Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 апреля 2009 г. N Ф09-2200/09-С6 Суд отказал в признании ничтожными договоров купли-продажи объектов недвижимости и применении последствий недействительности сделок, поскольку при заключении оспариваемых договоров не нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный земельным законодательством, так как волеизъявление сторон договоров было направлено на отчуждение объектов недвижимости вместе с земельным участком; а также не нарушен запрет на распоряжение имуществом, поскольку наложенные на имущество аресты были отменены (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 21 апреля 2009 г. N Ф09-2200/09-С6

Дело N А60-17841/2008-С2

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Мындря Д.И., судей Семеновой З.Г., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сибирская угольная энергетическая компания" (далее - общество "Сибирская угольная энергетическая компания") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.10.2008 по делу N А60-17841/2008-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Общество "Сибирская угольная энергетическая компания" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к открытому акционерному обществу "Свердловская топливная компания" (далее - общество "Свердловская топливная компания"), обществу с ограниченной ответственностью "Креатив" (далее - общество "Креатив"), закрытому акционерному обществу "Топливный баланс" (далее - общество "Топливный баланс") о признании ничтожными договоров купли-продажи объектов недвижимости от 10.12.2007, 06.03.2008, 10.03.2008 и применении последствий недействительности сделок путем возложения на общество "Креатив" обязанности возвратить обществу "Свердловская топливная компания" соответствующие объекты недвижимости, восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о праве собственности общества "Свердловская топливная компания" на эти объекты; о признании недействительным договора аренды отдельно-стоящего строения (литер А), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сибирский тракт, д. 55, возложении на общество "Топливный баланс" обязанности возвратить обществу "Свердловская топливная компания" указанный объект недвижимости, а также о признании за обществом "Свердловская топливная компания" права собственности на отдельно-стоящее здание (литер Б) общей площадью 168 кв.м, кадастровый (условный) номер объекта 66:01/01:00:904:55:02, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сибирский тракт, д. 55, отдельно-стоящее здание административного назначения (литер А) общей площадью 353,3 кв.м, кадастровый (условный) номер объекта 66:01/01:00:904:55:00, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сибирский тракт, д. 55, часть здания производственного назначения литер Д-Д2 (помещения первого этажа N 1-8) общей площадью 595,4 кв.м, кадастровый (условный) номер объекта 66:01/01:00:904:55:01, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сибирский тракт, д. 55 (с учетом уточнений исковых требований в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 121-122).

Решением суда от 27.10.2008 (судья Биндер А.Г.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2009 (судьи Зеленина Т.Л., Карпова Т.Е., Панькова Г.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Сибирская угольная энергетическая компания" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что сделка купли-продажи земельного участка совершена в нарушение ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ), а договоры купли-продажи строений от 10.03.2008, 06.03.2008 являются недействительными, поскольку совершены в нарушение ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже объектов недвижимости нарушен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, удовлетворение иска о признании права собственности и регистрации права собственности за обществом "Свердловская топливная компания" возможно в интересах взыскателя по исполнительному производству.

Законность решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов кассационной жалобы (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Свердловская топливная компания" (продавец) и обществом "Креатив" заключен договор купли-продажи от 10.12.2007, согласно условиям которого общество "Свердловская топливная компания" обязалось передать в собственность общества "Креатив" земельный участок с кадастровым номером 66:41:0603013:0006 площадью 4070 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сибирский тракт, 55.

Между этими же сторонами заключены договоры купли-продажи от 06.03.2008 и от 10.03.2008, по условиям которых общество "Свердловская топливная компания" (продавец) обязалось передать в собственность общества "Креатив" (покупатель) объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сибирский тракт, 55: отдельно стоящее строение административного назначения, литер А общей площадью 353,30 кв.м, кадастровый номер 66:01/01:00:904:55:00, часть здания производственного назначения, литер Д-Д2 (помещения первого этажа N 1-8) общей площадью 595,40 кв.м, кадастровый номер 66:01/01:00:604:55:01, отдельно стоящее здание (литер Б) общей площадью 168 кв.м, кадастровый номер 66:01/01:00:604:55:02.

