Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 апреля 2009 г. N Ф09-5843/08-С6 Суд отказал в признании недействительным договора инвестирования в строительство, поскольку оспариваемая сделка по существу является договором подряда, при этом установлена возможность самостоятельного функционирования и коммунального обслуживания жилого дома без использования спорных объектов, так как на момент введения жилого дома в эксплуатацию строительство этих объектов еще не осуществлялось, а техническая возможность энерго- и теплоснабжения жилой части дома иным способом, без использования для этого соответствующих помещений, имеется (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 апреля 2009 г. N Ф09-5843/08-С6 по делу N А50-7341/2008

Дело N А50-7341/2008

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 августа 2008 г. N Ф09-5843/087С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Маликовой Э.М., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Прогресс-2000" (далее - общество "Прогресс-2000") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2009 по делу N А50-7341/2008-Г7 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Прогресс-2000" - Соловьева Т.В. (доверенность от 09.01.2008);

товарищества собственников жилья "Пушкина, 80" (далее - товарищество "Пушкина, 80") - Галимова А.З. (выписка из протокола от 29.10.2008 N 10).

Товарищество "Пушкина, 80" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу "Прогресс-2000", обществу с ограниченной ответственностью "Проектстрой-МСУ" (далее - общество "Проектстрой-МСУ") о признании недействительным (ничтожным) договора инвестирования в строительство от 19.12.2003, заключенного между обществами "Проектстрой-МСУ" и "Прогресс-2000", в редакции дополнительных соглашений от 10.11.2006 N 1, 23.04.2007 N 2, от 25.04.2007 N 3 и от 27.04.2007 N 4, в части приобретения обществом "Прогресс-2000" права собственности на нежилые помещения, расположенные во встроенно-пристроенных торговых помещениях на отметке - 5.30 общей площадью 122,4 кв.м (в т.ч. тепловой пункт, насосная), нежилых помещений цокольного этажа (камера силовых трансформаторов, помещения N 10-11, РУ-0,4 кВ, РУ-6 кВ) площадью 67,6 кв.м по адресу: г. Пермь, ул. Пушкина, д. 80, а также применении последствий недействительности части ничтожного договора инвестирования в строительство от 19.12.2003 в редакции вышеуказанных дополнительных соглашений в виде признания недействительной государственной регистрации права собственности за обществом "Прогресс-2000" на нежилые помещения, расположенные во встроенно-пристроенных торговых помещениях на отметке - 5.30 общей площадью 122,4 кв.м (помещение N 1 - тепловой пункт, помещение N 2 - насосная), нежилые помещения цокольного этажа площадью 67,6 кв.м (помещение N 9 - тамбур, помещения N 10-11 - камеры силовых трансформаторов, помещение N 12 - РУ-0,4 кВ, помещение N 13 - РУ-6 кВ) по адресу: г. Пермь, ул. Пушкина, д. 80. Товарищество "Пушкина, 80" также просило суд обязать общество "Прогресс-2000" передать товариществу "Пушкина, 80" в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда нежилые помещения, расположенные во встроенных торговых помещениях на отметке - 5.30 общей площадью 122,4 кв.м (помещение N 1 - тепловой пункт, помещение N 2 - насосная); нежилые помещения цокольного этажа на отметке -2.150 общей площадью 67,6 кв.м (помещение N 9 - тамбур, помещения N 19, 11 - камеры силовых трансформаторов, помещение N 12 - РУ-0,4 кВ, помещение N 13 - РУ-6 кВ), расположенные по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский р-н, ул. Пушкина, 80 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю.

Определением суда от 20.10.2008 на основании ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ответчика - общества "Проектстрой-МСУ" на его правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Роза".

Решением суда от 24.12.2008 (судья Гараева Н.Я.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2009 (судьи Дюкин В.Ю., Виноградова Л.Ф., Хаснуллина Т.Н.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Прогресс-2000" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции положений ст. 168, 218, 301, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что договор от 19.12.2003 относится к договорам подряда, и что истцом не указано, каким нормам, регулирующим договор подряда, спорный договор не соответствует. По мнению заявителя, доводы и правовое обоснование истца сводится к применению норм жилищного законодательства, однако данные нормы применяются к правоотношениям, указанным в ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, и не распространяются на правоотношения, возникшие из договоров подряда. Общество "Прогресс-2000" указывает на то, что в полном объеме выполнило все обязательства по спорному договору, вложив в строительство встроено-пристроенных торговых помещений, подземной автостоянки, трехкомнатной квартиры, оборудования 28635000 руб. Данные помещения были введены в эксплуатацию в июле 2007 года. Заявитель полагает, что у товарищества "Пушкина, 80" отсутствует право на обращение в суд с соответствующим иском.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 19.12.2003 между обществом "Проектстрой-МСУ" (инвестор) и обществом "Прогресс-2000" (дольщик) заключен договор об инвестировании в строительство.

