Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 июля 2010 г. N Ф09-5658/10-С6 по делу N А47-11044/2009 Суд признал недействительным распоряжение комитета о расторжении договора аренды подвального помещения, поскольку односторонний отказ арендодателя от договора допускается лишь при наличии у арендатора задолженности по арендной плате и с соблюдением претензионного порядка, в связи с чем указанное в качестве основания вынесения оспариваемого распоряжения обстоятельство неиспользования помещения не может являться основанием для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 29 июля 2010 г. N Ф09-5658/10-С6 по делу N А47-11044/2009

Дело N А47-11044/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Смирнова А.Ю., судей Мындря Д.И., Купреенкова В.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.02.2010 по делу N А47-11044/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей не обеспечили.

Индивидуальный предприниматель Земченко Николай Васильевич обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании недействительным распоряжения комитета от 28.08.2007 N 1443 "О расторжении договора аренды подвального помещения по пр. Победы, д. 5" (далее - распоряжение от 28.08.2007).

Решением суда первой инстанции от 10.02.2010 (судья Малышева И.А.) заявленное требование удовлетворено. Оспариваемое распоряжение от 28.08.2007 признано недействительным. На комитет возложена обязанность принять меры по устранению нарушения прав и законных интересов предпринимателя Земченко II.В.

Постановлением от 12.05.2010 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 606, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что суды, делая вывод о недействительности оспариваемого распоряжения, не дали надлежащей оценки п. 7.2 договора аренды от 21.05.2005 N 3-6006-6886, которым арендодателю предоставлено право отказаться от договора аренды при наличии задолженности у арендатора два месяца и более. Комитет считает, что распоряжение от 28.08.2007 является результатом соглашения сторон договора о его прекращении, косвенное согласие аренда юра выражено в письме от 02.03.2007. Заявитель также полагает необоснованным вывод суда о том, что договор аренды от 21.05.2005 N 3-6006-6886 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данный вывод, по мнению комитета, сделай судами без учета и оценки договоров аренды этого же помещения 2008 и 2009 годов. Заявитель полагает необоснованным неприменение в рассматриваемом случае срока исковой давности и считает, что срок по рассматриваемому требованию подлежит исчислению с 27.07.2009, с даты письма предпринимателя Земченко Н.В., в котором он указывает на расторжение договора аренды 2005 года. Кроме того, комитет считает, что с него неправомерно взыскана государственная пошлина, так он освобожден от ее уплаты в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, комитетом было вынесено постановление от 01.11.2004 N 1653 "О предоставлении целевым назначением в аренду нежилого подвального помещения по пр. Победы, д. 5".

Во исполнение указанного постановления между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Земченко Н.В. (арендатор) 24.06.2005 заключен договор N 2-6006-6886 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга, а именно: встроенного нежилого подвального помещения общей площадью 91, 2 кв.м, расположенного по адресу: г. Оренбург, пр. Победы, д. 5, для использования под магазин сроком с 01.11.2004 по 29.10.2005.

В п. 6.2 договора стороны согласовали порядок его расторжения: по соглашению сторон или по требованию одной из сторон по решению арбитражного суда.

Пунктом 6.3 договора предусмотрены основания, при наличии которых договор подлежит расторжению по требованию арендодателя, а именно: в случае наличия оснований, предусмотренных п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; в случае нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы; в случае неуплаты арендатором штрафа, предусмотренного настоящим договором, в срок, указанный в предварительном уведомлении; в случае невыполнения арендатором своих обязательств по п. 3.3.11, 3.3.14, 3.3.22, 3.3.24 и 3.3.26 настоящего договора; в случае повторного невыполнения в период действия договора арендатором своих обязательств по п. 3.3.7, 3.3.8, 3.3.9, 3.3.10, 3.3.18, 3.3.20, 3.3.23 и 3.3.25 данного договора; в случае нарушения санитарных норм и правил торговли более двух раз в период действия договора аренды.

В соответствии с п. 7.2 договора при наличии у арендатора задолженности по арендной плате за два месяца и более арендодатель отказывается от исполнения договора. Договор считается расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору.

Согласно п. 3.1.5 договора арендодатель обязан не менее чем за один месяц письменно предупреждать арендатора о досрочном расторжении настоящего договора.

Распоряжением от 28.08.2007 комитет принял решение вышеназванный договор аренды считать расторгнутым с начала действия (01.11.2004) в связи с тем, что помещение арендатором не используется.

