Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 июля 2010 г. N Ф09-5039/10-С6 по делу N А34-6863/2009 Суд признал недействительным распоряжение об отмене акта о приватизации недвижимого имущества объектов муниципальной собственности, поскольку истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с зачетом стоимости неотделимых улучшений, так как собственником спорного помещения было дано согласие на проведение обществом в нем строительных работ за собственный счет (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 1 июля 2010 г. N Ф09-5039/10-С6 по делу N А34-6863/2009

Дело N А34-6863/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Соколовой Н.П., судей Купреенкова В.А., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Шадринска (далее -комитет) на решение Арбитражного суда Курганской области от 21.01.2010 по делу N A34-6863/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

От комитета по факсимильной связи получено ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия его представителя. Ходатайство удовлетворено на основании ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью "Фарма" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к комитету о признании недействительными распоряжения Шадринского городского комитета по управлению муниципальным имуществом от 04.09.2009 N 254-р "Об отмене распоряжения Шадринского городского комитета по управлению муниципальным имуществом от 22.06.2009 N 172-р "О приватизации недвижимого имущества объектов муниципальной собственности муниципального образования город Шадринск" (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л. д. 120-123).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 21.01.2010 (судья Губанова Е.И.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 (судьи Костин В.Ю., Арямов А.А., Плаксина Н.Г.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на нарушение п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель указывает, что его действиями и принятыми им ненормативными актами права и законные интересы общества не нарушались, все необходимые процедуры, необходимые для реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого имущества, комитетом совершены. Принятие оспариваемого распоряжения явилось следствием неподписания обществом договора купли-продажи указанного имущества в установленный законом срок и утраты в всязи с этим преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. По мнению комитета выводы судов о том, что он не обеспечил заключение договора купли-продажи арендуемого имущества не основаны на материалах дела.

Как установлено судами при рассмотрении спора, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности от 01.10.1999 N 217, согласно которому обществу во временное пользование на срок с 01.10.1999 до 30.09.2009 для использования под аптеку и аптечный склад предоставлено нежилое помещение площадью 104,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Шадринск, ул. Свердлова, д. 87.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.10.1999.

Дополнительными соглашениями к данному договору предусмотрено, что общество производит за свой счет перепланировку арендованных площадей, при этом арендодатель не производит начислений арендной платы с момента заключения договора до момента сдачи переоборудованных площадей приемочной комиссии, после освобождения арендуемого помещения, досрочно либо по окончании действия договора, все произведенные улучшения остаются у арендодателя, ремонт данного помещения производится арендатором, стоимость затрат на него невозмещается арендатору в случае расторжения договора по его инициативе или вине (т. 1, л. д.112, 113).

Договор аренды от 01.10.1999 N 217 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Постановлением администрации г. Шадринска от 27.10.1999 N 843 обществу разрешены проектные работы под перепланировку и переоборудование складских помещений, расположенных по адресу: г. Шадринск, ул. Свердлова, д. 87, под аптеку.

Постановлением администрации г. Шадринска от 12.03.2001 N 194-1 утвержден акт государственной приемочной комиссии по приему в эксплуатацию аптеки после переоборудования складских помещений, расположенных по адресу: г. Шадринск, ул. Свердлова, д. 87, являющейся муниципальной собственностью, площадью 117,5 кв. м.

Решением Шадринской городской Думы от 17.03.2009 N 917 дано согласие на приватизацию встроенного помещения - аптека и аптечный склад - площадью 115,2 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного дома, литера А, по адресу: г. Шадринск, ул. Свердлова, д. 87.

Распоряжением Шадринского городского комитета по управлению имуществом от 22.06.2009 N 172-р принято решение о приватизации указанного помещения путем продажи в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектами малого или среднего предпринимательства по цене 3 850 000 руб.

Цена названного объекта установлена комитетом исходя из отчета N 054-06/09 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного закрытым акционерным обществом "Эксперт" 18.06.2009.

Общество направило комитету заявление, полученное последним 20.07.2009, в котором указало, что стоимость спорного нежилого помещения должна составлять 1 932 743 руб., которая получается при вычитании стоимости неотделимых улучшений, произведенных обществом за свой счет в данном помещении, из стоимости помещении, определенной независимым оценщиком. Также в данном заявлении обществом предложило заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа сроком на пять лет с выплатой процентов на сумму долга в размере 1/3 ставки рефинансирования, действующей на момент подачи предложения о выкупе.

В письме от 06.08.2009 N 1475 комитет сообщил обществу, что договором аренды от 01.10.1999 N 217 возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений не предусмотрено, в связи с чем цена, предложенная обществом, принята быть не может, при этом комитет согласился с рассрочкой платежа на 5 лет.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и недействительным отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 18.06.2009 N 054-06/09 и распоряжения от 22.06.2009 N 172-р.

Определением Арбитражного суда Курганской области от 23.09.2009 по делу N А34-4142/2009 принят отказ общества от указанных требований, производство по делу прекращено.

Распоряжением Шадринского городского комитета по управлению имуществом от 04.09.2009 N 254-р отменено распоряжение от 22.06.2009 N 172-

Р.

Полагая, что данное распоряжение не соответствует закону, нарушает преимущественное право общества на приобретение арендованного имущества и его законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по рассматриваемому делу.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Для признания ненормативного правового акта недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8).

В силу ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции действовавшей на момент последнего обращения общества) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение данного срока; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее -уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным ст. 3 данного Закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют таким арендаторам копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге.

Согласно п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в случае, если эти договоры не подписаны субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

На основании ч. 10 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным ч. 9 данной статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает решение об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что общество является субъектом малого предпринимательства, на момент вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, являлось арендатором спорного помещения на протяжении более трех лет, арендную плату вносило своевременно.

Исследовав и оценив в совокупности в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела документы, в частности договор аренды от 01.10.1999 N 217 и дополнительные соглашения к нему, постановление администрации г. Шадринска от 27.10.1999 N 843, суды пришли к выводу, что общество имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с зачетом стоимости неотделимых улучшений, поскольку собственником спорного помещения было дано согласие на проведение обществом в нем строительных работ за собственный счет.

Данный вывод судов согласуется с положениями ч. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предусматривающей, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Суды указали, что комитет не рассмотрел заявление общества об исключении стоимости неотделимых улучшений из цены спорного помещения, тем самым не обеспечил заключение договора в соответствии с указанным Законом.

Данные обстоятельства также явились основанием для отклонения судами довода комитета об утрате обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с истечением срока, установленного п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для подписания договора купли-продажи.

Принимая во внимание изложенное, а также несоблюдение комитетом при принятии оспариваемого распоряжения от 04.09.2009 N 254-р срока, установленного ч. 10 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суды сделали обоснованный вывод о том, что данный ненормативный правовой акт не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества, и удовлетворили заявленные требования.

Доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и выводов судов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Курганской области от 21.01.2010 по делу N А34-6863/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Шадринска - без удовлетворения.