В п. 2.1 данного договора стороны определили, что на момент заключения договора размер долевого участия дольщика составляет 22086500 руб., направляемых на строительство нежилых торгово-административных помещений, расположенных на первом, втором, третьем, четвертом этажах общей площадью 2705,8 кв.м, подземной автостоянки закрытого типа общей площадью 2425,68 кв.м, а также трехкомнатной квартиры N 77, расположенной на пятом этаже во втором подъезде общей площадью 105,2 кв.м, лестничных клеток, лестниц, лифтовых шахт, мусоропроводов, крыши и других мест общего пользования, наружных инженерных сооружений и коммуникаций, установку оборудования вне и внутри нежилого помещения.

Дополнительными соглашениями от 10.11.2006 N 1, от 23.04.2007 N 2, от 25.04.2007 N 3 и от 27.04.2007 N 4 к договору стороны внесли изменения в п. 2.1 договора, установив, что долевое участие дольщика определяется денежными средствами в размере 24035000 руб., направляемых на строительство нежилых помещений, расположенных во встроенно-пристроенных торговых помещениях на отметке - 5.30, общей площадью 122,4 кв.м, технических помещений, расположенных во встроенно-пристроенных торговых помещениях на отметке - 2.62, общей площадью 303,2 кв.м, цокольного этажа встроенно-пристроенных нежилых торговых помещений торгового центра общей площадью 865,8 кв.м, нежилых помещений цокольного этажа, площадью 67,6 кв.м, общая площадь всех помещений 1359 кв.м, долю 2785/3385 нежилых торговых помещений торгового центра, что эквивалентно 2785 кв.м, расположенных на первом, втором, третьем этажах, а также подземной автостоянки закрытого типа общей площадью 3910 кв.м с эксплуатируемой кровлей (замощением) общей площадью 2273,6 кв.м, а также трехкомнатной квартиры N 79, расположенной на пятом этаже во втором подъезде, общей площадью 105,2 кв.м (т. 2, л.д. 131-133).

Согласно справке от 27.06.2007 N 13/1 общество "Прогресс-2000" исполнило обязательства по оплате нежилых помещений на отметке - 5.30 общей площадью 122,4 кв.м, технических помещений на отметке - 2.62 общей площадью 303,2 кв.м, нежилых помещений цокольного этажа общей площадью 865,8 кв.м, нежилых помещений цокольного этажа площадью 67,6 кв.м, расположенных во встроенно-пристроенных торговых помещениях торгового центра по ул. Пушкина, 80 (т. 2, л.д. 119).

По акту приема-передачи от 28.06.2007 общество "Проектстрой-МСУ" передало указанные нежилые помещения обществу "Прогресс-2000" (т. 2, л.д. 138).

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.11.2007 внесена запись о регистрации права собственности общества "Прогресс-2000" на нежилое помещение общей площадью 1359 кв.м, литера А, на поэтажном плане N 1-2 отметка - 5,300, N 1-3 - отметка - 2.600, N 1-25 -цокольный этаж, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Пушкина, 80 (т. 1, л.д. 82).

На общем собрании собственников дома N 80 по ул. Пушкина принято решение о создании товарищества "Пушкина, 80" (выписка из протокола от 25.10.2007 N 1), о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 17.12.2007 внесена соответствующая запись (т. 1, л.д. 46).

Полагая, что указанные нежилые помещения не могли быть приобретены в собственность обществом "Прогресс-2000" по договору от 19.12.2003 в редакции дополнительных соглашений от 10.11.2006 N 1, от 23.04.2007 N 2, от 25.04.2007 N 3 и от 27.04.2007 N 4, поскольку относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество "Пушкина, 80" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил того, что оспариваемый договор по существу является договором подряда, приведенные истцом доводы о несоответствии данного договора положениям Жилищного кодекса Российской Федерации не могут рассматриваться в качестве оснований для признания ничтожными правоотношений, регулируемых нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции пришел к выводу о возможности самостоятельного функционирования и коммунального обслуживания жилого дома без использования спорных объектов, установив, что на момент введения жилого дома в эксплуатацию строительство этих объектов еще не осуществлялось, а техническая возможность энерго- и теплоснабжения жилой части дома иным способом, не используя для этого соответствующие помещения, имеется. Суд также признал недоказанным наличие у товарищества "Пушкина, 80" полномочий на участие в рассмотрении данного дела в качестве истца.

