Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 апреля 2009 г. N Ф09-1889/09-С6 Суд признал незаконным отказ регистрационной службы в государственной регистрации соглашения о передаче истцу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, поскольку с учетом того, что спорный участок является собственностью Российской Федерации, срок аренды недвижимого имущества превышает установленный срок и полномочия собственника в отношении данного участка земли осуществлял государственный орган, передача прав и обязанностей по указанному договору должна совершаться в соответствии с правилами, согласно которым для совершения указанного действия достаточно уведомления об этом арендодателя (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 6 апреля 2009 г. N Ф09-1889/09-С6

Дело N А76-9881/2008-61-230

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Смирнова А.Ю., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее -регистрационная служба) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.11.2008 по делу N А76-9881/2008-61-230 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2009 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Регинас" (далее - общество "Регинас") - Бесчаскина Т.п. (доверенность от 18.11.2008);

регистрационной службы - Нескоблева Е.В. (доверенность от 02.02.2009).

Представители иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество "Регинас" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к регистрационной службе о признании незаконным решения, выразившегося в отказе в государственной регистрации соглашения от 18.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 877-07, оформленного сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.06.2008 исх. N 19/037/2008-181; об обязании регистрационной службы произвести государственную регистрацию соглашения от 18.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 877-07 (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены государственное научное учреждение "Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук (далее - учреждение "ЮУНИИПОК"), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее - территориальное управление).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.11.2008 (судья Тиунова Т.В.) заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2009 (резолютивная часть от 03.02.2009; судьи Пивоварова Л.В., Баканов В.В., Соколова Т.В.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, регистрационная служба просит решение и постановление отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на применение ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащей применению, неприменение п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 609, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности", абз. 3 п. 3 ст. 5, абз. 3 п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике", подлежащих применению.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Регинас" просило обжалуемые судебные акты оставить без изменения ввиду необоснованности доводов заявителя.

Как установлено судами, земельный участок площадью 63 494 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, в 320 м юго-западнее индивидуальной жилой застройки "Терема", категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 74:19:1201002:0105 находится в собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.04.2007 серии 74АА N 130015.

Распоряжением территориального управления от 28.08.2007 N 1391-р "О предоставлении учреждению "ЮУНИИПОК" Российской академии сельскохозяйственных наук в аренду земельного участка, находящегося по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, в 320 м юго-западнее индивидуальной жилой застройки "Терема" указанный земельный участок предоставлен в аренду учреждению "ЮУНИИПОК" на срок 4 года 11 месяцев (п. 2 распоряжения).

Между территориальным управлением (арендодатель) и учреждением "ЮУНИИПОК" (арендатор) 28.08.2007 заключен договор аренды N 877-07 спорного земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, на срок 4 года 11 месяцев. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре. Согласно п. 4.3.3 данного договора арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам исключительно с согласия собственника земельного участка.

Распоряжением территориального управления от 08.02.2008 N 100-р "О внесении изменений в распоряжение от 28.08.2007 N 1391 -р и в договор аренды земельного участка от 28.08.2008 N 877-07" внесены изменения в п. 2 распоряжения от 28.08.2007 N 1391 -р, а именно: "п. 2 распоряжения Территориального управления Росимущества по Челябинской области после слов "Терема" читать в следующей редакции "для сельскохозяйственных нужд, научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ, на срок 49 (сорок девять) лет".

На основании указанного распоряжения между территориальным управлением (арендодатель) и учреждением "ЮУНИИПОК" (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 08.02.2008 к договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 877-07, которым изменен срок действия данного договора с 4 лет 11 месяцев на 49 лет. Также из договора исключен п. 4.3.3. Названное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 17.03.2008.

Согласно Уставу учреждения "ЮУНИИПОК" Россельхозакадемии, утвержденному постановлением президиума Россельхозакадемии 15.04.2004, учреждение "ЮУНИИПОК" является государственным учреждением.

Распоряжение имуществом учреждения без согласия Россельхозакадемии не допускается. Имущество института является собственностью Российской академии сельскохозяйственных наук и закреплено за институтом на праве оперативного управления (п. 3.2, 5.2 Устава).

В соответствии с п. 3.8 Устава доходы, полученные от предпринимательской деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступает в самостоятельное распоряжение института и учитывается на отдельном балансе.

Из протокола заседания президиума Россельхозакадемии от 24.05.2007 N 6 следует, что учреждению "ЮУНИИПОК" дано согласие на уступку прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка при условии возмещения потерь, связанных с освоением данных земель.

Между учреждением "ЮУНИИПОК" и обществом "Регинас" 18.03.2008 подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 877-07, согласно которому все права и обязанности по названному договору аренды на спорный земельный участок переходят к обществу "Регинас". Передача прав и обязанностей произведена возмездно за 3 419 965 руб. (п. 1.5 соглашения).

Территориальным управлением 14.07.2008 получено уведомление N 213 от учреждения "ЮУНИИПОК" о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 877-07 обществу "Регинас".

Стороны соглашения от 18.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.08.2007 N 877-07 обратились в регистрирующий орган с заявлениями о его государственной регистрации 30.04.2008.

Сосновский отдел регистрационной службы уведомлением от 26.05.2008 N 19/037/2008-181 сообщил о приостановлении государственной регистрации соглашения от 18.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 877-07 в связи с тем, что у учреждения "ЮУНИИПОК" отсутствуют полномочия на заключение сделок по уступке арендных прав в связи с принятием Правительством России постановления от 03.04.2008 N 234, а ранее принятое согласование сделок не может рассматриваться в качестве надлежащего документа.

Общество "Регинас" в письме от 02.06.2008 N 377 сообщило Сосновскому отделу регистрационной службы об отсутствии оснований для приостановления государственной регистрации сделки и просило осуществить государственную регистрацию сделки.

Сообщением от 30.06.2008 N 19/037/2008-181 обществу "Регинас" на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) отказано в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, поскольку постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности" установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, предоставленными организациям при отраслевых академиях, в связи с чем принятое ранее решение о согласовании сделок не может рассматриваться в качестве надлежащего документа, поэтому полномочия на совершение сделки по уступке арендных прав у учреждения "ЮУНИИПОК" отсутствуют.

Полагая, что данный отказ регистрирующего органа является незаконным, общество "Регинас" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим заявлением.

Согласно абз. 4, 6 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В связи с изложенным передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) земельных участков регулируется положениями п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 5, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 4 и 5 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Поскольку спорный земельный участок является собственностью Российской Федерации, срок аренды по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 877-07 превышает 5 лет, полномочия собственника в отношении данного земельного участка осуществляло территориальное управление, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, на то, что передача прав и обязанностей по указанному выше договору аренды должна совершаться в соответствии с правилами, установленными п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении п. 5, 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока действия договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенности сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. п. 5 и 6 ст. 22 указанного Кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Довод регистрационной службы о том, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности" обоснованно отклонен судами. Как верно указал суд апелляционной инстанции, п. 1 данного постановления для случаев, указанных в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не применим, поскольку согласование сделки с соответствующим федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции собственника в отношении земельного участка, в данном случае не требуется. Ссылка на абз. 3 п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" также правомерно отклонена. Нормы, регулирующие спорные отношения, применены верно.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали оспариваемое решение регистрационной службы об отказе в государственной регистрации прав незаконным и нарушающим права заявителя.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями к отмене или изменению судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Доводы заявителя кассационной жалобы о неприменении судами норм права, содержащихся в п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 609, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности", абз. 3 п. 3 ст. 5, абз. 3 п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике", подлежащих применению, исследовались судом апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.11.2008 по делу N А76-9881/2008-61-230 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области - без удовлетворения.