Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 июня 2009 г. N Ф09-3791/09-С6 Судом правомерно отказано в удовлетворении встречного иска предпринимателя о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку сметы и акты выполненных работ, а также доказательства согласования с обществом - собственником объекта недвижимого имущества - работ, выполненных предпринимателем по улучшению спорного объекта недвижимости, в материалах дела отсутствуют (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 10 июня 2009 г. N Ф09-3791/09-С6

Дело N А60-25765/2008-С3

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Мындря Д.И., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Бутто Владимира Николаевича на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.01.2009 по делу N А60-25765/2008-С3 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2009 по указанному делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя - Захарова О.А. (доверенность от 20.11.2008);

открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (далее -общество) - Ахметшин П.Р. (доверенность от 12.11.2008).

Негосударственное учреждение здравоохранения "Дорожная больница на станции Свердловск-Пассажирский открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (далее - учреждение) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 21.08.2006 N НЮ-3464 за период с октября 2006 года по май 2008 года в сумме 658427 руб. 84 коп., задолженности за оказанные коммунальные услуги за тот же период в сумме 1012986 руб. 75 коп., обязании возвратить отдельно стоящее строение с пристроями площадью 819,6 кв.м, литера А, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинистов, д. 5 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 4, л.д. 126, 127).

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Свердловской области со встречным иском к учреждению о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 4000000 руб. (с учетом уточнения встречных исковых требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 4, л.д. 45).

Определением суда от 11.12.2008 встречное исковое заявление принято к производству.

Определением суда от 11.12.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество.

Решением суда от 20.01.2009 (судья Полуяктов А.С.) иск удовлетворен частично. С предпринимателя в пользу учреждения взыскано 452489 руб. 22 коп. основного долга. На предпринимателя возложена обязанность возвратить учреждению спорное отдельно стоящее строение с пристроями. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2009 (судьи Панькова Г.Л., Карпова Т.Е., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель просит судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что расходы по оплате коммунальных услуг включены в арендную плату. По мнению заявителя несогласование создания неотделимых улучшений арендованного имущества и возмещения расходов на их создание противоречат условиям п. 3.2.5, 3.2.7, 5.2, 10.3, 10.6 и приложения N 2 к спорному договору.

При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом (собственник), учреждением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 21.08.2006 N НЮ-3464, согласно которому предпринимателю во временное владение и пользование передано отдельно стоящее строение с пристроями площадью 819,6 кв.м, литера А, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинистов, д. 5. В соответствии с п. 5.1 данного договора величина арендной платы определяется в приложении N 2 к указанному договору. Приложением N 2 к спорному договору установлена арендная плата в сумме 200195 руб. 49 коп. в месяц.

Согласно п. 5.2 договора аренды от 21.08.2006 N НЮ-3464 внесение арендной платы и возмещение коммунальных услуг производится ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за отчетным месяца. Пунктом 3.2.2 данного договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в установленный срок, а п. 3.2.5 - возмещать коммунальные услуги в соответствии с приложением N 2 к указанному договору.

Государственная регистрация спорного договора аренды произведена 02.10.2006, запись о регистрации N 66-66-01/296/2006-373.

Объект недвижимого имущества передан предпринимателю по акту приема-передачи от 03.10.2006.

Поскольку предприниматель не вносил арендные платежи и платежи в возмещение расходов по оплате коммунальных услуг в размере и в сроки, предусмотренные договором аренды недвижимого имущества от 21.08.2006 N НЮ-3464, учреждение обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Предприниматель, ссылаясь на создание неотделимых улучшений и полагая, что указанным договором аренды предусмотрено возмещение их стоимости, а производство неотделимых улучшений в арендованном имуществе согласовано им с арендодателем, обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с учреждения их стоимости.

Частично удовлетворяя исковые требования учреждения, суды исходили из следующего.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При толковании условий договора аренды недвижимого имущества от 21.08.2006 N НЮ-3464 в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно п. 3.2.5, 5.2 и п. 10.5 о возникновении обязательства по возмещению коммунальных услуг, суды пришли к выводу о невключении в размер арендной платы стоимости коммунальных услуг.

Судами установлено, что поскольку предпринимателем не были произведены в полном объеме платежи за предоставленный по акту приема-передачи от 03.10.2006 спорный объект недвижимого имущества, с указанной даты подлежит взысканию арендная плата.

При этом судами принято во внимание внесение предпринимателем арендных платежей по платежным поручениям в сумме 3666481 руб. 96 коп. и сделан вывод о наличии задолженности предпринимателя перед учреждением по арендной плате в сумме 324512 руб.

При определении суммы задолженности судами не приняты в качестве доказательств, подтверждающих внесение арендных платежей, платежные поручения от 23.10.2008 N 3 и от 25.01.2008 N 4 на общую сумму 359250 руб. 71 коп., поскольку в графе "назначение платежа" в данных платежных поручениях указано: оплата коммунальных платежей за 2007 год и возмещение эксплуатационных расходов соответственно.

Судами учтено внесение предпринимателем коммунальных платежей по данным платежным поручениям, вследствие чего подтвержденная документально задолженность по оплате коммунальных услуг составила 127977 руб. 22 коп.

В подтверждение оказанных услуг по содержанию спорного объекта недвижимости учреждением представлены: договор электроснабжения от 01.04.2005 N 15975, счета, выставленные энергоснабжающей организацией абоненту с указанием на арендуемый объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинистов, д. 5; договор энергоснабжения от 01.04.2005 N 11651-С/1Т, счета N 11651-С/1Т за май, август, октябрь, ноябрь 2007 года, январь, февраль, март, апрель, май 2008 года; договор на отпуск (получение) питьевой воды и прием (сброс) сточных вод от 25.04.2008 N 2875, счет-абонент от 15.01.2007 N 8677 и расшифровки к платежным требованиям.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.07.2008 по делу N А60-3126/08-С3, вступившим в законную силу, договор аренды недвижимого имущества от 21.08.2006 N НЮ-3464 расторгнут.

Принимая во внимание отсутствие у предпринимателя правовых оснований для нахождения в отдельно стоящем строении с пристроями, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинистов, д. 5, и пользования им, суды правомерно удовлетворили требования об обязании возвратить арендованное имущество.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из следующего.

В соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Суды пришли к выводу о том, что письмо от 02.11.2006, в котором предприниматель указывает на необходимость осуществления улучшений арендованного имущества и готовность их произвести за счет арендной платы, не может быть принято в качестве доказательства согласия учреждения на создание улучшений и их оплату (зачет в счет арендной платы), поскольку на данном письме имеется резолюция: "Не возражаю, при предоставлении смет и актов выполненных работ. 03.11.2006" и подпись без расшифровки.

Судами установлено, что доказательства представления указанных актов и смет, а также согласования с обществом - собственником объекта недвижимого имущества работ, выполненных предпринимателем по улучшению спорного объекта недвижимости, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска предпринимателя о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Доводы, изложенные предпринимателем в кассационной жалобе, направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств и сделанных на их основании судами выводов, что согласно ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

С учетом изложенного судебные акты Арбитражного суда Свердловской области и Семнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.01.2009 по делу N А60-25765/2008-С3 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2009 по указанному делу оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Бутто Владимира Николаевича - без удовлетворения.