Отменяя решение суда и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что встроенно-пристроенные торговые и административные помещения кафе и подземная автостоянка закрытого типа не являются самостоятельными объектами по отношению к жилой части дома N 80 по ул. Пушкина и относятся к категории технических помещений. Инженерное оборудование, размещенное в данных помещениях в соответствии с их функциональным назначением, предназначено для обслуживания единого объекта - жилого дома со встроенно-пристроенными торговыми и административными помещениями, кафе и подземной автостоянкой закрытого типа по ул. Пушкина, 80.

Суд апелляционной инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу о том, что спорные помещения по своим техническим характеристикам и назначению являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме N 80 по ул. Пушкина и принадлежат им на праве общей долевой собственности (ст. 290, 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Поскольку спорное имущество, являясь объектом долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, не могло быть передано отдельно от права собственности на жилое (нежилое) помещение, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оно не могло являться предметом инвестиционной деятельности по договору от 19.12.2003 (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Учитывая, что договор от 19.12.2003, послуживший основанием для государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения общей площадью 1359 кв.м (литера А) за обществом "Прогресс-2000", признан недействительным в части передачи помещений, входящих в состав общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что произведенная на основании данного договора государственная регистрация перехода права собственности на эти помещения является недействительной.

Поскольку сделка, на основании которой общество "Прогресс-2000" получило в собственность спорные помещения, а также государственная регистрация права собственности на эти помещения являются недействительными, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил требование об истребовании спорных помещений из незаконного владения общества "Прогресс-2000".

Суд кассационной инстанции считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене.

Исходя из предмета и правового основания заявленных требований, истец должен был доказать несоответствие договоров долевого участия в строительстве требованиям закона.

Между тем правовые акты, невыполнение требований которых повлекло недействительность названных договоров, истцом указаны не были.

При этом ссылка товарищества "Пушкина, 80" на нарушение положений Жилищного кодекса Российской Федерации правомерно признана судом первой инстанции необоснованной, поскольку нормы названного Кодекса не устанавливают требования к форме и содержанию договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, поскольку договор от 19.12.2003 заключен до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный договор является смешанным договором, содержащим в себе условия, характерные для ряда договоров, в том числе договора подряда. Права и обязанности сторон в данном случае установлены условиями договора. К отношениям сторон также применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства сторон по спорному договору выполнены в полном объеме, включая финансирование работ обществом "Прогресс-2000" (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что встроенно-пристроенные торговые и административные помещения кафе и подземная автостоянка закрытого типа не являются самостоятельными объектами по отношению к жилой части дома N 80 по ул. Пушкина и относятся к категории технических помещений, противоречит материалам дела.

Как установлено судами, жилая часть дома (первая очередь строительства) введена в эксплуатацию на основании акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 14.12.2005.

Согласно проектно-сметной документации оспариваемые нежилые помещения и установка в них соответствующего оборудования не входили в состав строительства жилой части дома.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что на момент введения в эксплуатацию жилого дома N 80 по ул. Пушкина строительство спорных объектов не осуществлялось.

Доказательств финансирования строительства спорных помещений за счет средств собственников жилья не представлено.

Поскольку собственники жилых помещений зарегистрировали право собственности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что их обязанности по финансированию своей доли в строительстве дома на момент ввода 1-й очереди строительства в эксплуатацию были выполнены в полном объеме.

Учитывая, что ввод в эксплуатацию жилого дома свидетельствует о возможности его самостоятельного функционирования и коммунального обслуживания, а также принимая во внимание представленные доказательства (письма начальника Камских РЭС от 22.12.2008, ОАО "ТГК-9" от 23.12.2008 N 002-1196), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возможности самостоятельного функционирования и коммунального обслуживания жилого дома без использования спорных объектов.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о недоказанности того, что спорные помещения являются общим имуществом.

При таких обстоятельствах истцом не представлено доказательств несоответствия оспариваемых сделок закону и нормативным актам, следовательно, отсутствуют основания для признания недействительным спорного договора.

Кроме того, применяя последствие недействительности договора от 19.12.2003, заключенного между обществом "Проектстрой-МСУ" (инвестор) и обществом "Прогресс-2000" (дольщик), в виде признания недействительной государственной регистрации перехода права собственности на спорные помещения и принимая во внимание, что участниками договора инвестирования исполнены условия договора, в том числе со стороны дольщика - по финансированию и строительству спорных объектов, суд апелляционной инстанции в нарушение требований ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации фактически применил одностороннюю реституцию.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2009 по делу N А50-7341/2008-Г7 Арбитражного суда Пермского края отменить. Решение Арбитражного суда Пермского края от 24.12.2008 оставить в силе.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

Э.М. Маликова А.Ю. Смирнов