Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 июля 2010 г. N Ф09-5379/10-С6 по делу N А50-30036/2009 Договор ипотеки в части права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения признан недействительным, поскольку передача в залог земельного участка, сформированного из земельного участка, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией, нарушает права истца как уполномоченного органа по распоряжению федеральным имуществом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 20 июля 2010 г. N Ф09-5379/10-С6 по делу N А50-30036/2009

Дело N А50-30036/2009

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 декабря 2007 г. N Ф09-10255/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Маликовой Э.М., Мындря Д.И., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" (далее - общество "Перспектива") на решение Арбитражного суда Пермского края от 01.03.2010 по делу N А50-30036/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Перспектива" - Шапкина М.А. (доверенность от 02.12.2009);

открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" (далее - Сбербанк РФ) - Мень О.А. (доверенность от 15.01.2009).

Ходатайство Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о замене Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю в связи с его переименованием на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росресстра) рассмотрено судом кассационной инстанции и удовлетворено на основании ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю (далее - Управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Перспектива", Сбербанку РФ о признании договора ипотеки от 13.05.2009 N 43/1, заключенного между ответчиками, в части права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 59:23:1231002:386 площадью 65 391, 06 кв.м, находящегося по адресу: примерно в 200 м. по направлению на восток от ориентира д. Альняш, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Пермский край, Куединский район, недействительным (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра и администрация Шагиртского сельского поселения (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 01.03.2010 (судья Кощеева МП.) исковые требования удовлетворены. Договор ипотеки от 13.05.2009 N 43/1 в части права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 59:23:1231002:386 площадью 65 391, 06 кв.м признан недействительным.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 (судьи Дюкин В.К)., Панькова ГЛ., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Перспектива" просит указанные судебные акты изменить, исключив из мотивировочной части вывод судов о незаключенности договора от 20.06.2006 N 3 аренды земельного участка площадью 101250 000 кв.м по причине отсутствия индивидуализирующих данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, ссылаясь при этом на нарушение судами ст. 199, 432, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что, признавая названный договор аренды незаключенным, суды вышли за пределы заявленных требований, поскольку суды не вправе выносить суждения в отношении договора, который не являлся предметом спора, в рассматриваемом случае требования заявлены о признании недействительным договора ипотеки права аренды земельного участка. Общество "Перспектива" считает, что по оспариванию договора аренды истцом пропущен срок исковой давности, данному обстоятельству, как указывает заявитель, судами не дана надлежащая оценка. Кроме того, данный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, что свидетельствует о его заключенности. Заявитель также указывает, что на день рассмотрения настоящего спора договор ипотеки расторгнут, соглашение о расторжении зарегистрировано в регистрационной службе, в связи с чем отсутствовал предмет спора и права истца не требовали судебной защиты, так как ничем не нарушались.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Сбербанк РФ в отзыве на кассационную жалобу, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 20.06.2006 N 3 соответствует действующему законодательству и является надлежащим образом заключенным, просит удовлетворить кассационную жалобу заявителя.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок площадью 101250 000 кв.м с кадастровым номером 59:23:000 0 000:0086, расположенный по адресу: Пермский край, Куединский р-н, на землях администрации, является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.04.2008 серии 59 БА N 0664460.

Земельный участок площадью 65 391, 06 кв.м с кадастровым номером 59:23:1231002:386, в соответствии с выпиской из кадастрового плана от 15.02.2010, протоколом выявления технической ошибки, решением об исправлении технической ошибки от 10.02.2010, землеустроительным делом по межеванию земельного участка, образован из земельного участка общей площадью 101 250 000 кв.м с кадастровым номером 59:23:000 0 000:0086.

Между Сбербанком РФ (залогодержатель) и обществом "Перспектива" (залогодатель) 13.05.2009 заключен договор ипотеки N 43/1, согласно которому залогодатель передал залогодержателю в ипотеку недвижимое имущество, в том числе право аренды земельного участка сроком на 49 лет, функционально обеспечивающего находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, площадью 65 391, 06 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край, Куединский р-н, в соответствии с кадастровым планом земельного участка и планом границ земельного участка, являющимися неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 1.3 договора ипотеки право аренды залогодателя на земельный участок, указанный в п. 1.2 (б) договора, подтверждается договором аренды земельного участка от 26.06.2009 N 3, заключенным с администрацией и зарегистрированным 05.07.2006 заN 59-59-17/031/2006-063.

