Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 июня 2009 г. N Ф09-3825/09-С6 С предпринимателя правомерно взыскана задолженность по договору аренды встроенного нежилого помещения в жилом многоквартирном доме, поскольку факт нахождения указанного в договоре аренды помещения в пользовании ответчика в спорный период установлен, а доказательства, свидетельствующие о том, что им в установленный договором аренды срок в полном объеме внесена арендная плата, не представлены (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 18 июня 2009 г. N Ф09-3825/09-С6

Дело N А60-27171/2008-С3

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Соколовой Н.П., судей Маликовой Э.М., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Малаховой Натальи Ивановны на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.12.2008 по делу N А60-27171/2008-С3 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа. В судебное заседание лица, участвующие в деле, или их представители, не явились.

Первоуральское муниципальное унитарное предприятие "Жилищно-эксплуатационный трест N 3" (далее - предприятие "Жилищно-эксплуатационный трест N 3") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Малаховой Н.И. 122910,68 руб., из них 59114,84 руб. - задолженность по договору аренды встроенного нежилого помещения в жилом многоквартирном доме от 01.01.2006 г. N 4 "А" за период с марта 2007 по январь 2008; 57110,95 руб. - пени за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы, начисленные за период с 01.02.2008 по 15.09.2008 на основании п. 7.2 указанного договора аренды; 2419,68 руб. - задолженность по оплате услуг по содержанию и ремонту арендованных помещений, оказанных в период с февраля 2007 по январь 2008 по договору от 01.09.2004 г. N 4-ТО; 4 265,21 руб. - пени за ненадлежащее исполнение обязательств, начисленных за период с 21.02.2008 по 15.09.2008 на основании п. 5.2 договора от 01.09.2004 г. N 4-ТО (с учетом уточнения исковых требований, сделанных истцом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; л.д. 56).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.12.2008 (резолютивная часть решения от 22.12.2008; судья Яговкина Е.Н.) исковые требования удовлетворены частично, с индивидуального предпринимателя Малаховой Н.И. в пользу предприятия "Жилищно-эксплуатационный трест N 3" взыскано 75089,31 руб., в том числе 61534,52 руб. основного долга и 13554,79 руб. пени. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2009 (резолютивная часть от 05.03.3009; судьи Нилогова Т.С., Савельева Н.М., Ясикова Е.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, индивидуальный предприниматель Малахова Н.И. просит решение и постановление отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 330, 331, 333, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, необоснованное применение судом первой инстанции ст. 539, 547 названного Кодекса, нарушение судами ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя жалобы, предприятие "Жилищно-эксплуатационный трест N 3" является ненадлежащим истцом, поскольку не имело полномочий сдавать имущество в аренду в период, за который взыскивается арендная плата. Индивидуальный предприниматель Малахова Н.И. также полагает, что у судов отсутствовали основания для взыскания задолженности и пени по договору аренды и по договору от 01.09.2004 г. N 4-ТО, поскольку срок действия названного договора истек 28.12.2006, фактическое владение и использование арендатором спорного имущества прекратилось в феврале 2008 года. Кроме того, заявитель полагает, что исковые требования предприятия "Жилищно-эксплуатационный трест N 3" следовало оставить без рассмотрения, поскольку истцом был нарушен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Предприятие "Жилищно-эксплуатационный трест N 3" представило отзыв, в котором просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая доводы заявителя кассационной жалобы необоснованными.

Как установлено судами, между предприятием "Жилищно-эксплуатационный трест N 3" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Малаховой Н.И. (арендатор) 01.01.2006 заключен договор N 4 "А" аренды встроенного нежилого помещения в жилом многоквартирном доме, по условиям которого арендатору передано в аренду нежилое помещение площадью 31,6 кв.м, расположенное на первом этаже в шестом подъезде дома по ул. Трубников, 48 а в г. Первоуральске Свердловской области, для использования под офис (л.д. 11-13). Данное имущество арендодатель сдает в аренду на основании постановления Главы муниципального образования "город Первоуральск" от 01.03.2005 г. N 944 "О заключении договоров аренды в многоквартирных домах" (п. 1.1 договора).

Указанное в договоре помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2006 (л.д. 14).

Как установлено в п. 6.2, 6.3 договора аренды, арендная плата в месяц составляет 1 929, 73 руб. и должна перечисляться арендатором за каждый месяц до пятого числа текущего месяца.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.07.2007 г. по делу N А60-8820/2007 установлено, что при заключении договора аренды от 01.01.2006 N 4 "А" расчет арендной платы в связи с арифметической ошибкой был сделан исходя из площади 16,0 кв.м (л.д. 57-60).

Учитывая данное обстоятельство, суды первой и апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела исходили из того, что размер арендной платы по договору аренды от 01.01.2006 N 4 "А" исходя из площади арендуемого помещения (31,6 кв.м) составил 5437,95 руб.