В письмах от 10.03.2009, 22.04.2009, 27.07.2009 предприниматель Земченко Н.В. обращался в комитет с просьбой выкупить арендуемое им нежилое помещение в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Уведомлением от 07.03.2009 N 1733/1-28, а также письмами от 22.05.2009 N 2578/1-28, 24.08.2009 N 4301/1-28 заявителю отказано в реализации преимущественного права на выкуп в связи с тем, что арендуемое помещение не находилось в его владении и пользовании непрерывно в течении двух лет до вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Предприниматель Земченко Н.В., полагая распоряжение комитета от 28.08.2007 незаконным, нарушающим его права и интересы, обратился в суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на отсутствии в договоре условия, предусматривающего возможность расторжения договора аренды в одностороннем порядке на основании волеизъявления одной из сторон. При этом установив, что доказательств расторжения договора аренды судом, а также документов, подтверждающих достижение между сторонами соглашения о расторжении заключенного договора аренды, материалы дела не содержат, арендодатель не предупреждал арендатора в письменной форме о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, а также не направлял предупреждение о досрочном расторжении договора, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для принятия оспариваемого распоряжения. Суд также указал, что данное распоряжение послужило основанием для отказа предпринимателю Земченко Н.В. в реализации его преимущественного права на выкуп занимаемого помещения в порядке, предусмотренном Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что при отсутствии доказательств своевременного вручения оспариваемого распоряжения от 28.08.2007 рассматриваемое заявление подано предпринимателем в суд с соблюдением трехмесячного срока, установленного ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Соглашаясь с решением суда по существу заявленных требований, суд апелляционной инстанции указал на ошибочность вывода суда первой инстанции об отсутствии в договоре аренды условия, предусматривающего возможность расторжения договора аренды в одностороннем порядке на основании волеизъявления одной из сторон, что вместе с тем не привело к принятию неправильного решения при отсутствии документов, свидетельствующих об уведомлении арендодателем арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и и. 7.2 спорного договора. Кроме того, апелляционный суд, руководствуясь п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что после 29.10.2005 договор аренды от 24.06.2005 N 2-6006-6886 считается возобновленным на тех же условиях па неопределенный срок; доказательств прекращения арендных отношений по названному договору комитетом не представлено.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции о продлении договора аренды от 24.06.2005 N 2-6006-6886 на неопределенный срок, учитывая наличие в материалах дела договоров аренды спорного нежилого помещения от 15.08.2008 N 2-691Л-9268, от 03.08.2009 N 2-691Б-9796 (т. 2, л.д. 13-16, 20-23), на что ссылался заявитель, в том числе, в апелляционной жалобе.

Поскольку данное обстоятельство не было предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанции, указанный вывод подлежит исключению из мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции.

Вместе с этим суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов по существу заявленных требований в силу следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта, решения и действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны но соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 450 названного Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Судами установлено, что основанием для вынесения оспариваемого распоряжения от 28.08.2007 послужило неиспользование арендатором спорного помещения.

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание, что односторонний отказ арендодателя от договора в соответствии с п. 7.2 допускается лишь при наличии у арендатора задолженности по арендной плате за два месяца и более и с соблюдением претензионного порядка, пришел к выводу о том, что указанное в качестве основания вынесения оспариваемого распоряжения обстоятельство неиспользования помещения не может являться основанием для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды.

Учитывая отсутствие в материалах дела документов, свидетельствующих об уведомлении арендодателем арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора в порядке п. 7.2 договора, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также доказательств, подтверждающих расторжение договора по решению суда или по соглашению сторон (п. 6.2, 6.3 договора), суд обоснованно указал на несоответствие оспариваемого распоряжения требования гражданского законодательства и условиям договора аренды от 24.06.2005 N 2-6006-6886.

При этом, установив, что распоряжение комитета от 28.08.2007 послужило основанием для отказа предпринимателю Земченко П.В. в реализации его преимущественного права на выкуп занимаемого помещения в порядке, предусмотренном Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суды пришли к верному выводу о недействительности оспариваемого ненормативного акта.

Доводы заявителя кассационной жалобы, в том числе о том, что распоряжение от 28.08.2007 является результатом соглашения сторон договора о его прекращении, что подтверждается косвенным согласием арендатора, выраженным в письме от 02.03.2007, а также о пропуске предпринимателем Земченко П.В. трехмесячного срока на обжалование распоряжения комитета, были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций и по существу сводятся к переоценке доказательств и установленных на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Ссылка заявителя на неправомерное взыскание с пего судом первой инстанции государственной пошлины является несостоятельной, поскольку в соответствии с положениями ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная при подаче заявления, относится к судебным расходам по делу; действующим законодательством не предусмотрено освобождение органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов в случае, если решение суда принято не в их пользу, суд правомерно взыскал расходы по оплате государственной пошлины с комитета, как с проигравшей стороны по делу.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд iiостановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.02.2010 по делу N А47-11044/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга - без удовлетворения.