Общество "Сибирская угольная энергетическая компания", полагая, что указанные договоры являются ничтожными, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в рамках сводного исполнительного производства N 2256/18/05-С он является взыскателем, а общество "Свердловская топливная компания" - должником. Оспариваемые сделки заключены в период, когда на имущество, принадлежащее обществу "Свердловская топливная компания", судебным приставом-исполнителем был наложен арест, в частности, на отдельно-стоящее административное здание литера А, часть здания производственного назначения литеры Д, Д1, N 1-8 на плане первого этажа, отдельно-стоящее складское строение литера Б, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, Сибирский тракт, 55, а также на земельный участок, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, Сибирский тракт, 55, кадастровый номер 66:41:0603013:0006. Кроме того, договоры заключены в нарушение ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что при заключении оспариваемых договоров не нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку волеизъявление сторон договоров было направлено на отчуждение объектов недвижимости вместе с земельным участком; а также не нарушен запрет на распоряжение имуществом, поскольку наложенные на имущество аресты были отменены.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч. 4 ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости -ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования и других факторов.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 31.05.2007 наложен арест на земельный участок, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, Сибирский тракт, 55, кадастровый номер 66:41:0603013:0006.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 11.07.2008 постановление от 31.05.2007 отменено в связи с приобретением ранее обществом "Креатив" прав на расположенные на земельном участке объекты недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.07.2006 по делу N А60-39337/2006-С10, оставленным без изменения постановлениями Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2006 и Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21.02.2007, удовлетворены требования о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя от 20.10.2005 о наложении ареста на недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. Екатеринбург, Сибирский тракт, 55, в том числе на отдельно-стоящее административное здание литер А, часть здания производственного назначения литеры Д, Д1, номер 1-8 на плане первого этажа, отдельно-стоящее складское строение литер Б.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 22.01.2008 отменено постановление судебного пристава-исполнителя от 24.12.2004 о наложении ареста на недвижимое имущество находящееся по адресу: г. Екатеринбург, Сибирский тракт, 55, а именно: отдельно-стоящее строение административного назначения литер А, кадастровый номер 66:01/01:00:904:55:00, часть здания производственного назначения литер Д-Д2, кадастровый номер 66:01/01:00:904:55:01, здание кирпичного склада литер Б, склад-ангар литер В.

С учетом изложенного, выводы судов о том, что договоры купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2008 и 10.03.2008 не могут быть признаны недействительными ввиду противоречия ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ по обстоятельствам, положенным в основание их оспаривания, следует признать правомерными.

Из имеющегося в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права следует, что право собственности на земельный участок площадью 4070 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0303013:0006, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, Сибирский тракт, 55 зарегистрировано за обществом "Креатив" 04.08.2008.

В подп. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, предусмотренных данной нормой. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Судами с учетом имеющихся в деле доказательств, в том числе исходя из содержания договоров купли-продажи от 06.03.2008 и от 10.03.2008, а также принимая во внимание договор купли-продажи земельного участка от 10.12.2007, сделан вывод, что из материалов дела усматривается воля сторон на отчуждение как объектов недвижимости, так и земельного участка, занятого отчуждаемыми объектами, в связи с чем оснований для удовлетворения требований общества "Сибирская угольная энергетическая компания" о признании указанных договоров недействительными как противоречащих положениям ст. 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Указанный вывод сделан судами с учетом применения разъяснений, содержащихся в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Положения ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ, на которые в обоснование заявленных требований ссылается истец, вступили в силу с 01.02.2008. На момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 10.12.2007 действовал Федеральный закон от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве", нормами которого (ст. 51) установлены положения, аналогичные предусмотренным в ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ.

При этом судами рассмотрен и правомерно, с учетом установленных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, отклонен довод истца о том, что договор купли-продажи земельного участка от 10.12.2007 подлежит признанию недействительным в настоящем деле как заключенный в нарушение законодательства об исполнительном производстве.

Судом первой инстанции указано также, что из содержания оспариваемых договоров следует, что они являются возмездными сделками, обязательства по ним исполнены. Данный вывод в кассационной жалобе не оспорен.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им была дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки сделанных судами выводов у суда кассационной инстанций в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.10.2008 по делу N А60-17841/2008-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сибирская угольная энергетическая компания" - без удовлетворения.