Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 июля 2010 г. N Ф09-5882/10-С6 по делу N А07-20252/2009-Г-ЖМВ Суд удовлетворил требование о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества, поскольку при отчуждении здания, в котором находились арендуемые истцом помещения, не было учтено преимущественное право заинтересованного лица на приватизацию спорных объектов (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 28 июля 2010 г. N Ф09-5882/10-С6 по делу N А07-20252/2009-Г-ЖМВ

Дело N А07-20252/2009-Г-ЖМВ

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Купреенкова В.А., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Благовещенскому району и городу Благовещенску (далее - Комитет по управлению собственностью) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.01.2010 по делу N А07-20252/2009-Г-ЖМВ и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению собственностью - Шарин А.И. (доверенность от 26.07.2010);

Закрытого акционерного общества "Эколес" (далее - общество "Эколес") -Султанбекова А.Т. (доверенность от 14.01.2010 N 1).

Общество "Эколес" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Комитету по управлению собственностью и Гарипову Ильдару Раисовичу о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества от 12.11.2008 N 10, заключенного между ответчиками, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на Гарипова И.Р. обязанности возвратить в муниципальную собственность здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3, а на Комитет по управлению собственностью -возвратить Гарипову И.Р. денежные средства, уплаченные ранее во исполнение договора купли-продажи муниципального имущества от 12.11.200 N 10.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.01.2010 (судья Журавлева М.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2010 (судьи Карпачева М.И., Баканов В.В., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет по управлению собственностью просит судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение судами положений ст. Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ). Как полагает заявитель, у судов не имелось оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку общество "Эколес" злоупотребило своим правом на судебную защиту и преследовало цель причинить вред ответчику. По мнению Комитета по управлению собственностью, злоупотребление правом со стороны истца выразилось в том, что он, являясь арендатором части здания, обратился с иском о признании недействительным договора купли-продажи всего здания, не требуя перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Как установлено судами, решением Совета муниципального района Благовещенский район от 26.10.2006 N 188 утвержден прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан на 2007 год (т. 1, л. д. 104). Согласно разделу 2 указанного прогнозного плана (программы) приватизации) в перечень подлежащий в 2007 году объектов включено в том числе производственное двухэтажное панельное здание общей площадью 2 842,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3.

Решением Совета муниципального района Благовещенский район от 19.12.2007 N 355-127 установлено, что муниципальное имущество, рекомендованное к приватизации на 2007 год, может быть приватизировано в 2008 году.

На основании постановления администрации от 11.07.2008 N 1404 здание по ул. Шоссейной, 3/3 в г. Благовещенске было выставлено на продажу посредством аукционных торгов, объявление об аукционе было опубликовано в районной газете. По причине отсутствия участников аукцион не состоялся и 04.09.2008 на основании постановления администрации от 28.08.2008 N 1718 спорное здание было выставлено на продажу посредством публичного предложения, о чем также была публикация в районной газете.

В соответствии с постановлением администрации от 28.08.2008 N 1718 в целях реализации прогнозного плана приватизации муниципального имущества на продажу посредством публичного предложения здание было выставлено двумя лотами: лот N 1 - 38/100 долей в праве собственности на производственное здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3, литера А, доп: двухэтажное строение общей площадью 1083,8 кв. м; лот N 2 - 62/100 долей в праве собственности на производственное здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3, литера А, доп: четырехэтажное строение общей площадью 1759,1 кв. м (т. 1, л. д. 23, 24).

Гариповым И.Р. 12.11.2008 были поданы заявки, на основании которых между ним и Комитетом по управлению собственностью заключен договор купли-продажи 12.11.2008 N 10, предметом которого определено имущество: лот N 1 - 38/100 долей в праве собственности на производственное здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3, литера А, доп: двухэтажное строение общей площадью 1083,8 кв. м; лот N 2 - 62/100 долей в праве собственности на производственное здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3, литера А, доп: четырехэтажное строение общей площадью 1759,1 кв.м, - итого общей площадью 2842,9 кв. м (т. 1, л. д. 14-19).

