Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 апреля 2009 г. N Ф09-2450/09-С6 Поскольку условиями договора аренды предусмотрено досрочное расторжение договора при недостижении сторонами согласия об изменении арендной платы, общество обращалось к ответчику с предложением об ее изменении, которое последним отклонено, суд обосновано удовлетворил требования о расторжении договора аренды, а также выселил ответчика из занимаемых им нежилых помещений (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 28 апреля 2009 г. N Ф09-2450/09-С6

Дело N А76-18194/2008-12-552

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Смирнова А.Ю., судей Семеновой З.Г., Сулейменовой Т.В,,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медико-профилактический центр" (далее - общество "Медико-профилактический центр") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2009 по делу N А76-18194/2008-12-552 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Медико-профилактический центр" - Целых А.П. (доверенность от 05.03.2009), Кротков Д.В. (доверенность от 22.10.2008);

открытого акционерного общества "Уральская кузница" (далее - общество "Уральская кузница") - Кудрякова Н.В. (доверенность от 20.08.2008), Линенко С.С. (доверенность от 25.02.2009).

Общество "Уральская кузница" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Медико-профилактический центр", Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - регистрационная служба) о расторжении договора аренды имущества с последующим правом выкупа от 14.05.2007 N 07/0355, выселении общества "Медико-профилактический центр" из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Чебаркуль, ул. Мира, Д.20-А и д. 34-А, передачи данных нежилых помещений по акту приема-передачи истцу, а также о погашении записи о государственной регистрации договора аренды (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке, установленном ст. 49 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 30.12.2008 (судья Бахарева Е.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2009 (судьи Соколова Т.В., Баканов В.В., Ермолаева Л.П.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены частично. Договор аренды от 14.05.2007 N 07/0355 расторгнут. Общество "Медико-профилактический центр" выселено из нежилого двухэтажного здания - медсанчасть, общей площадью 661 кв.м, расположенного по адресу: г. Чебаркуль, ул. Мира, д. 20а и из нежилых помещений (присторой к жилому дому) согласно поэтажному плану: 1-й этаж с 1 по 21, подвал с 1 по 3, общей площадью 230,7 кв.м, расположенных по адресу: г. Чебаркуль, ул. Мира, д. 34а. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Медико-профилактический центр" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом п. 1 ст. 420, п. 2 ст. 424, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 435, п. 3 ст. 614, п. 2 ст. 619, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что действия истца не соответствуют установленному соглашению сторон порядку и условиям изменения арендной платы. По мнению заявителя, размер арендной платы возможно изменить только при изменении тарифов на энергоресурсы, из-за роста цен, инфляции, изменении балансовой стоимости объектов, в случае капитального ремонта (не чаще одного раза в год), в связи с чем для применения п. 5.2 спорного договора о досрочном расторжении договора необходимо документальное обоснование названных обстоятельств и отказ другой стороны от согласования изменения арендной платы. Заявитель считает, что существующий размер арендной платы не является чрезмерно заниженным, вывод суда апелляционной инстанции о чрезмерной заниженности арендной платы не подтверждается материалами дела. Общество "Медико-профилактический центр" указывает, что уведомление о досрочном расторжении договора аренды не содержит предложения об изменении арендной платы. Кроме того, заявитель считает, что истцом нарушен принцип добросовестности в осуществлении гражданских прав, в связи с чем при рассмотрении настоящего дела подлежит применению ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Уральская кузница" просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Уральская кузница" (арендодатель) и обществом "Медико-профилактический центр" (арендатор) заключен договор аренды с последующим выкупом от 14.05.2007 N 07/0355, согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, а арендатор - принять, оплачивать пользование и возвратить в надлежащем состоянии объекты недвижимого имущества: нежилое двухэтажное здание - медсанчасть общей площадью 661 кв.м, расположенное по адресу: г. Чебаркуль, ул. Мира, д. 20 а, и нежилое помещение - пристрой к жилому дому (лечебное стоматологическое отделение медсанчасти, на поэтажном плане 1 этаж - с 1 по 21, подвал с 1 по 3) общей площадью 230 кв.м, расположенное по адресу: г. Чебаркуль, ул. Мира, д. 34 а, для осуществления медицинской деятельности. Имущество предоставляется в аренду сроком до 14.05.2011.

Согласно п. 3.1 договора арендная плата за пользование имуществом составляет 30000 руб., в том числе за нежилое двухэтажное здание - медсанчасть: 20000 руб., за нежилое помещение - стоматологическое отделение медсанчасти: 10000 руб.

На основании п. 3.2 договора размер арендной платы изменяется в случае: при изменении тарифов на энергоресурсы; из-за роста цен, инфляции, изменения балансовой стоимости объектов, в случае проведения капитального ремонта (не чаще одного раза в год). Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением сторон.

