Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 мая 2009 г. N Ф09-2861/09-С6 Суд признал недействительными торги по продаже лота - права на заключение договора аренды земельного участка под проектирование и строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания населения и подземной автостоянкой, поскольку ответчиками не доказан факт формирования в установленном законом порядке спорных земельных участков, не опровергнуты доводы истца о том, что при осуществлении работ по формированию данных земельных участков процедуры межевания и согласования границ участков со смежными землепользователями не проводились (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 13 мая 2009 г. N Ф09-2861/09-С6

Дело N А07-10167/2008-Г-МИТ

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 июля 2009 г. N 8085/09 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Смирнова А.Ю., судей Купреенкова В.А., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании жалобу специализированного муниципального учреждения "Центр недвижимости" (далее - учреждение "Центр недвижимости") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2008 по делу N А07-10167/2008-Г-МИТ.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Производственно-хозяйственный комплекс "Меркурий" (далее - общество "ПХК "Меркурий") -Манаков Н.Р. (доверенность от 14.05.2008);

учреждения "Центр недвижимости" - Нуркаев А.И. (доверенность от 27.10.2008 N 1409);

администрации городского округа "Город Уфа" (далее - администрация) -Нуркаев А.И. (доверенность от 16.03.2009 N 1/659-13).

Общество "ПХК "Меркурий" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации, учреждению "Центр недвижимости" о признании недействительными торгов по продаже лота N 3 "Права на заключение договора аренды земельного участка под проектирование и строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания населения и подземной автостоянкой", проведенных 16.03.2007, а также договоров аренды земельного участка от 22.06.2007 N 15/т-07, 16/т-07, о применении последствий недействительности ничтожных сделок (с учетом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости "Роснедвижимость".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2008 (судья Мавлютов И.Т.) признаны недействительными торги по продаже лота N 3 "Права на заключение договора аренды земельного участка под проектирование и строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания населения и подземной автостоянкой", проведенные 16.03.2007, а также договоры аренды земельного участка от 22.06.2007 N 15/т-07, 16/т-07. На стороны возложена обязанность возвратить друг другу все полученное по недействительным сделкам.

В порядке апелляционного производства решение суда первой инстанции не пересматривалось.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, учреждение "Центр недвижимости" просит обжалуемый судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что им выполнены требования к порядку организации и проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды, установленные в ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно: произведен кадастровый учет земельных участков, выставленных на торги; получены технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение. Учреждение "Центр недвижимости" отмечает, что общество "ПХК "Меркурий" при подаче документов для участия в торгах было ознакомлено с условиями продажи, правовым положением, состоянием объекта и т. д., что подтверждено заявлением об ознакомлении.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, постановлением главы администрации от 26.09.2006 N 4780 на торги выставлено право на заключение договора аренды земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания населения и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Центральная (пересечение ул. Правды и ул. Дагестанской), утверждены условия проведения торгов (приложение N 1 к постановлению), обязанности по проведению торгов возложены на учреждение "Центр недвижимости" (т. 1, л.д. 23, 24).

Постановлением главы администрации от 16.10.2006 N 5171 в приложение N 1 к постановлению от 26.09.2006 N 4780 внесены изменения, касающиеся размера указанного земельного участка, - 1542 кв.м (т. 1, л.д. 25).

Постановлением главы администрации от 24.10.2006 N 5274 утвержден проект границ по разделению земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 03 37:0054 на земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:05 03 37:0054 (А) и 02:55:05 03 37:0054 (Б), земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 03 40:0025 на земельные участки 02:55:05 03 40:0025 (А) и 02:55:05 03 40:0025 (Б). Земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:05 03 37:0054 (Б), 02:55:05 03 40:0025 (Б) площадью 1542 кв.м и 1595 кв.м соответственно расположены по адресу: г. Уфа, ул. Центральная (пересечение ул. Дагестанской и ул. Правды). На учреждение "Центр недвижимости" возложена обязанность по постановке вновь образованных земельных участков на государственный кадастровый учет (т. 1, л.д. 26).