Срок действия договора аренды установлен с 01.01.2006 по 28.12.2006 (п. 2.1 договора аренды).

В силу п. 7.2 договора аренды за неисполнение или несвоевременное исполнение обязательства по внесению арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 0,5% от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Судами также установлено, что между предприятием "Жилищно-эксплуатационный трест N 3" (управляющая организация) и индивидуальным предпринимателем Малаховой Н.И. (заказчик) 01.09.2004 заключен договор N 4-ТО, в соответствии с которым управляющая организация приняла на себя обязательства по организации работ по содержанию и ремонту общего имущества, в котором расположено спорое нежилое помещение, принадлежащее заказчику на праве аренды, а заказчик обязался своевременно оплачивать работы по содержанию и ремонту, выполненные по данному договору (л.д. 33, 34).

В соответствии с п. 4.1, 4.2 договора от 01.09.2004 N 4-ТО размер оплаты по договору составляет 143,15 руб. в месяц (с учетом НДС). При изменении тарифов на содержание и текущий ремонт жилого фонда стоимость работ по договору подлежит изменению. Оплата производится заказчиком ежемесячно не позднее 20-го числа месяца, следующего за расчетным, по предъявленным управляющей организацией счетам. Обязанность по получению счетов-фактур в бухгалтерии управляющей организации в силу п. 2.2.4 договора возложена на заказчика.

В соответствии с п. 5.2 договора от 01.09.2004 г. N 4-ТО за несвоевременную оплату работ заказчик уплачивает управляющей организации неустойку в размере 1% от стоимости неоплаченных работ за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства.

Поскольку индивидуальным предпринимателем Малаховой Н.И. в установленные сроки не была внесена арендная плата за пользование помещением в период с марта 2007 по январь 2008, а также плата за выполненные в этот же период работы по договору от 01.09.2004 N 4-ТО, предприятие "Жилищно-эксплуатационный трест N 3" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании задолженности и пени.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судами первой и апелляционной инстанций установлен факт нахождения указанного в договоре аренды от 01.01.2006 N 4 "А" помещения в пользовании ответчика в спорный период (с марта 2007 по январь 2008). То обстоятельство, что арендуемое помещение было возвращено арендодателю в феврале 2008 года, не оспаривается и самим ответчиком.

Таким образом, договор аренды от 01.01.2006 N 4 "А" является возобновленным на неопределенный срок и арендатор должен соблюдать установленные в нем условия.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, Односторонний отказ от исполнения обязательства в силу ст. 310 названного Кодекса не допускается.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что им в установленный договором аренды срок в полном объеме внесена арендная плата за период с марта 2007 по январь 2008 (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что на основании договора 01.09.2004 N 4-ТО ответчику в период с февраля 2007 по январь 2008 года были оказаны услуги по содержанию и ремонту арендованных помещений на сумму 2419,68 руб., которые также не были оплачены последним.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что ответчик не оспорил размер взыскиваемой с него задолженности и нее представил своего расчета, судами правомерно удовлетворены требования предприятия "Жилищно-эксплуатационный трест N 3" о взыскании с индивидуального предпринимателя Малаховой Н.И. задолженности по договору аренды от 01.01.2006 N 4 "А" в размере 59114,84 руб. и задолженности по договору 01.09.2004 N 4-ТО в размере 2419,68 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку возможность начисления пени за ненадлежащее исполнение обязательств была предусмотрена в договоре аренды от 01.01.2006 N 4 "А" (п. 7.2) и в договоре от 01.09.2004 N 4-ТО (п. 5.2), суды правильно указали на то, что требования истца о взыскании пени заявлены истцом правомерно.

При взыскании с ответчика пени по договору аренды от 01.01.2006 N 4 "А" и по договору от 01.09.2004 N 4-ТО суды, руководствуясь положениями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизили их размер до 11422,19 руб. и 2132,60 руб. соответственно.

Доводы заявителя о том, что предприятие "Жилищно-экплуатационный трест N 3" является ненадлежащим истцом, что договор аренды с 28.12.2006 прекратил свое действие, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Не является обоснованной и ссылка индивидуального предпринимателя Малаховой Н.И. на нарушение досудебного порядка урегулирования спора, поскольку претензионный порядок урегулирования спора условиями договоров не предусмотрен. Кроме того, в материалах дела имеется претензия предприятия "Жилищно-эксплуатационный трест N 3", адресованная ответчику (л.д. 121).

Суд апелляционной инстанции также правильно указал на то, что при перечислении правовых оснований иска суд первой инстанции ошибочно указал ст. 539, 547 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку суд при принятии решения названными правовыми нормами не руководствовался. Исковые требования частично удовлетворены на основании иных правовых норм (ст. 309, 310, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Малаховой Н.И. - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.12.2008 по делу N А60-27171/2008-С3 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Малаховой Натальи Ивановны - без удовлетворения.