Арендная плата вносится на расчетный счет арендодателя в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным (п. 3.3 договора).

В соответствии с п. 3.6 договора выкупная стоимость здания составляет 1922000 руб., нежилого помещения - 1056000 руб. Арендная плата в стоимость выкупа не включается, платежи в счет выкупной стоимости перечисляются в сроки, установленные для внесения арендной платы в размере 1/48 от выкупной стоимости (п. 3.7 договора).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в частности, при неоплате арендной платы по истечению 60 дней с момента установленного п. 3.3 договора, при недостижении сторонами согласия об изменении размера арендной платы.

Государственная регистрация договора аренды от 14.05.2007 N 07/0355 и дополнительного соглашения к нему произведены 15.06.2007 и 04.09.2007.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 14.05.2007.

Между этими же сторонами подписано дополнительное соглашение от 14.05.2007 к названному договору аренды, согласно которому арендная плата начисляется с момента получения арендатором лицензии на право осуществления медицинской деятельности. До получения лицензии обязанности по эксплуатационно-техническому обслуживанию арендуемого имущества несет арендодатель.

Общество "Уральская кузница" направило обществу "Медико-профилактический центр" дополнительное соглашение от 23.05.2008 к договору аренды от 14.05.2007 N 07/0355, согласно которому арендная плата за нежилое здание - медсанчасть и нежилое помещение - стоматологическое отделение медсанчасти увеличена до 1 052 206 руб. в месяц.

Письмом от 02.06.2008 общество "Медико-профилактический центр", ссылаясь на необоснованное увеличение арендной платы, отказалось от подписания данного дополнительного соглашения.

Полагая, что неподписание обществом "Медико-профилактический центр" названного дополнительного соглашения является в соответствии с п. 5.2 договора аренды от 14.05.2007 N 07/0355 основанием для его досрочного расторжения, а также ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы, общество "Уральская кузница" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что обществом "Уральская кузница" не доказан факт ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, поскольку арендная плата вносилась истцом в соответствии с условиями договора аренды от 14.05.2007 N 07/0355 и дополнительного соглашения к нему от 14.05.2007 с момента получения арендатором лицензии на право осуществления медицинской деятельности, с 24.10.2007, а оснований для расторжения договора в связи с несоглосованием сторонами условий об изменении арендной платы не имеется, так как увеличение размера арендной платы возможно пропорционально росту уровня инфляции в разумных пределах.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением условий договора, поскольку обязательства по внесению арендной платы исполнялись арендатором надлежащим образом.

Вместе с тем, отменяя решение суда и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции принял во внимание следующее.

В соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Оценив и исследовав, имеющиеся в деле доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что изменение размера арендной платы связано с необходимостью ее приведения в соответствие со среднерыночными ценами в регионе.

Проанализировав условия договора аренды о размере арендной платы, об основаниях и порядке изменения размера арендной платы, суд пришел к выводу, что названное изменение размера арендной платы соответствует условиям договора аренды.

При таких обстоятельствах, поскольку условиями договора аренды предусмотрено досрочное расторжение договора при недостижении сторонами согласия об изменении арендной платы, общество "Уральская кузница" обращалось к обществу "Медико-профилактический центр" с предложением об ее изменении, которое последним отклонено, суд апелляционной инстанции обосновано удовлетворил требования о расторжении договора аренды от 14.05.2007 N 07/0355, а также в силу п. 1. ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации выселил ответчика из занимаемых им нежилых помещений.

В связи с тем, что постановление суда апелляционной инстанции в части требований общества "Уральская кузница" к регистрационной службе о погашении записи о государственной регистрации договора аренды заявителем не обжалуется, законность выводов судов в этой части судом кассационной инстанции не проверяется (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя о том, что существующий размер арендной платы не является чрезмерно заниженным, а также о том, что для применения п. 5.2 спорного договора о досрочном расторжении договора необходимо документальное обоснование названных обстоятельств и отказ другой стороны от согласования изменения арендной платы, направлены на переоценку проанализированных апелляционным судом доказательств и сделанных на их основе выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доказательств, подтверждающих иной размер арендной платы цен в регионе, ответчиком в материалы дела не представлено.

Довод заявителя о наличии оснований для отказа в иске в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принят, поскольку факт злоупотребления правом со стороны истца судом апелляционной инстанции не установлен.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены обжалуемого судебного акта (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 03.04.2009 на основании ходатайства общества "Медико-профилактический центр" исполнение Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2009 по делу N А76-18194/2008-12-552 Арбитражного суда Челябинской области было приостановлено до окончания производства в суде кассационной инстанции.

В связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения указанного судебного акта следует отменить.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2009 по делу N А76-18194/2008-12-552 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медико-профилактический центр" - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2009 по делу N А76-18194/2008-12-552 Арбитражного суда Челябинской области.