Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 июля 2010 г. N Ф09-4650/10-С6 по делу N А60-44583/2009-С12 Дело о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате направлено на новое рассмотрение, поскольку стороны в договоре согласовали возможность изменения арендной платы без заключения дополнительного соглашения в связи с обращением представителя собственника арендованного имущества, однако, делая вывод об отсутствии оснований для одностороннего изменения, суды не дали оценку уведомлению о размере арендной платы, установленной на основании отчета об оценке, являющемуся приложением к договору (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 22 июля 2010 г. N Ф09-4650/10-С6 по делу N А60-44583/2009-С12

Дело N А60-44583/2009-С12

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Маликовой Э.М., Смирнова А.Ю., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Уральская картографическая фабрика" (далее - предприятие) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.12.2009 по делу N А60-44583/2009-С12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предприятия - Налескин С.М. (доверенность от 14.09.2009);

общества с ограниченной ответственностью "Уральский региональный центр развития малых городов" (далее - общество) - Дубровин И.В. (доверенность от 15.01.2010).

В судебном заседании, состоявшемся 21.07.2010, объявлен перерыв до 14 ч 00 мин 22.07.2010.

После перерыва в судебном заседании приняли участие те же представители.

Предприятие обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о взыскании с общества 2 933 039 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате по договору от 10.04.2006 N 44 за период с января по сентябрь 2009 года, и 112 359 руб. 57 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; 3 461 638 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате по договору от 10.04.2006 N 45 за период с января 2009 года по сентябрь 2009 года, 129 976 руб. 84 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, с начислением процентов по день вынесения решения; и расторжении договоров аренды нежилого помещения от 10.04.2006 N 44, 45; выселении общества из помещений, предоставленных на основании указанных договоров аренды.

Решением от 29.12.2009 (судья Ефимов Д.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 (Осипова С.П., Риб Л.Х., Грибиниченко О.Г.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприятие просит судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Заявитель полагает, что государственная регистрация изменений арендной платы нормами названного Закона не предусмотрена. Заявитель также указывает на то, что изменение размера арендной платы произведено в соответствии с п. 3.2 договоров аренды от 10.04.2006 N 44, 45 на основании обращения территориального управления Росимущества по Свердловской области, о чем арендатор был надлежащим образом уведомлен.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предприятием и обществом заключены договоры аренды имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации от 10.04.2006 N 44, 45, в соответствии с условиями которых обществу по передаточным актам во временное пользование переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Красноармейская, д. 92а, по договору N 44 -нежилые помещения N 119-137, 139-161 общей площадью 1766,2 кв. м, на 4-м этаже, по договору N 45 - нежилые помещения N 164-193, 195- 200, 202-208, общей площадью 1767,7 кв. м, на 5-м этаже. Срок действия договоров аренды установлен до 14.07.2010.

Договоры аренды от 10.04.2006 N 44, 45 прошли государственную регистрацию в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Пунктами 3.1 названных договоров установлен размер арендной платы, исходя из рыночной величины годовой арендной платы, указанной оценщиком (приложение N 3 к договору) - 53 руб. 95 коп. за 1 кв. м.

Согласно п. 3.3. договоров аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно вперед, с оплатой до 10 числа каждого месяца.

Дополнительными соглашениями от 03.03.2008 N 14 и от 02.03.2009 N 16 изменен размер арендной платы по договору от 10.04.2006 N 44.

Дополнительными соглашениями от 01.02.2008 N 10, от 02.03.2009 N 12 внесены изменения в размер арендной платы по договору от 10.04.2006 N 45.

Предприятие, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей, обратился в суд с иском о взыскании задолженности за период с января по сентябрь 2009 года.

Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что в силу ст. 433, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительные соглашения, как не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными, в связи с чем оснований для взыскания арендной платы в размере, предусмотренным названными соглашениями не имеется. При этом суды отметили, что п. 3.2 договорами аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы на основании обращения территориального управления Росимущества по Свердловской области, однако доказательств наличия у предприятия оснований для одностороннего изменения арендной платы, предусмотренных названным пунктом договора истцом не представлено.

Между тем выводы судов нельзя признать верными и основанными на полном исследовании обстоятельств дела.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки для передачи в аренду.

Из материалов дела видно, что объектом аренды по спорным договорам является федеральное имущество, находящееся в хозяйственном ведении истца.

В соответствии с п. 5.3, 5.5, 5.7 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 N 691, в компетенцию Росимущества входит осуществление полномочий собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, по контролю за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий, а также организация оценки имущества в целях осуществления имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации.

Согласно Типовому положению о территориальном органе Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.11.2008 N 374, аналогичными полномочиями на территории субъектов Российской Федерации наделены территориальные управления.

Как следует из текста договоров аренды, размер арендной платы установлен на основании отчета оценщика, сведения о котором содержаться в уведомлении о размере арендной платы, являющемся приложением N 3 к договору аренды. Пунктом 3.2 договоров предусмотрено право арендодателя пересмотреть размер арендной платы на основании обращения территориального управления Росимущества по Свердловской области в одностороннем порядке, с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка, но не более одного раза в год.

Изменение размера арендной платы, предусмотренное в дополнительных соглашениях, основано на рыночной величине годовой арендной платы, указанной в отчете об оценке от 17.09.2007 N 07-92.

Суды, оценив п. 3.2 договоров, признали, что стороны в договоре согласовали возможность изменения арендной платы без заключения дополнительного соглашения в связи с соответствующим обращением представителя собственника арендованного имущества. Однако, делая вывод об отсутствии оснований для одностороннего изменения, суды не учли, что изменение арендной платы по спорному договору представляет собой исполнение условий пункта 3.2 договора аренды, и не дали оценку, исходя из условий договора, уведомлению о размере арендной платы, установленной на основании отчета об оценке от 11.09.2007 N 07-92, являющемуся приложением к договору аренды (л. д. 34), а также письму территориального управления Росимущества Свердловской области от 03.03.2008 N АЛ-1316 о необходимости увеличения арендной платы в соответствии с названным отчетом (л. д. 145).

Поскольку обстоятельства исполнения сторонами условий договора об изменении арендной платы имеют существенное значение для данного дела, судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит дать оценку указанным доказательствам, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для данного дела, разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.12.2009 по делу N А60-44583/2009-С12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.