Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 мая 2009 г. N Ф09-2776/09-С6 Дело о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не дал оценку тому обстоятельству, что пункт договора аренды, в котором установлен размер арендной платы, содержит ссылку на приложение к договору, в котором содержится механизм определения арендной платы, не исследовал вопроса о том, является ли изменение размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом в связи с принятием соответствующего нормативного акта муниципального образования обычной практикой взаимоотношений арендодателя и арендатора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 7 мая 2009 г. N Ф09-2776/09-С6

Дело N А76-8600/2008-6-423

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Смирнова А.Ю., КупреенковаВ.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района (далее -Комитет) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 по делу N А76-8600/2008-6-423 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Васильеву Николаю Яковлевичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени в общей сумме 127748 руб. 47 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.11.2008 (судья Костарева И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 (судьи Пивоварова Л.В., Соколова Т.В., Баканов В.В.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, Комитет просит постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 614, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель считает, что необходимость заключения соглашения о внесении изменений в договор об установлении нового размера арендной платы отсутствовала, поскольку арендная плата подлежит обязательному для обеих сторон изменению в случае принятия нормативно-правовых актов муниципального образования, изменяющих порядок платы за аренду муниципального имущества. Кроме того, заявитель указывает, что гражданским законодательством не предусмотрена обязательная государственная регистрация соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что нежилое помещение - магазин общей площадью 1261,1 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, Ашинский район, г. Аша, ул. Ленина, д. 43, находится в собственности муниципального образования Ашинское городское поселение Ашинского муниципального района Челябинской области.

Между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Васильевым Н.Я. (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2005 N 8/05, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 622,5 кв.м, расположенное по адресу: Челябинская область, Ашинский район, г. Аша, ул. Ленина, д. 43, на 1-м этаже жилого пятиэтажного дома (л.д. 8-9).

Указанное помещение передано предпринимателю Васильеву Н.Я. по акту приема-передачи от 01.01.2005 (л.д. 10). Договор аренды от 01.01.2005 N 8/05 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок действия договора определен сторонами на 5 лет (п. 7.1 договора).

Согласно п. 4.1 договора арендная плата за арендуемое имущество составляет 32123 руб. 52 коп. (приложение N 2).

В материалы дела представлены соглашения о внесении изменений в договор аренды от 01.01.2005 N 8/05, подписанные Комитетом и предпринимателем Васильевым Н.Я.

Из соглашения от 11.05.2006 следует, что в связи со вступлением в действие с 01.07.2006 решения Собрания депутатов Ашинского муниципального района от 26.04.2006 N 55 "Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда Ашинского муниципального района и Методики расчета платы за арендуемое недвижимое имущество, находящееся в собственности Ашинского муниципального района" арендная плата установлена в сумме 77812 руб. 50 коп. в месяц (л.д. 14).

Соглашением от 16.10.2006 площадь арендуемого помещения увеличена с 655,5 кв.м до 669,9 кв.м, арендная плата установлена в сумме 83737 руб. 50 коп. (л.д. 16).

Из соглашения от 01.11.2006 следует, что изменен предмет аренды, арендатор принимает в пользование нежилое встроенное помещение общей площадью 489,7 кв.м, расположенное по адресу: Челябинская область, Ашинский район, г. Аша, ул. Ленина, д. 43, в нежилом помещении - магазин общей площадью 1345,4 кв.м, арендная плата установлена в сумме 45909 руб. 38 коп. (л.д. 50).

Полагая, что предприниматель Васильев Н.Я. ненадлежащим образом выполняет условия договора аренды по внесению арендной платы, Комитет обратился с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу об отсутствии у предпринимателя Васильева Н.Я. задолженности по арендной плате и, соответственно, оснований для взыскания пени. При этом суды исходили из того, что соглашения об изменении размера арендной платы, на которые ссылался истец в обоснование своих требований, являются незаключенными, поскольку не прошли государственную регистрацию. Данные выводы судами обоснованы положениями п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод истца о том, что изменение размера арендной платы произошло в связи с принятием соответствующего нормативного правого акта муниципального образования и поэтому не является изменением условий договора, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, отклонен судом апелляционной инстанции. При этом суд указал, что из буквального содержания п. 4 договора аренды следует, что арендная плата установлена в виде фиксированного платежа. Условия о порядке (механизме) исчисления арендной платы в спорном договоре отсутствуют. Условие о возможности одностороннего изменения условий договора о размере арендной платы арендодателем, содержащееся в п. 4.2 договора, суд, руководствуясь ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитал несогласованным. В договоре отсутствует условие об изменении размера арендной платы в зависимости от принятия нормативного правового акта муниципального образования.

Выводы судов об отсутствии у предпринимателя Васильева Н.Я. задолженности по арендной плате основаны на неправильном применении норм права, неполном исследовании значимых для дела обстоятельств.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из содержания данной нормы следует, что при толковании условий договора принимается во внимание не только буквальное содержание условия договора, но и другие обстоятельства.

В п. 4.2 договора аренды стороны предусмотрели возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке по обоснованным мотивам размера арендной платы. В случае отказа арендатора от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению.

В обоснование довода об увеличении размера арендной платы истец указал на принятие нормативного правового акта муниципального образования, регулирующего вопросы предоставления муниципального имущества в аренду и установления размера арендной платы. Указание на изменение размера арендной платы в связи с принятием такого акта содержится в дополнительном соглашении от 11.05.2006.

Делая вывод о несогласованности сторонами данного условия (п. 4.2), суд апелляционной инстанции не дал его надлежащего толкования с учетом иных обстоятельств, предусмотренных ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, суд не дал оценку тому обстоятельству, что п. 4.1 договора, в котором установлен размер арендной платы, содержит ссылку на приложение N 2 к договору, в котором содержится механизм определения арендной платы. Не исследовал вопроса о том, является ли изменение размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом в связи с принятием соответствующего нормативного акта муниципального образования обычной практикой взаимоотношений арендодателя и арендатора, не оценил в связи с этим обоснование арендодателем изменения размера арендной платы, не изучил последующее поведение сторон после подписания дополнительного соглашения от 11.05.2006. Кроме того, п. 4.2 договора аренды предусмотрена возможность отказа арендатора от изменения арендной платы и последствия такого отказа -досрочное расторжение договора. В этой связи судом не исследован вопрос о цели подписания дополнительного соглашения от 11.05.2006, т.е. является ли оно соглашением сторон об изменении условий договора в порядке, предусмотренном ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо сторонами избран способ уведомления арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы и одновременного выражения его согласия.

Данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного рассмотрения спора, поскольку изменение размера арендной платы во исполнение условий договора не требует заключения дополнительного соглашения, а подписанное в связи с этим дополнительное соглашение - государственной регистрации.

Вместе с тем суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений, которыми предусмотрено изменение условия об объекте аренды и изменение в связи с данным обстоятельством размера арендной платы. В указанной части выводы судов соответствуют требованиям, установленным п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку судами обеих инстанций не исследованы все значимые для дела обстоятельства, судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки и рассмотреть спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.11.2008 по делу N А76-8600/2008-6-423 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.