Право собственности Гарипова И.Р. на указанное производственное здание площадью 2 842,9 кв. м зарегистрировано 26.12.2008, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации 02-04-03/014/2008-582 (т. 1, л. д. 44).

Общество "Эколес", полагая, что приватизация указанного здания произведена с нарушением положений Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с названным иском. В обоснование своей заинтересованности в признании сделки недействительной истец ссылался на то, что он является субъектом среднего предпринимательства и им более трех лет арендуются помещения, находящиеся в здании, которое было продано Гарипову И.Р. По мнению общества "Эколес", поскольку постановление администрации от 28.08.2008 N 1718, на основании которого здание было выставлено на продажу посредством публичного предложения, было принято после 05.08.2008 (даты вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ), орган местного самоуправления при осуществлении продажи указанного здания должен был руководствоваться нормами данного Закона и предложить арендатору реализовать его преимущественное право на выкуп арендуемого им помещения.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации муниципального имущества.

Порядок приватизации муниципального имущества установлен Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Как следует из п. 5 ст. 3 названного Закона (введен Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ), особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 1 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вступившего в силу 05.08.2008, указанный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Нормы Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134).

В соответствии со ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 названной статьи;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.07.2009 по делу N А07-3826/2009 (т. 1, л. д. 25 - 33) установлено, что общество "Эколес" является субъектом среднего предпринимательства в соответствии с критериями, определенными в ст. 4 Федерального Закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и на основании договоров о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 25.03.2005 N 24, от 27.04.2007 N 24-1, от 27.04.2007 N 24-1А, от 02.04.2008 N 24-1Аа более трех лет является арендатором объекта муниципальной собственности - помещений общей площадью 114,6 кв. м, расположенных в здании, находящемся по адресу: Республика Башкортостан, г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3.

Этим же судебным актом, в рамках которого рассматривался иск общества "Эколес" к Комитету по управлению собственностью и Гарипову И.Р. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, установлено, что общество "Эколес" формально соответствует критериям, установленным ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (т. 1, л. д. 31).

Таким образом, учитывая положения ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды правомерно исходили из того, что данное обстоятельство (наличие у истца преимущественного права на выкуп арендуемых им помещений) является установленным и не нуждается в повторном доказывании при рассмотрении спора по данному делу.

При рассмотрении спора по настоящему делу судами также установлено, что согласно данным технического учета арендуемое обществом "Эколес" помещение является обособленным объектом.

Судами также установлено, что решение об условии приватизации муниципального имущества - производственного здания, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3 (литера А), частью которого является помещение, арендуемое обществом "Эколес", было принято путем принятия уполномоченным органом постановления от 28.08.2008 N 1718, то есть после вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Договор купли-продажи данного здания был заключен с Гариповым И.Р. также после вступления в силу названного Закона.

Принимая во внимание вышеизложенное, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что при отчуждении указанного имущества следовало соблюдать требования Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу ч. 1, 2 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным ст. 3 данного Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст. 3 названного Закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества, а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В то же время судами установлено, что при отчуждении здания, в котором находились арендуемые истцом помещения, вышеуказанные требования Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Комитетом по управлению собственностью не соблюдены и преимущественное право общество "Эколес" на приватизацию арендуемых им помещений учтено не было.

При таких обстоятельствах исковые требования общества "Эколес" правомерно удовлетворены судами.

Довод заявителя о том, что истцу на основании ч. 2 ст. 6 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следовало потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке, а не заявлять иск о признании сделки недействительной, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку арендуемое истцом помещение не являлось предметом оспариваемой истцом сделки.

Довод Комитет по управлению собственностью о том, что общество "Эколес" не является субъектом, к которому подлежат применению положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, подлежит отклонению как противоречащий материалам дела.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных положениями ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.01.2010 по делу N А07-20252/2009-Г-ЖМВ и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Благовещенскому району и городу Благовещенску - без удовлетворения.