Постановлением главы администрации от 29.11.2006 N 5978 внесены изменения в приложение N 1 к постановлению от 26.09.2006 N 4780, в частности в отношении площади земельного участка, предоставляемого в аренду по результатам торгов, - с 1425 кв.м на 3137 кв.м (т. 1, л.д. 27).

Учреждением "Центр недвижимости" в газете "Вечерняя Уфа" от 10.02.2007 N 27 опубликовано информационное сообщение о предстоящих торгах по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, в частности, лот N 3 предусматривал продажу права на заключение договора аренды земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания населения и подземной автостоянкой по адресу: г. Уфа, Демский р-н, ул. Центральная (пересечение ул. Дагестанской и ул. Правды), кадастровые номера земельных участков 02:55:05 03 40:0027, 02:55 03 37:0055.

Победителем по результатам торгов по продаже лота N 3, проведенных 16.03.2007 учреждением "Центр недвижимости", признано общество "ПХК "Меркурий" (протокол N 2; т. 1, л.д. 28).

Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации (арендодатель) и обществом "ПХК "Меркурий" (арендатор) 22.06.2007 подписаны договоры N 15/т-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 03 37:0055 площадью 1542 кв.м, N 16/т-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 03 40:0027 площадью 1595 кв.м (т. 1, л.д. 11-21).

Общество "ПХК "Меркурий", ссылаясь на то, что земельные участки не отвечают заявленным на торгах условиям, в частности, в связи с высоким уровнем грунтовых вод, что делает невозможным размещение на данном земельном участке жилого дома площадью 5000 кв.м, проектирование и строительство подземной автостоянки, а также на невозможность подачи электрической и тепловой энергии на объект капитального строительства, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском. Общество "ПХК "Меркурий" также указывало на то, что после внесения постановлением главы администрации от 29.11.2006 N 5978 изменений в приложение N 1 к постановлению от 26.09.2006 N 4780 относительно площади подлежащего передаче истцу в аренду единого земельного участка площадью 3137 кв.м формирование нового земельного участка не осуществлено, его границы в натуре не определялись, процедуры межевания и согласования границ со смежными землепользователями не проводились.

Согласно п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В силу подп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: проведение работ по формированию земельного участка, подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов; публикация сообщения о проведении торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Суд первой инстанции, оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства и заявленные доводы, пришел к правильному выводу о том, что ответчиками не доказан факт формирования в установленном законом порядке земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:05 03 40:0025 и 02:55:05 03 37:0055, в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрацией либо учреждением "Центр недвижимости" не опровергнуты доводы истца о том, что при осуществлении работ по формированию данных земельных участков процедуры межевания и согласования границ участков со смежными землепользователями не проводились, материалы землеустроительного дела указанных земельных участков не представлены.

Таким образом, судом установлено, что в нарушение ст. 30, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации на торги выставлено право аренды земельных участков, не сформированных в установленном законом порядке.

Суд первой инстанции, кроме того, установил, что отсутствует техническая возможность подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. В связи с высоким уровнем грунтовых вод на указанных земельных участках невозможно размещение жилого дома площадью 5000 кв.м (только площадью 3800 кв.м), а также проектирование и строительство подземной автостоянки. Данные обстоятельства ответчиками не были оспорены.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о нарушении условий проведенных торгов и порядка их организации, установленных в п. 1 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и обоснованно признал недействительными торги, проведенные 16.03.2007, по продаже лота N 3.

В силу п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом установленных обстоятельств дела и приведенных норм права суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования общества "ПХК "Меркурий", признал недействительными договоры аренды от 22.06.2007 N 15/т-07, 16/т-07 и применил последствия недействительности сделок.

Доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом первой инстанции на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2008 по делу N А07-10167/2008-Г-МИТ оставить без изменения, кассационную жалобу специализированного муниципального учреждения "Центр недвижимости" - без удовлетворения.