Регистрационной службой 18.05.2009 на основании указанного договора ипотеки от 13.05.2009 N 43/1 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 59-59-17/023/2009-024 об ипотеке права аренды на земельный участок площадью 101 250 000 кв.м, с кадастровым номером 59:23:000 0 000:0086.

Управление Росимущества, ссылаясь на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 09.07.207 по делу N А50-20483/2006 постановление администрации от 20.06.2006 N 67 о предоставлении обществу "Перспектива" в аренду земельного участка площадью 10 125 га признано недействительным, установлено, что данное постановление вынесено администрацией с превышением полномочий, следовательно, договор аренды земельного участка от 20.06.2006 N 3 является ничтожной сделкой, поскольку земельный участок предоставлен в аренду лицом, не обладавшим полномочиями по распоряжению федеральным имуществом, Управление Росреестра договор аренды земельного участка площадью 101 250 000 кв.м с обществом "Перспектива" не заключало, согласия на ипотеку права аренды не давало, в связи с чем договор ипотеки права аренды земельного участка площадью 65 391, 06 кв.м является ничтожной сделкой, так как в залог передано несуществующее право, обратилось в суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из незаключенности договора аренды земельного участка площадью 101 250 000 кв.м ввиду отсутствия согласования предмета, подлежащего передаче арендатору, и отсутствия договора аренды земельного участка площадью 65 391, 65 кв.м, что свидетельствует о том, что обществом "Перспектива" передано в залог несуществующее право. При этом судами указано, что передача в залог земельного участка площадью 65 391, 65 кв.м, сформированного из земельного участка площадью 101250 000 кв.м, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией, нарушает права истца как уполномоченного органа по распоряжению федеральным имуществом.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, Управление Росимущества ссылается на недействительность договора аренды земельного участка площадью 101250 000 кв.м от 20.06.2006 N 3, заключенного между ответчиками, в связи с чем полагает, что в залог передано несуществующее право.

Поскольку незаключенность договора по мотиву недостижения сторонами соглашения о его существенных условиях исключает возможность оценки такого договора на основании норм гражданского законодательства о недействительности сделок, в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, включаются обстоятельства, свидетельствующие о заключенности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения.

На основании п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае предметом договора аренды является земельный участок площадью 101250 000 кв.м с кадастровым номером 59:23:000 0 000:0086.

Земельный участок как объект земельных отношений это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшая на момент подписания договора аренды земельного участка).

Согласно абз. 3 ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", действовавшего на момент подписания договора аренды, государственный кадастровый учет земельных участков -описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, и установив, что из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка площадью 101250 000 кв.м от 27.11.2007 следует, что площадь земельного участка ориентировочная и подлежит уточнению при межевании, земельный участок в установленном законом порядке не сформирован, в связи с чем в договоре аренды земельного участка от 20.06.2006 N 3 отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить характеристики земельного участка, земельный участок не индивидуализирован, пришли к верному выводу о несогласованности сторонами договора его предмета, ввиду чего договор аренды следует считать незаключенным.

При таких обстоятельствах, учитывая, что доказательств внесения изменений в предмет договора аренды земельного участка от 20.06.2006 N 3 относительно площади земельного участка не представлено, договор аренды земельного участка площадью 65 391, 65 кв.м с обществом "Перспектива" не заключался, суды обоснованно указали, что в данном случае обществом "Перспектива" передано в залог несуществующее право.

Кроме того, судами принято во внимание, что залог земельного участка площадью 65 391, 65 кв.м, сформированного из земельного участка площадью 101250 000 руб., право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией, нарушает нрава Управления Росимущества как уполномоченного органа по распоряжению федеральным имуществом.

При этом отклоняя ссылку ответчиков на отсутствие нарушений права истца, так как указанный договор ипотеки расторгнут, суды обоснованно исходили из того, что расторжение договора не препятствует признанию ничтожной сделки недействительной судом, а также указали, что соглашение о расторжении зарегистрировано в регистрационной службе после обращения Управления Росимущества с соответствующим иском.

С учетом изложенного требования Управления Росимущества правомерно удовлетворены судами.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что, признавая договор аренды земельного участка от 20.06.2006 N 3 незаключенным, суды вышли за пределы заявленных требований, был предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонен им со ссылкой на ст. 6, ч. 1 ст. 168, ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом суд указал, что, поскольку в обоснование исковых требований истцом положено обстоятельство недействительности данного договора аренды, суд первой инстанции обоснованно включил в предмет доказывания вопрос о его заключенности, так как незаключенность договора исключает возможность признания его недействительным.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, также были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 01.03.2010 по делу N А50-30036/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" - без удовлетворения.