кв.м является единым объектом, а потому перерегистрировать право собственности на объекты недвижимости по площадям, находящимся в аренде у предпринимателей, невозможно. Техническая инвентаризация части помещения областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" не проводится, кадастровый паспорт помещения не выдается, а потому помещение N 4 в силу Закона N 159-ФЗ не может являться объектом приватизации.

Распоряжением управления от 07.10.2009 N 1809-р было утверждено решение об условиях приватизации нежилого помещения общей площадью 257, 1 кв.м, расположенного по вышеуказанному адресу.

Пунктом 3 данного распоряжения предписано уведомить арендаторов нежилого помещения за 30 дней до проведения аукциона о расторжении договоров аренды и с момента регистрации договора купли-продажи расторгнуть договоры аренды, в том числе, с предпринимателем Кокшаровым А.В.

Согласно решению об условиях приватизации муниципального имущества, являющемуся приложением N 1 к распоряжению управления от 07.10.2009 N 1809-р, способом приватизации муниципального имущества является аукцион с открытой формой подачи предложений о цене имущества.

Нормативная и рыночная цены установлены в размере 10 170 000 руб. в соответствии с отчетом N 27/09-05 "Оценка рыночной стоимости нежилого встроенного торгового помещения", начальная цена установлена в размере 10 173 000 руб., шаг аукциона - 5% от начальной цены объекта.

Условия приватизации опубликованы в газете "Копейский рабочий".

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 06.11.2009 по настоящему делу удовлетворено заявление предпринимателя Кокшарова А.В. о принятии обеспечительных мер. Действие распоряжения управления от 07.10.2009 N 1809-р приостановлено, на проведение открытого аукциона по продаже муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 257, 1 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, пр. Славы, д. 1, помещение N 4, наложен запрет до вступления в законную силу судебного акта по данному делу.

Определением суда от 10.11.2009 в удовлетворении ходатайства управления об обязании предпринимателя Кокшарова А.В. предоставить обеспечение возмещения возможных для управления убытков путем внесения на депозитный счет суда денежных средств в размере 4 083 972 руб. 50 коп. отказано.

Распоряжением управления от 09.11.2009 N 1993-р утвержден протокол о приостановлении проведения аукциона по приватизации нежилого помещения N 4 площадью 257, 1 кв.м.

В исполнение п. 2 данного распоряжения в газете "Копейский рабочий" опубликовано сообщение о приостановлении срока проведения аукциона по приватизации.

Предприниматель Кокшаров А.В. 14.12.2009 обратился в администрацию Копейского городского округа с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, пр. Славы, д. 1, общей площадью 50, 1 кв.м.

Предприниматель Кокшаров А.В., полагая, что распоряжение управления от 07.10.2009 N 1809-р об утверждении решения об условиях приватизации нежилого помещения не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о несоответствии оспариваемого ненормативного правового акта требованиям ст. 3, 4 Закона N 159-ФЗ и нарушении данным распоряжение преимущественного права предпринимателя Кокшарова А.В. как арендатора помещения на его приватизацию.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 1, 2 ст. 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных ст. 3 настоящего Федерального закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее -предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Пунктами 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Суды, оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, и установив, что предприниматель Кокшаров А.В. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и арендует более 2-х лет нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, пр. Славы, д. 1, пришли к верному выводу о том, что в нарушение требования ст. 4 Закона N 159-ФЗ при принятии оспариваемого распоряжения от 07.10.2009 N 809-р об утверждении решения об условиях приватизации, в том числе о продаже на аукционе нежилого помещения N 4 по пр. Славы, д. 1 в г. Копейске Челябинской области, управление не учло возможного наличия у арендатора помещения - предпринимателя Кокшарова А.В. преимущественного права на его приобретение, не рассмотрело вопрос о соответствии арендатора требованиям ст. 3 Закона N 159-ФЗ и не направило ему предложение о приобретении арендуемого помещения.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, в частности о том, что арендуемые предпринимателем Кокшаровым А.В. помещения являются только частью помещения N 4, в связи с чем не могут быть предметом приватизации, следовательно, права указанного лица оспариваемым распоряжением не нарушаются, подлежат отклонению с учетом конкретных обстоятельств дела. В рассматриваемом случае предприниматель Кокшаров А.В. является арендатором части спорного помещения, в отношении которого принято оспариваемое распоряжение, в связи с чем имеет потенциальную возможность на его приобретение в собственность, что свидетельствует о наличии у предпринимателя Кокшарова А.В. правового интереса в обжалования указанного распоряжения.

Оснований для переоценки имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.01.2010 по делу N А76-40013/2009-57-840/58 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления имуществом Копейского городского округа - без удовлетворения.